Что такое "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора"? Ипотека в силу договора что это такое

Что такое ипотека в силу договора

Ипотекой является форма залога, заложив имущество должник оставляет право собственности за собой. Кредитор же в свою очередь получает возможность реализации данной недвижимости в случае невыполнения своих обязательств должником. Гражданин заложивший свою недвижимость имеет право пользоваться данным имуществом. Следует различать два существующих вида договоров.

Ипотека в силу договора

Договор заключается между двумя сторонами, касательно залога недвижимости. Подобный договор не является самостоятельным и заключается в связке с договором кредитования. Самым важным условием ипотеки в силу договора является фактическое существование недвижимости, которая будет передаваться заемщику в залог. Также немаловажным важным отличием является то, что в данном случае кредитование происходит с выделением целевых денежных средств, в то время как ипотека в силу договора не обязует заемщика тратить денежные средства на определенные цели.

К примеру гражданин, желающий получить кредитные средства с целью покупки дорогостоящего автомобиля. Ему придется обратиться к сотрудникам банка, с целью получения денежных средств. Залогом будет выступать его недвижимость, согласно договора ипотеки, который будет заключен параллельно с договором кредитования.

Так как граждане зачастую приобретают жилье в кредит, где залогом для банка как правило выступает новоприобретенное жилье, широкое распространение получила ипотека в силу закона.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона появилась в следствии появления определенных фактов, предусмотренных действующим законодательством.

К таким фактам относят

покупку любого недвижимого имущества с помощью денежных средств банка;
использование кредитных средств при постройке домов;
гражданин, продающий свою недвижимость, выступающий в роли кредитора, в связи с рассрочкой выплаты.

Гражданин приобретает жилье с помощью кредитных средств, согласно договора «купли-продажи с использованием кредитных средств». После покупки жилья и регистрации договора в государственных органах, лицо купившее жилье является его собственником, однако оно автоматически является залогом в банке. В графе «ограничения» свидетельства о праве собственности, вносится пометка «Залог в силу закона».

uristhome.ru

Ипотека в силу закона и в силу договора: что это такое, отличия

21.01.2018 Неджвижимость

Ипотека является залогом недвижимости, который оформляется в обеспечение по договору займа, кредитному договору или же по другому обстоятельству. Ипотечное соглашение предоставляет право кредитору в случае невыплаты средств в оговоренные сроки изъять заложенное имущество или получить деньги, эквивалентные стоимости заложенной недвижимости. Порядок осуществления процедур определяется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору ипотеки может быть заложено следующее имущество:

Закладная предполагает, что имущество, находящееся в залоге в течение всего срока действия договора, остается во владении и пользовании залогодателя. В качестве последнего может выступать как должник, так и третье лицо, которое не является участником обязательства.

В России существует два вида ипотеки: в силу закона и в силу договора. Что это такое, и какие отличия существуют между ними, мы рассмотрим далее.

Ипотека в силу закона

Данный вид залога возникает не в результате специальной договоренности о залоге, а в силу определенных законодательных фактов. Второе название понятия – легальная ипотека. Она не предполагает оплату государственной пошлины и визит в регистрационную службу сотрудников банковской или другой кредитной организации, которая предоставила заем для покупки жилплощади. Ипотека в силу закона возникает на основании регистрации (при условии, что в оборот идут кредитные средства) следующих документов:

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит на основании первоначального договора (займа, кредитного и других), который повлек за собой возникновение данного вида залога. В одночасье осуществляется регистрация права собственности лица, которое обременяется ипотекой, если другие обстоятельства не установлены законом.

Ипотека активизируется при использовании кредитных средств в полной мере или частично для приобретения / постройки и дальнейшей государственной регистрации следующих объектов:

Также ипотека в силу закона возникает при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. Таким образом, главной причиной активизации легальной ипотеки становится получение целевого кредита и создание условий, когда необходимо приобрести имущество и зарегистрировать его на государственном уровне.

Приведем наглядный пример. Допустим, вы покупаете квартиру посредством кредита, выданного банком. Поскольку эти деньги не являются вашей собственностью, сделка принимает вид договора о купле-продаже за счет кредитных средств. После прохождения регистрации заемщик фактически становится владельцем квартиры, но в то же время жилплощадь находится в залоге у банка, поскольку кредит еще не погашен.

Ипотека в силу договора: что это такое?

Этот вид залога возникает в случаях, которые не предполагают активизацию ипотеки в силу закона. Основанием для образования закладной в силу договора является заключение между сторонами договора (соглашения) о залоге недвижимого имущества. Документ и обязательства, прописанные в нем, вступают в силу с момента его государственной регистрации. Чтобы пройти регистрацию, залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление. Залоговое соглашение не является самостоятельным обязательством и заключается одновременно с кредитным договором.

Приведем конкретный пример. Допустим, вы хотите взять большую ссуду в банке, которую планируете потратить на дорогое оборудование. Вы идете в банк, берете кредит, подписываете договор и параллельно составляете соглашение об ипотеке, обозначающее, что ваша квартира находится в залоге у банка.

Отличия двух видов ипотек

Между обозначенными понятиями существует принципиальная разница. Главные отличия состоят в следующем:

В последнее время ипотека получила широкое распространение у заемщиков, ведь она позволяет брать средства в банке или других финансовых организациях на выгодных условиях. Основная цель оформления залога – приобретение недвижимости, которое и будет являться банковским обеспечением.

Источник: krepoteka.ru

teora-holding.ru

Что такое "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора"?

В данном выпуске мы постараемся рассмотреть часто задаваемый вопрос про ипотеку в силу закона и ипотеку в силу договора. При покупке квартиры в кредит у граждан возникает масса вопросов и эти вопросы часто задаются на нашем сайте. Ранее я уже писал статью «Что такое "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора"?», но в этот раз я постараюсь описать все еще подробнее, буквально на пальцах.

Что такое ипотека?

В п. 1 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N102-ФЗ дается следующее определение:

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Иными словами, при неисполнении обязательства по возврату кредита или займа (денежного обязательства) кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога. Предоставляя денежные средства банк или иное лицо становится кредитором, который может требовать продажи залога при неисполнении денежного обязательства. Таким образом, ипотека является способом обеспечения возврата кредита или займа выданного банком или иным лицом.

Что такое ипотека в силу закона?

Ипотека в силу закона возникает в случае приобретения недвижимого имущества за счет средств кредита (займа) в собственность заемщика. Определяющим моментом для ипотеки в силу закона является получение денежных средств с целью приобретения объекта недвижимости и приобретение на эти средства объекта недвижимости в собственность лица, получающего денежные средства в кредит или займ.

Положения законодательства об ипотеке в силу закона обеспечивают льготный режим возникновения ипотеки: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Фактически предоставление договора купли-продажи недвижимости, который содержит условия об использовании заемных или кредитных средств полученных для ее приобретения, должно приводить к регистрации ипотеки в силу закона.

Что такое ипотека в силу договора?

Правило достаточно простое – все, что не относится к ипотеке в силу закона, является ипотекой в силу договора. В случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, т.к. возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно. Стоит учитывать и то, что в силу ч. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические вольны заключать договоры которые содержат в себе элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Таким образом, стороны могут составить договор купли-продажи, который будет в себе содержать условия договора ипотеки (ипотека в силу договора).

Что лучше ипотека в силу закона или ипотека в силу договора?

Нет какой-либо принципиальной разницы для заемщика в виде ипотеки. При ипотеке в силу договора сам договор может содержать дополнительные условия, с этими условиями необходимо быть внимательными. При ипотеке в силу закона все правила предусмотрены законом и кредитным договором. Часто договор ипотеки не содержит в себе больше условий, чем кредитный договор или договор займа.

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

На этом у меня все, если у вас появятся вопросы по данной теме, пишите их в комментариях прямо здесь

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев