Выгодно ли погашать досрочно ипотечный кредит? Можно ли погасить ипотечный кредит досрочно

Можно ли ипотеку погасить досрочно?

Многие заемщики, оформившие кредит на покупку жилья, в тот или иной период задаются вопросом: можно ли ипотеку погасить досрочно и если да, то как это сделать правильно?.

Такие кредиты оформляются на долгий срок, который может достигать 20-25 лет. Если его погашать четко по графику, то клиент переплатит банку 2-3 стоимости квартиры. Поэтому при наличии финансовых возможностей многие заемщики стремятся расплатиться с банком как можно скорее.

Прежде чем отправиться в банк с деньгами, стоит разобраться со всеми нюансами, которые возникают при погашении ипотечного кредита раньше срока.

Можно ли погашать ипотеку досрочно

Если несколько лет назад банки беспрепятственно могли включать в договор пункты о том, что при досрочном погашении клиент обязан заплатить дополнительную комиссию, то сейчас это запрещено на законодательном уровне. Клиент имеет право внести любую сумму денег, превышающую платеж, установленный графиком. При этом средства пойдут исключительно на оплату основной задолженности, а не на проценты наперед, как ошибочно считают некоторые клиенты. Единственное, банк имеет право установить процедуру такого внесения средств. Чаще всего, кредитор требует, чтобы заемщик письменно предупредил о своем намерении не позже срока, указанного в договоре. Если этого не сделать, то средства на счет, скорее всего, примут, но они там и останутся до даты следующего платежа. При этом проценты за следующий месяц будут начислены на всю задолженность, несмотря на то, что клиент внес дополнительные деньги.

Особенности частичного досрочного погашения

Частичным досрочным погашением считается любая сумма, превышающая обязательный платеж, но которой недостаточно для полного закрытия договора. Это может быть как 1 рубль, так и 99% остатка задолженности. При этом по умолчанию, если график аннуитетный, у заемщика уменьшится срок кредитования, а платеж останется прежним. Итоговая переплата по кредитному договору также сократится. Если же заемщик хочет уменьшить свой обязательный платеж, то ему необходимо написать заявление. При дифференцированном графике, он уменьшится автоматически за счет того, что процентов будет начисляться меньше.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Полное погашение

Полное погашение требует особого внимания. Необходимо заранее узнать точную сумму на дату, когда заемщик планирует принести деньги. Заявление о своем намерении лучше написать, даже если кредитор этого не требует. После внесения средств стоит подать еще одно заявление о закрытии судного счета. Банк обязан выдать бывшему заемщику справку, где будет указано, что кредит погашен и банк не имеет претензий. Этот документ может пригодиться, если по вине банковских сотрудников на ссудном счете останется копеечная задолженность, которая из-за начисления пени может превратиться в течение нескольких месяцев в солидный долг. Также заявление понадобится для снятия обременения. Но кроме него, банк должен предоставить еще ряд документов, а также отправить своего представителя к регистратору вместе с бывшим заемщиком. Только после того, как все формальности будут выполнены, заемщик станет полноправным собственником квартиры и может ее продать, подарить и т.д.

Где взять деньги на досрочное погашение?

Обычно досрочное погашение делают из личных средств. Это могут быть как текущие доходы, так и реализация собственности. Часто заемщик берет кредит на более дорогую недвижимость, а после оформления сделки продает свою квартиру или дом более низкого класса.

Заемщики, которые имеют право на материнский капитал и еще не воспользовались сертификатом, могут направить эти средства на погашение кредита. Для этого необходимо взять справку из банка о сумме задолженности и обратиться в Пенсионный фонд. После рассмотрения документов, если не будет замечаний по оформлению или оснований для отказа, ПФ перечислит средства на ссудный счет клиента. Но есть один нюанс: после полного погашения кредита жилье должно быть оформлено на всех членов семьи. Если этого не сделать, ПФ в судебном порядке может потребовать вернуть выплаты.

Еще одним источником средств для досрочного погашения является налоговый вычет. Право на него имеют все граждане, которые купили квартиру и/или оформили ипотеку, но при этом они должны являться плательщиками налога на доходы физических лиц. Сумму вычета со стоимости квартиры можно получить сразу после оформления сделки. Вычет по кредиту возможен только после фактической уплаты процентов банку, а получить его заранее наперед невозможно.

Выгодней всего подавать налоговую декларацию вначале года. Так средства будут выплачены раньше, и после внесения их в счет погашения кредита проценты на эту сумму не будут начисляться.

Досрочное погашение для заемщика имеет выгоду всегда, так как это уменьшает итоговую переплату. Главное, нужно понимать все тонкости процедуры и писать необходимые заявления.

law03.ru

Можно ли погасить ипотеку досрочно: нужно ли выплачивать проценты

Получая крупный заем на приобретение жилья, собственники получают дополнительные обязательства перед банком на многие годы вперед. Ипотека существенно ограничивает право распоряжения собственностью, а также вынуждает платить проценты за использование кредита. За несколько лет переплата составляет существенную сумму. Возникает вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно, когда появляется возможность внесения суммы вне графика.

Сокращение остатка долга влечет множество положительных моментов для заемщика, однако не всегда законный процесс досрочного погашения проходит без нарушений, ведь для банков сокращение долга невыгодно, а процентная прибыль снижается.

Досрочное погашение с точки зрения банка

Финансовое учреждение не вправе запретить погасить долг по ипотеке вне графика, а также препятствовать внесению средств, заставляя оплачивать дополнительные комиссии и штрафы. Это установлено гражданским законодательством (ст. 809-810 ГК РФ).

Тем не менее банкам невыгодно, если клиент решил выплатить раньше, так как исчезает часть запланированной прибыли в виде процентов. Искусственными препятствиями на пути к свободному погашению долга вне установленного лимита могут стать:

Введение дополнительных комиссий согласно пунктам подписанного договора. В качестве услуги выступает операция по перерасчету долга и составление нового графика.
Создание определенной процедуры внесения средств свыше установленного ежемесячного взноса.
Установка ограничений на погашение и на изменение условий дальнейшего погашения.

Обратившись с просьбой списать с основного долга сумму, превышающую платеж по графику, заемщик столкнется с необходимостью предварительного уведомления банка о дате и величине предстоящего списания. Заявление принимают в отделении, где оформлялся кредит, в письменном виде и только от самого заемщика. Многие финансовые структуры вводят ограничения по сумме списания (минимальный и максимальный порог), а при попытке сократить срок кредитования за счет дополнительного взноса и уменьшения долга сообщают о невозможности изменения периода действия договора.

В 2012 году были законодательно зафиксированы новые положения в ипотечном кредитовании с отменой:

Минимальной суммы взноса.
Взимания штрафа.
Запрета на досрочное внесение в течение определенного периода времени.

В настоящее время, чтобы согласовать уменьшение остатка по ипотеке, необходимо за 30 дней до наступления даты платежа подать заявление в банк, сообщив точную сумму и день исполнения процедуры.

Выгодно ли это заемщику

Любой платеж по кредиту вне установленного банком плана ведет к уменьшению переплаты, однако экономическая целесообразность данного шага зависит от многих сопутствующих параметров.

Ипотечный кредит может выдаваться с применением дифференцированной или аннуитетной системы расчета платежей, что оказывает большое влияние на итоговую экономию клиента. При дифференцированных платежах процент начисляется на сумму, предполагаемую к погашению основного долга, распределенного по количеству платежных периодов за весь срок кредитования. В результате наиболее высокие платежи приходятся на первый период действия договора. Переплата остается неизменной – в размере установленной ставки, применяемой к остатку долга. Досрочно гасить ипотеку с дифференцированным платежом выгодно в течение всего срока, однако данный порядок расчетов в ипотеке применяется крайне редко.

Более частым вариантом является аннуитетный платеж, когда за весь период высчитывается процентная переплата, которая далее распределяется таким образом, что большая часть процентов уплачивается в начале кредитования, когда основной долг практически не сокращается. Если не гасить ипотеки в первой половине периода договорных обязательств, выгода для заемщика сомнительна.

Так как аннуитет позволяет рассчитать единый неизменный платеж, увеличивая возможность получения большей суммы займа с учетом платежеспособности человека, при ипотеке практически всегда используется только данный способ расчета.

Условия получения и перечень необходимых документов

Процесс внесения дополнительной суммы довольно прост: необходимо написать заявление, в котором указать параметры предстоящей операции (сумма, дата).

К назначенному времени, после пополнения счета, банк готовит новые документы, подтверждающие снижение остатка долга и внесение средств. Заемщику выдают новый график, которого далее нужно придерживаться вплоть до полной ликвидации обязательств или следующего досрочного погашения.

Полное погашение ипотеки

Сравнивая выгоду полного закрытия долга вне графика, при аннуитетной схеме платежей это лучше делать в самом начале кредитования, когда еще не выплачена вперед процентная переплата за всю ипотеку. Для дифференцированного платежа правило расчета экономии довольно простое: чем быстрее гасится сумма, тем меньше размер переплаты за услуги банка.

Предваряя полное закрытие, заемщик должен согласовать точную сумму задолженности, чтобы избежать последующих начислений и претензий по факту последнего взноса.

Недостаточно просто внести всю сумму долга, чтобы считать кредит выплаченным. Необходимо знать, как правильно погасить ипотеку полностью, исключая последующие претензии банка. После того, как платеж появился на ипотечном счету и был учтен, получают справку о том, что кредитор более не имеет финансовых претензий, а договор расторгают.

При досрочном расторжении договора отпадает потребность в услугах страховщика, что позволяет требовать расторжения договора страхования с возвратом части средств за неиспользованный период.

Частичное погашение ипотеки

Если срок кредитования минимален (не более 3 месяцев), банк может отказать в досрочном погашении на основании условий договора. В договоре кредита некоторых банков встречается запрет на частичное досрочное погашение ипотеки.

Получив сумму, указанную в предварительном заявлении клиента, кредитор должен подготовить новый план внесения платежей с учетом изменившейся величины долга. Следующий платеж по графику будет производиться на основании нового плана.

При частичном погашении снижается величина ежемесячного платежа, в то время как срок договора остается неизменным. Таким образом банк сохраняет часть дохода, утраченного из-за досрочного внесения средств.

Подводные камни досрочного погашения

Собираясь гасить ипотеку вне графика, важно помнить, что при пополнении счета суммой, превышающей запланированный обязательный платеж, никакого списания долга не происходит.

В результате собственник ипотечного жилья может вносить на протяжении длительного периода большие суммы без какого-либо изменения по остатку кредитных обязательств. Проблема заключается в необходимости дополнительного уведомления банка и написания заявления, дающего основание на списание средств со счета в пользу сокращения ипотечной задолженности.

Необходимо понимать, что вносить деньги, не имея стабильного улучшения финансового положения, рискованно, если внеплановое пополнение может привести к ухудшению жизни семьи или вынудить обратиться за дополнительным кредитом, чтобы далее выплачивать процент, серьезно превышающий ипотечный.

Если внеплановый платеж несущественен по сравнению с основным месячным взносом, вряд ли будут оправданы частый пересмотр графика и написание заявлений. Более удобно вносить сумму периодически, по мере накопления дополнительных сбережений.

Столкнувшись с созданием дополнительных препятствий со стороны кредитора, не желающего уменьшать долг вне графика, рекомендуется написать досудебную претензию, сообщив о нарушении ряда положений гражданского законодательства. Право на свободное внесение средств в счет уплаты ипотеки согласуется со ст. 810 ГК, освобождающей от необходимости получения разрешения на досрочный взнос у кредитора. Зачастую подачи досудебной претензии уже бывает достаточно, чтобы банк согласился на учет внесенных средств при снижении долга, так как при обращении в следующую, судебную, инстанцию заемщик с высокой долей вероятности добьется удовлетворения своих требований.

Смотрите также:

Как лучше закрыть кредит частично или полностью?

kredit-blog.ru

Можно ли погасить ипотеку в досрочном порядке

Проблема возврата ипотечного займа возникает перед заемщиком достаточно часто. Обычно, ситуация связана со сложным финансовым положением человека и с возникшими просрочками. Такое положение вещей требует принять срочные меры по урегулированию в досудебном порядке, и гражданин обращает внимание на банковские программы по рефинансированию или по реструктуризации жилищной ссуды.

Совсем иначе классифицируется проблема, связанная с погашением ипотеки в досрочном порядке. Как правило, банки очень неохотно идут на такой шаг, поскольку их прибыль от этого значительно снижается. Более того, в некоторых финансово-кредитных учреждениях действует система штрафов в случае внесения полной суммы займа до завершения срока кредитования. В своей статье мы расскажем о том, можно ли погасить ипотеку досрочно и какие условия при этом придется соблюсти в обязательном порядке.

Можно ли закрыть ссуду досрочно?

Если вы не знаете, как погасить ссуду выгодно и можно ли сделать это в досрочном порядке, стоит обратить свое внимание, на:

содержание ипотечного соглашения;
положения федеральных законодательных актов.

В первом случае, в документе обязательно должен иметь пункт, разрешающий провести такую процедуру, а во втором, ситуация будет регулироваться ст. 809-810 ГК РФ, где указано, что банки не вправе взимать с должника дополнительные сборы или штрафные суммы. Несмотря на четко прописанный регламент, ипотека является достаточно специфическим типом займа, поэтому, порядок закрытия ссуды в каждом банке может иметь свои нюансы и особенности.

Особенности полного или частичного погашения жилищного кредита

Очень важно правильно оценить ситуацию и понять, насколько оплата ипотеки полностью выгодна. Это связано с тем, что банки используют два варианта расчетов:

дифференцированная;
аннуитетная.

В первом случае, речь идет о выплате общей суммы процентов и тела ссуды в равных пропорциях на протяжении всего срока действия кредитного соглашения. Второй вариант предполагает в начале возврата долга большую часть ежемесячного платежа отправлять на погашение процентов, и лишь небольшая сумма используется для гашения основного долга.

Исходя из этого момента, досрочно погасить ипотечный кредит для заемщика намного выгоднее при дифференцированной системе расчетов. В тоже время для кредитора, такой вариант может стать причиной потери прибыли. Что касается аннуитетной системы, то гасить полностью всю сумму жилищного кредита выгодно только на начальной стадии возврата средств, что позволит избежать существенной переплаты. При частичной оплате долга особой разницы нет. В каждом случае сумма ежемесячного взноса будет меньше: за счет снижения процентов или за счет уменьшения процентной составляющей в рамках взноса.

Порядок внесения оплаты по ссуде

Досрочное внесение средств по ссуде – полностью или частично, требует составления и передачи в банк соответствующего заявления. При этом банк устанавливает срок, в течение которого необходимо сообщить об этом намерении.

Как правило, такой период составляет порядка 30 суток до дня фактической передачи заявки. После подачи документа, в назначенный срок потребуется прийти в отделение банка и внести необходимую сумму на карту или на счет.

Какие препятствия могут возникнуть при оплате ипотеки?

Как можно было заметить, никаких особенно сложных действий выполнять заемщику не придется. В целом процедура достаточно проста, но обязательно стоит учитывать ее нюансы:

Не следует забывать о страховых взносах, которые можно возместить сразу после полной оплаты суммы. Как правило, речь идет о неиспользованной страховке, и возмещение происходит в заявительном порядке.
При полной оплате ипотеки в банке следует взять специальную справку, подтверждающую данный факт. В дальнейшем, документ станет доказательством исполнения заемщиком всех условий по договору кредитования.
Многие банки стараются исключить такой вариант развития событий и для этого, в соглашении прописывают минимально возможную сумму досрочного платежа или устанавливают штраф, при досрочной выплате средств.
Возможно, погасить действующую ссуду в рамках рефинансирования. Если банк-кредитор пойдет на такой шаг, то потребуется подготовить полный пакет документации для оформления ссуды в другом финансовом учреждении, а затем, в связи с внесением оплаты по действующему займу.

Все эти моменты могут стать существенными препятствиями к оплате ссуды. Поэтому, прежде чем принимать такое решение, стоит внимательно изучить действующее соглашение и удостовериться, что никаких неожиданностей при оплате ипотеки не возникнет. Подкрепить свои позиции можно, изучив действующее законодательство и выделив наиболее важные моменты.

Заключение

Оплатить ипотечную ссуду можно в досрочном порядке, если гражданин располагает необходимыми средствами. Такое положение прописано в действующем законодательстве и является неотъемлемым правом заемщика. С другой стороны, могут возникнуть определенные сложности при внесении денежных средств. Заемщику стоит обязательно просчитать, насколько выгодно такое решение, поскольку в отдельных ситуациях, выгоды может и не получиться.

grazhdaninu.com

Выгодно ли погашать досрочно ипотечный кредит?

Принято считать, что максимальный объем кредита для работающего человека – это 40% от его дохода. Если 60% дохода остаются заемщику и его семье, то на эти деньги можно вполне комфортно существовать. Но, все-таки, многие стараются как можно быстрее расплатиться с ипотечным кредитом и тратят на это немалые суммы из семейного бюджета. Выгодно или это? Или заемщик, исповедующий подобную стратегию, теряет больше, чем приобретает?

Основная причина, по которой люди стараются побыстрее расплатиться с банком – огромная переплата по процентам. Любой специалист скажет, что ипотека на 20 лет означает, что за квартиру вы заплатите в два раза больше, чем она стоит (это, конечно, если не учитывать такие параметры, как инфляция и курсовая стоимость). Банковские специалисты рассказывают, что их клиенты нередко попросту впадают в ступор, когда видят расчеты, в которых указаны конкретные цифры. Если же они решаются взять кредит, то нередко делают все возможное, лишь бы выплатить долг досрочно.

Подавляющее большинство российских банков предлагает своим заемщикам классическую аннуитетную схему погашения долга, при которой деньги возвращаются ежемесячно равными платежами. Ее особенность такова, что первые годы приходится, в основном, платить по процентам, а основанная сумма, так называемое тело кредита, уменьшается довольно медленно. Лишь ближе к середине срока доли средств, идущих на выплаты по процентам и на погашение самого кредита, могут сравняться.

Есть и другие варианты, например, Сбербанк России предусматривает возможность дифференцированных платежей. Также именно Сбербанк допускает досрочное погашение кредита без штрафов, комиссий, ограничений по сумме и т. д. Но и здесь не все так просто: например, получить кредит вы сможете лишь в том случае, если сможете официально подтвердить доход. Если со справкой о доходе все в порядке, то, возможно, переплата окажется меньше. Многие заемщики признаются, что возможность заранее погасить кредит без каких-либо штрафов – важная информация, на которую они ориентируются, когда решают, в каком банке будут брать кредит.

А если не по графику?

С другой стороны, банкам досрочное погашение кредитов, в т. ч. ипотечных, не очень выгодно, ведь они лишаются стабильного притока финансовых средств. Выдавай деньги взаймы, банк рассчитывает на протяжении определенного срока получать доход, следовательно, заранее возвращенный кредит – это недополученные кредитной организацией деньги. Более того, расходы на рекламу и т. д., она несет сейчас, а доход получит только после того, как заемщик с ней рассчитается, то есть через несколько лет. Если кредит погашен раньше, чем это указано в договоре, значит, по процентам уплачено меньше – то есть, банк не получил часть ожидаемого дохода.

Была бы возможность – банки наверняка просто запретили бы саму возможность долгосрочного погашения, однако конкуренция толкает их к тому, чтобы не только терпеть существование подобной услуги, но и порой прибегать к ней, чтобы переманить клиентов. Однако во многих случаях можно столкнуться с различными способами регулирования: ограничением на минимальный размер досрочного взноса (чтобы заемщику было сложнее собрать нужную сумму), длительным мораторием (досрочное погашение допускается только по прошествию какого-то времени), усложнением процедуры (требуется дополнительное оформление) и т. д.

В результате, банк частично компенсирует свои потери за счет того, что заемщику с каждым годом все сложнее становится опережать график. По мнению экспертов, банки стараются рассчитывать ограничения таким образом, чтобы обеспечить себе стабильный доход хотя бы в течение пяти лет, а для того, чтобы стимулировать потенциальных клиентов, даже готовы немного снизить процентную ставку.

Ряд кредитных организацией требует, чтобы заявка о досрочной выплате подавалась заранее, за несколько дней и даже недель, причем в некоторых случаях даже требуется получить отдельное разрешение. Бывает и так, что клиент запланировал внести дополнительный платеж, уведомил об этом банк, но по каким-либо причинам не смог, в итоге, заплатить указанную сумму. Некоторые банки в этом случае допускают возможность оштрафовать заемщика.

Какая тактика лучше?

Таким образом, недостаточно просто иметь свободные средства, нужен еще и точный экономический расчет, помогающий определить, что же выгоднее: продолжать платить по графику или, не обращая внимания на штрафы, взять да и отделаться от кредита или хотя бы от его части досрочно.

Любое заранее внесенный платеж приводит к тому, что график выплат полностью пересматривается. Разные кредитные организации могут поступить совершенно разными способами: одни сокращают общий срок выплат, другие просто пересматривают размер ежемесячного аннуитетного платежа с учетом дополнительно внесенных средств. Хорошо, есди банк предлагает заемщику самостоятельно выбрать тот вариант, который кажется ему более подходящим – такое, к счастью, тоже случается.

Калькуляторы, размещенные на страницах банковских сайтах, обычно не позволяют пересчитать свой долг с учетом дополнительных платежей. Хорошо, если вы владеете бухгалтерскими программами или хотя бы Microsoft Excel, в которой можно произвести калькуляцию. Эксперты утверждают, что выгоднее сокращать срок, чем размер платежа, так как ускоренное погашение тела кредита позволяет быстрее избавиться не только от выплат от процентов, но и от уплаты по всему кредиту полностью.

Таким образом, если начать вносить дополнительные суммы на счет банка и выбрать при этом уменьшение срока кредита, можно неплохо выгадать. Вы не только быстрее выплачиваете долг, но и экономите средства, которые в будущем были бы потрачены на то, чтобы рассчитаться с кредитной организацией.

С другой стороны, уменьшение ежемесячного платежа тоже имеет свои плюсы, главным из которых является заметное снижение нагрузки на семейный бюджет. Тем, кто платит по кредиту с серьезным напряжением собственных сил и финансовых возможностей, этот вариант может оказаться более выгоден, тем более, что он позволяет отдохнуть и восстановить психологический комфорт. Правда. нужно еще раз напомнить: в большинстве случаев выбор между сокращением срока кредита и уменьшением ежемесячного платежа делает не заемщик, а банк.

Если ставка ипотечного кредита не очень высока, то, может быть, стоит задуматься: а нужно ли торопиться с досрочным погашением? Ведь может случиться так, что, потратив средства на досрочный платеж, вскоре заемщик столкнется с необходимостью брать потребительский кредит или заем на обучение, а ставки по ним, как правило, заметно выше, чем по ипотеке. В этом случае лучше не обгонять график и более рационально планировать свои расходы.

Спешка определяется психологией

Многие молодые перспективные работники предпочитают брать кредиты с минимальными мораториями. По мнению специалистов, это объясняется тем, что они уверены в собственной карьере и предполагают, что их зхаработаная плата будет постоянно расти, что, в свою очередь, приводит к нежеланию обременять себя долгосрочными кредитами. Альтернативный вариант – взять деньги взаймы на более длительный срок и с большим мораторием, но при этом предпочесть кредит с низкой ставкой, чтобы платить каждый месяц не так много. Какое из этих решений выгоднее? На самом деле, выбор между ними определяется личными особенностями клиента, его привычками.

Многое определяется психологией. Например, заемщики часто откровенно сообщают, что для них ситуация, когда квартира находится в залоге, кредит все еще не выплачен, а ситуация в стране и мире резко меняется, может оказаться серьезным прессингом. Чтобы не доводить себя до стресса, не бояться завтрашнего дня, они предпочитают напрячься уже сегодня и побыстрее выплатить то, что задолжали банку, идя при этом на непредусмотренные траты. Хорошо, когда заемщик и члены его семьи в процессе погашения кредита могут поменять работу и получить более высокую зарплату. Известны случаи, когда именно в таких ситуациях удавалось сэкономить десятки тысяч долларов – и это даже с учетом штрафов.

Конечно, в чем-то придется себе отказывать, но это не значит, что досрочное погашение кредита может довести людей до откровенного нищенства. Вопрос, как обычно, заключается в умении оптимизировать расходы. Хорошо, если в это время колебания курсов валют будут выгодны для тех, кто старается побыстрее расплатиться с банков – это небольшое, но приятное подспорье. Зато чувство свободы, которое наступает после того, как сделан последний платеж, мало с чем сравнится!

Разумеется, те, кто брал кредиты несколько лет назад, когда цены на недвижимость были заметно ниже, находятся сегодня в более выгодном положении, чем люди, берущие кредиты сегодня. Банковские специалисты подтверждают, что среди досрочно выплаченных займов преобладают именно те, что брались в прошлом, т. е. ситуации, когда человек заключил с банком договор в прошлом году на 15-20 лет, а сегодня пришел и полностью расплатился, являются крайне редким исключением

Ипотека вместо нормальной жизни

Если говорить о заемщиках, взявших кредит в 2006 году и позже, уже после резкого подорожания квартир, то им зачастую попросту не под силу выкроить свободные средства на досрочное погашение: ежемесячные платежи и так велики. Допустим, человек в 2006 году в возрасте 27 лет взял ипотеку на 20 лет. У этого заемщика есть выбор, тратить свободные средства на досрочное погашение кредита (за год-два расплатиться досрочно он не сумеет – ему придется ограничивать себя во всем в течение пяти-восьми лет) или вкладывать в покупку машины, земли, строительство дома. Выбрав первый вариант, этот заемщик избавится от обязательств по ипотеке годам к 40, а не к 47, сэкономит на процентах и станет собственником необремененной квартиры. Во втором случае человек в течение всех этих лет сможет жить в собственной (хотя и находящейся в залоге) квартире в свое удовольствие и станет обладателем собственного участка с загородным домом.

В такой ситуации досрочный возврат кредита "съест" больше активов, и это разумное решение, только если необходимо срочно снять обременение с квартиры. К тому же инфляция в течение нескольких лет и так уменьшит обязательный платеж: "сегодняшние" деньги дороже, чем "завтрашние".

Когда ограничиваешь себя в очень многом (а затянуть пояс потуже придется на длительный срок) и свободные средства относишь в банк, все удовольствия и сама жизнь откладываются на несколько лет. Даже если доходы увеличиваются, но деньги уходят в банк, а не тратятся на себя, пропадают стимулы зарабатывать больше. Не имеет значения, сколько ты сэкономишь через десять лет, если в этом году не на что съездить в отпуск.

Если приходится выбирать между досрочным погашением ипотеки и возможностью завести семью или родить ребенка – конечно, экономия на процентах уже не имеет значения. Кредит – всего лишь средство для покупки квартиры, а ускоренная выплата долга не может стать целью и смыслом жизни.

Внося досрочные платежи, заемщик сэкономит в будущем, но для этого в настоящем придется в заметной степени ограничить расходы на жизнь. Отдавая ипотечный кредит в срок, человек соглашается на переплату (часть которой покроет инфляция), несет экономические риски, зато имеет возможность тратить свободные средства на себя и свою семью. Банки сейчас предлагают достаточно гибкие программы кредитования, и заемщик имеет шанс выбрать между более низкой процентной ставкой и удобными условиями досрочного погашения, исходя из личных обстоятельств.

realty.mail.ru

Можно ли погасить ипотеку досрочно? Перерасчет кредита при досрочном погашении

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-91-48. Это быстро и бесплатно!

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Для того чтобы улучшить свои жилищные условия, ипотека является наиболее распространённым способом. Проходит время, рождаются дети. Они вырастают, заводят своих детей — жизнь продолжается. При этом родительская квартира не безразмерна, постепенно становится всё более тесно. Как быть?

Цена новой квартиры очень велика. Если копить всю жизнь, можно собрать требуемую сумму, а можно не собрать и так и не купить новое жильё. К тому же с течением времени квартиры становятся всё дороже. Новая цена может стать намного больше, чем старая. Выходом для большинства желающих улучшить жильё стал ипотечный кредит. Понятно, что в этом случае нужно будет оплатить не только цену жилья, но и проценты на сам кредит.

Чем же важна для нас ипотека? Этот кредит может быть выдан как на несколько, так и на десятки лет. Конечно, во втором случае будет существенная переплата по процентам. Зато величина ежемесячных платежей будет несколько меньше. Существуют ипотечные кредиты, которые нужно отдавать в течение тридцати, а то и пятидесяти лет.

Если ваш доход достаточно большой и при этом надёжный, то вы можете взять кредит всего на пять лет и выплатить его. Если же материальное положение достаточно сложное, то кредит на длительный срок может быть для вас более удобен.

Долговременный кредит наряду с привлекательными сторонами, также включает в себя определённые риски:

Например, к моменту окончания его срока, заёмщик может выйти на пенсию и его финансовые возможности станут намного слабее. Как ему отдавать деньги банку?
С течением времени жизненная ситуация плательщика займа может резко измениться. Например, он может потерять работу, заболеть, его близкие люди также могут заболеть. Отдача ипотечного кредита может быть очень затруднена.

Поэтому, если существуют соответствующие финансовые возможности, то погасить кредит досрочно будет выгодно. Кроме сказанного, будет получена большая экономия на выплате процентов по займу.

Выгодно ли это?

Если есть возможность досрочно погасить кредит, выгодно ли это делать? Какие могут быть последствия? Разрешается ли это делать? Сразу заметим, что банку такое погашение невыгодно, ведь невыплаченные в данном случае проценты — это недополученная часть прибыли. Поэтому иногда бывает так, что при оформлении досрочного погашения займа, банк тормозит такие выплаты.

Однако, несколько лет назад, на государственном уровне было принято решение о том, что банк не имеет права запрещать досрочное погашение любых кредитов, в том числе и ипотечных.

Аннуитетные и дифференцированные платежи

Мы разобрались с тем, можно ли это делать. Теперь попробуем понять, как правильно провести такое погашение? Первый вопрос, который при этом возникает — это вопрос по двум основным способам ежемесячных платежей по кредиту. Как известно, это аннуитетные и дифференцированные платежи.Попробуем разобраться в их положительных и отрицательных сторонах.

Дифференцированные платежи — это ежемесячные выплаты в самом обычном понимании этого слова. Они состоят из двух частей. Первая часть — это основная сумма кредита, которая поделена на количество месячных выплат в течение всего срока отдачи. Именно эта часть уменьшается в том случае, если речь идёт о длительных сроках кредита.

Вторая часть — это проценты на часть тела кредита, которая осталась невыплаченной. Эти деньги составляют прибыль банка. При длительных сроках отдачи выплата процентов составляет существенную часть всей возвращаемой суммы. Заметим, что расчёты в данном случае являются достаточно простыми и прозрачными. Также обратим внимание и на то, что основная сумма кредита регулярно уменьшается с течением времени. В аннуитетных платежах ситуация другая.

Теперь разберёмся в том, что представляет собой второй способ ежемесячных платежей. Основная его черта состоит в том, что в точности одинаковая сумма платится каждый месяц до тех пор, пока весь заём не будет выплачен. Это создаёт определённые удобства для плательщика. При этом данный способ намного более выгоден банку, чем предыдущий.

Заметим, что такие выплаты также состоят из двух частей: процентов и частичных выплат основной суммы кредита.

Расчёты проводятся таким образом, что на первых порах основную часть выплаты составляет именно погашение процентов, а не погашение части тела кредита. Это приводит к тому, что в начале срока выплачивается основная часть процентов, а сама сумма погашается только в дальнейшем. Это приводит к одному любопытному последствию.

Если вы захотите погасить кредит досрочно, то вам нужно будет узнать, какую его часть вы уже погасили. При данном способе платежей, вы выясните, что вы почти и не начинали погашать тело кредита. То есть, вы выплатили проценты, но не саму сумму. Поэтому практически весь кредит вам и придётся погашать, как будто вы почти ничего ещё не платили.

Конечно, можно возразить, что переплаченные проценты можно как-то учесть в дальнейшем. Однако, это придётся делать через суд, и положительное решение для вас здесь не гарантировано.

Способы досрочного внесения средств

Прежде чем рассматривать вопрос дальше, обратим ваше внимание на следующий момент. В процессе выплат по кредиту вам может показаться, что внеочередные выплаты вы можете рассчитать сами и даже сам факт досрочного кредита вы можете увидеть без помощи банка, а просто хорошо вникнув в ситуацию.

Это всегда не так. То есть, цифры вы посчитаете, возможно они будут верны. Но без подтверждающего документа банка может оказаться, что должны больше, чем думаете. Это может возникнуть в результате, например, применения к вам неочевидных штрафных санкций. Поэтому в любых ситуациях на каждом шагу обязательно получайте подтверждающий документ банка, где конкретно зафиксированы соответствующие даты, суммы выплат и суммы задолженностей.

Заметим, что досрочное погашение может быть не только полным, но и только частичным. Насколько это выгодно, это зависит от способа расчёта ежемесячных платежей.

Если речь идёт о дифференцированных платежах, то как полное погашение, так и досрочное существенно улучшает существующую ситуацию с ипотекой.

При аннуитетных платежах ситуация меняется. Поскольку, на первых порах в основном происходила выплата процентов, то досрочное погашение мало чем отличается от обычного варианта выплат.

Если сделать частичное погашение займа, то банк должен будет пересчитать платежи на оставшийся период в соответствии с существующей ситуацией. Здесь для клиента есть определённый выбор. Он может оставить тот же срок займа, но уменьшить ежемесячные выплаты по кредиту. Или оставить прежний размер выплат, но делать их в течение меньшего срока.

Каким образом производится перерасчет кредита или графика платежей?

Итак, предположим, сумма внесена. При полном погашении банк должен выдать документ о том, что ипотечный кредит выплачен полностью. При частичном погашении ситуация является более сложной. После получения денег банку необходимо рассчитать новый график платежей.

Посмотрим, как он будет это делать:

При дифференцированных платежах вся сумма засчитывается следующим образом. Те проценты, которые было нужно оплатить на данный момент, высчитываются из суммы погашения. Оставшаяся часть рассматривается как погашение основной суммы кредита. Теперь мы имеем кредит с новой суммой, но той же процентной ставкой. На основе новых данных происходит расчёт оставшихся платежей обычным образом.
При аннуитетных платежах ситуация несколько сложнее. Поэтому расскажем о данной ситуации более подробно. Заметим, что существует не один, а целых три варианта формулы аннуитетных платежей. Соответствующая информация обязательно содержится в тексте кредитного договора. Это может быть причиной того, что график, который вам рассчитает банк может не совпасть с тем, который рассчитает для вас один из онлайн-калькуляторов аннуитетных выплат. Механизм такого расчёта в целом аналогичен предыдущему. Когда вы внесёте деньги, они не сразу будут учтены банком при погашении займа. Некоторое время они просто будут лежать на счёте и ожидать даты вашего очередного платежа. Для него ранее была рассчитана сумма процентов, которые необходимо тогда заплатить. Теперь эта же часть вашей суммы зачтётся на погашение процентов, остальные деньги пойдут на уменьшение суммы основного долга. Затем, в соответствии с выбранным вариантом, произойдёт перерасчёт оставшейся части выплат по соответствующей аннуитетной формуле.

Частые ошибки при досрочном погашении кредита

Погашение кредита — это тема, которая требует к себе очень внимательного отношения.

При тех или иных ошибках заёмщик может переплатить существенную сумму сверх необходимого:

Некоторые плательщики просто берут и переводят большую сумму денег в банк, рассчитывая, что банк сам всё оформит правильно. На самом деле тут могут быть самые разные варианты, которые в частности зависят от нюансов заключённого кредитного договора. Один из наиболее распространённых вариантов состоит в следующем. Деньги фактически становятся бесплатным депозитом, с которого банк в соответствующие даты производит списание сумм платежа согласно первоначальному графику. Когда эти деньги заканчиваются, может оказаться так, что денег не хватило, а заёмщик об этом не спросил вовремя. В итоге начисляются штрафные санкции и может быть испорчена кредитная история.
Заёмщик может ошибиться в определении суммы выплаты досрочного погашения.
Иногда считается, что досрочное погашение выгоднее остальных вариантов. На самом деле выбор зависит от конкретной ситуации, которая должна быть тщательно проанализирована.

Порядок досрочного внесения средств

Прежде всего, нужно обратить внимание на то, что эта процедура в существенной мере регулируется текстом заключённого кредитного договора.

Его нужно внимательно изучить перед тем, как предпринимать практические шаги в этом направлении:

Обычно речь идёт о том, что в банк нужно написать заявление о своём намерении досрочно погасить ипотеку с указанием всех конкретных деталей. Это нужно сделать за определённое количество дней до произведения этого платежа.
После выплаты нужно проверить, зачтены ли деньги и в каких суммах, а также получить график дальнейших выплат при частичном погашении.
Если кредит был выплачен, нужно получить от банка официальный документ, удостоверяющий этот факт.

Рефинансирование рассрочки

В некоторых случаях такое рефинансирование является выгодным шагом. Речь здесь идёт о получении кредита для выплаты своей ипотеки. При этом нужно помнить, что это означает дополнительную оплату процентов. В частном случае, можно полностью погасить ипотеку, взяв кредит на соответствующую сумму.

Бесплатная консультация юриста

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 110-91-48 (Москва)+7 (812) 648-00-42 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно! Вы из другого региона? Задайте вопрос онлайн →

tipkredit.com

Можно ли погасить ипотеку досрочно

В настоящее время потянуть ипотечный кредит может далеко не каждая семья, особенно с учетом значительных сроков погашения кредита. Позволить себе выплачивать значительную сумму на протяжении 10-20 лет решаются не все.

Одним из немногих способов снижения бремени долговых обязательств является досрочное погашение кредита, предусмотренное кредитным договором. Вопрос, можно ли гасить ипотеку досрочно, является одним из самых распространенных. Сразу ответим, что такая процедура предусмотрена.

Банки не заинтересованы в досрочном погашении кредита заемщиком, так как это приводит к потерям доходов от процентов. Первоначально банками устанавливались различного рода ограничения на досрочное погашение, которые затрагивали сроков погашения, минимальных сумм и взимания дополнительных комиссий за досрочное погашение ипотечного кредита. В 2010-м году в Гражданский кодекс были приняты поправки, разрешающие заемщикам выплачивать кредиты досрочно без ограничения по суммам и срокам.

В настоящее время предусматривается как полное, так и частичное погашение ипотечного кредита. В случае частичного погашения кредита производится перерасчет сумм ежемесячных платежей за счет снижения основной суммы долга. Напомним, что при ежемесячном платеже часть суммы идет на обслуживание процентов, а часть списывается с основного долга, причем первоначально большая часть суммы идет на погашение процентов.

Дополнительно вносимая сумма полностью списывается с основного долга, соответственно проценты начисляются с меньшей суммы.

Подытожим. Можно ли погасить ипотеку досрочно? Не просто можно, а нужно, если конечно, есть финансовая возможность. Досрочное погашение не только снижает размер переплаты, но и позволяет быстрее избавиться от долговых обязательств.

info-credit24.ru