Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке. Обременение по ипотеке
правила осуществления и риски покупателя
Нередко на продажу выставляется недвижимость, на которую наложено ипотечное обременение. Необходимость наложения такого обременения продиктована требованиями федерального законодательства в сфере ипотечного кредитования. В соответствии с положениями такого законодательства то жилье, на приобретение которого выдан целевой займ в виде ипотечного кредита, должно быть передано в залог банку до полного погашения такого кредита.
Каким образом происходит такая сделка и чего следует опасаться потенциальному покупателю?
Что такое обременение?
Обременение – это понятие, определенное в Гражданском Кодексе Российской Федерации. В соответствии с данным в этом нормативном акте определением под обременением следует понимать особый вид ограничений в отношении эксплуатации того или иного объекта имущественного права, на которое такое обременение наложено.
Установление обременения может быть осуществлено в соответствии с положениями действующего законодательства (как, например, в случае приобретения квартиры с использованием ипотечного займа), по решению суда (арест или установление особого режима использования конкретного имущества), а также по решению уполномоченных государственных органов (такой вид обременения устанавливается, в первую очередь, в отношении различных земельных участков в виде сервитутов).
Само право собственности на такие объекты недвижимости переходит от банка к владельцу объекта недвижимости только после того, как полностью будет погашена имеющаяся задолженность. Если же она погашена быть не может по каким-то причинам, такую квартиру можно продать. Однако покупателю следует знать о некоторых нюансах сделки.
Пошаговая инструкция
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64.
Выглядит такая сделка следующим образом:
- Продавец и покупатель должны обратиться в банк для того, чтобы получить согласие на проведение сделки по купле-продаже квартиры с имеющимся на ней ограничением.
- Если согласие было выражено, то покупателю необходимо предоставить все документы, которые будут с его стороны сопровождать сделку, которые необходимы для оформления ипотечного займа (так как задолженность переводится на него в виде кредита). Исключением является только тот случай, когда потенциальный покупатель готов расплатиться с банком собственными имеющимися средствами в день подписания договора. В этом случае готовится только пакет документов, который должен сопровождать любую сделку с недвижимостью (паспорт, согласие супруга при наличии, свидетельство о заключении брака, если есть супруг, а также документы на тех лиц, кто будет участвовать в процедуре оформления долевой собственности, если квартира будет приобретаться в такую форму владения, пользования и распоряжения).
- В случае, если банк выражает свое согласие, на основании предоставленных документов и заявления о проведении сделки подписывается трехстороннее соглашение. В качестве сторон по такому соглашению выступают покупатель квартиры, ее продавец и банк, как держатель залогового имущества.
- Регистрация перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю и установления обременения на имущество до момента полного погашения имеющейся задолженности перед банком.
Возможные риски и как их избежать?
Среди основных рисков относительно приобретения квартиры с ипотечным обременением в настоящее время самыми распространенными являются:
- отказ продавца от заключения сделки после того, как все денежные средства были переведены банку или продавцу для снятия обременения на продажу. В этом случае взыскать денежные средства или принудить к сделке может только суд на основании заключенного предварительного договора купли-продажи;
- неверная информация о снятии обременения (например, если банк отказывается снимать обременение по причине того, что имеется просроченная задолженность или пени по кредиту, которые необходимо погасить). Проверить факт снятия обременения следует только через Выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
- наличие лиц, которые могут также высказывать претензии в отношении приобретаемой квартиры (например, сособственники, которые выступали созаемщиками при приобретении жилья продавцом). Для того, чтобы сделка прошла успешно и не была в будущем оспорена, от таких лиц должно быть получено продавцом нотариально заверенное согласие на совершение сделки;
- отсутствие согласия банка. Несогласие на осуществление сделки может быть высказано из-за ненадежности потенциального покупателя по мнению банка или на основании наличия каких-то условий кредитного договора со стороны продавца недвижимости. Повлиять на это можно только на основании судебного решения, однако выиграть такой судебный процесс удается далеко не всегда;
- механизм передачи денежных средств от покупателя продавцу (если рассматривается именно такой вариант). Наиболее оптимальным вариантом, который связан с меньшими возможностями для мошенничества, является перевод денежных средств безналичным путем, то есть со счета на счет. В этом случае покупателю выдаются распечатки о движении средств, что может быть использовано при необходимости в судебном разбирательстве в качестве доказательств того, что покупатель добросовестно выполнил свою часть обязанностей. Банковская ячейка в этом случае не является удобным вариантом, так как доступ к ней в любое время могут получить как покупатель, так и продавец недвижимости, что чревато мошенническими действиями как с одной, так и с другой стороны.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке может оказаться выгодным вложением средств, так как стоят такие квартиры существенно ниже, чем без таких обременений. Однако такие сделки имеют ряд рисков, к которым следует быть готовым при подписании договора купли-продажи.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
zakonometr.ru
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристуpravonedv.ru
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
Покупка собственного жилья всегда была актуальным вопросом для многих людей, и особенно остро этот вопрос встает у молодых семей с детьми.
Сегодня существует множество способов обзавестись своей недвижимостью, и один из них – покупка квартиры с обременением по ипотеке.
Данная тема не так популярна среди населения, поэтому далеко не каждый знает, что из себя представляет это обременение, какие существуют виды и как купить такую квартиру.
Чтобы развеять все свои сомнения и получить нужную информацию по теме, продолжите чтение.
Что это?
Обременение представляет собой определенное ограничение или запрет, который относится к возможности продажи недвижимости, а также ее использованию в полном размере.
Статус обременения квартиры в обязательном порядке фиксируется в ЕГРП, а также в свидетельстве, устанавливающем право собственности.
При продаже квартиры обременение не исчезает, но переходит от одного владельца новому – непосредственному покупателю, если до покупки данное обременение не было предварительно погашено.
Наиболее частым видом обременения является ипотека, хотя не практике можно встретить и другие типы.
Виды
Основной вид обременения недвижимости – ипотека. Это связано с тем, что квартира, ипотека по которой не является погашенной, предстает в качестве залога перед банком.
В этом случае какие-либо манипуляции с имуществом могут быть осуществлены только с разрешения финансовой организации.
В некоторых случаях устанавливаются условия касательно оплаты определенного размера долга заемщиком и некоторые другие, без выполнения которых продажа невозможна.
Арест
Под арестом понимаются специальные меры, которые применяются в отношении недвижимости за серьезные проступки владельца – например, длительная неуплата коммунальных услуг.
Арест является одним из наиболее тяжелых обременений, по причине чего любые операции с арестованной квартирой будут автоматически признаваться недействительными.
Чтобы снять арест с квартиры, необходимо устранить причину – в случае с долгами оплатить их, в случае с несовершеннолетними детьми дождаться их совершеннолетия либо сменить место прописки.
Рента
В случае, если владелец недвижимости заключает договор ренты (оно же пожизненное содержание), то квартира автоматически получает обременение – ее невозможно перепродать другому лицу, так как для этой операции необходимо составление договора купли-продажи, недействительного для квартир с обременением.
Обременение снимается только в том случае, если собственник жилья уходит из жизни – в этом случае право собственности переходит рентоплательщик, который автоматически становится новым хозяином недвижимости.
Найм
Согласно договору, составляемому при сдаче недвижимости в аренду, продажа квартиры невозможна вплоть до окончания срока действия аренды.
Для снятия обременения и дальнейшей продажи площади собственник может воспользоваться двумя путями:
- дождаться окончания срока действия договора;
- преждевременно расторгнуть составленный договор.
Стоит сказать, что сами наниматели не смогут оказать законного сопротивления продаже обремененной жилплощади, однако с юридической стороны такая сделка будет недействительна.
Прописанные жильцы
Если помимо собственника квартиры в ней прописаны другие физические лица, на такую недвижимость накладывается обременение, действующее на общих правилах.
В большинстве случаев продажа такой квартиры не вызывает проблем, так как собственник как правило всегда один, и это не зависит от общего числа прописанных людей.
Однако могут возникнуть трудности в случае, если в качестве прописанных лиц выступают несовершеннолетние и недееспособные.
Без предоставления альтернативного жилья выписать таких лиц невозможно, что следует учесть.
Аварийный дом
Вполне логично и очевидно, что продать квартиру в аварийном доме, подлежащему выселению, невозможно.
Это не только противоречит здравому смыслу, но и ставит под угрозу здоровье и жизни людей, поэтому про аварийную недвижимость стоит забыть, но никак не продавать.
Сервитут на земельный участок
Сервитут представляет собой определенное ограничение, которое распространяется не на саму квартиру, а на земельный участок, в пределах которого она находится.
Как правило, сервитут устанавливается под влиянием нескольких сторон в случае возникновения вопроса о комфортном и безопасном проживании соседей.
Такое обременение довольно часто регистрируется в органах ЕГРП, а для узаконивания сервитута составляется и подается в ЕГРП специальное заявление.
Проверка
Покупка необремененной недвижимости без проблем – нормальное желание каждого человека.
Чтобы не допустить оплошность и не попасть в сложную ситуацию, рекомендуется проверить квартиру на наличие обременения.
Это можно сделать одним из нескольких указанных способов:
- Обращение в ЕГРП за выпиской по интересующему объекту недвижимости. В этом документе можно узнать всю необходимую информацию, в том числе по обременению.
- Отправка онлайн-запроса в ЕГРП в случае, если личное посещение органа невозможно.
Перед получением выписки необходимо заполнить специальное заявление и оплатить небольшую государственную пошлину.
Будьте уверены, что оплата пошлины не сравнится с теми проблемами, с которыми можно столкнуться при случайно покупке квартиры с обременением.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
Главное отличие, которым характеризуется покупка квартиры с обременением ипотекой, это приобретение недвижимости не у физического собственника, а у банка.
Это связано с тем, что обремененная квартира находится в залоге у финансовой организации, в связи с чем процедура покупки несколько видоизменяется по сравнению со стандартным порядком оформления.
С материнским капиталом
Использование материнского капитала при покупке квартиры с обременением позволит устранить последнее.
Процедура оформления ипотеки в данном случае аналогична стандартной за исключением следующего – обременение снимается после перечисления на счет банка-владельца суммы материнского капитала.
До совершения этого действия обременение сохраняется в пользу продавца. Следует учесть, что перевод средств занимает до 60 суток.
Основные риски
Покупатели, которые планируют купить квартиру на первичном рынке, гораздо меньше рискуют попасться на обременение, чего не скажешь о любителях вторичного жилья.
Основной риск, с которым связано обременение квартиры – возможность признания сделки купли-продажи недействительной, что может привести к потере времени и больших денег.
Если отбросить данный риск (который снижается путем проверки квартиры), данная процедура не так и плоха.
Порядок оформления
Чтобы приобрести обремененную недвижимость в ипотеку, можно погасить долг предыдущего владельца, передав ему или непосредственно банку необходимые для этого средства.
После полной оплаты обременение автоматически снимается, и после сделки купли-продажи квартира становится полноправной собственностью нового покупателя.
Данный вариант не действует в отношении арестованных квартир – приобрести такую недвижимость просто невозможно.
За исключением процедуры снятия обременения, покупка квартиры в кредит практически ничем не отличается от стандартного случая. Здесь также потребуются определенные документы и время.
Необходимые документы
Для первичной процедуры – снятия обременения – потребуются следующие документы:
- заполненное по форме заявление;
- паспорт собственника обремененной недвижимости;
- документы, устанавливающие право владения квартирой;
- письмо из банка о кредитном договоре;
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРЮЛ.
Здесь представлены образец заявления о снятия обременения с квартиры, образец договора покупки квартиры.
Документ, необходимый для снятия обременения, обычно изготавливается в течение 5-7 дней после направления вышеперечисленных документов в соответствующий орган.
Оплатить при этом придется только небольшую государственную пошлину – в остальном процедура бесплатна.
Плюсы и минусы
Покупка обремененной квартиры имеет как достоинства, так и недостатки.
К первым относятся:
- возможность подобрать отличный вариант, если другие квартиры не устраивают;
- более выгодная стоимость недвижимости за счет потери большей части цены;
- полное отсутствие третьих лиц, претендующих на объект недвижимости.
Несмотря на существенные достоинства, обремененные квартиры имеют и некоторые недостатки:
- материальные риски, которые, однако, снижаются при грамотной проверке жилья;
- возможность попасть на мошенников, упорно скрывающих факт обременения.
Из-за неоднозначного баланса достоинств и недостатков каждый должен сам решить, стоит ли приобретать квартиру с обременением, либо обратить внимание на «чистую» недвижимость.
В любом случае этот распространенный вариант обзавестись своим жильем имеет право на жизнь.
На видео о приобретении недвижимости с обременением
77metrov.ru
Покупка квартиры с обременением по ипотеке: порядок действий
На сегодняшний день купить квартиру может позволить себе далеко не каждый гражданин. Цены на недвижимость высоки, но, тем не менее, жить где-то нужно. Дети рано или поздно вырастают и вылетают из родительского гнезда, заводят свои семьи и детей. Многие задаются вопросом о том, как приобрести жилье в Москве и где взять деньги. Сегодня очень остро стоит такой вопрос, как покупка квартиры с обременением по ипотеке. Стоит помнить о том, что оформление подобного рода договора требует внимательности и предоставления дополнительного пакета документации. Но что значит недвижимость, обремененная ипотекой?
Что такое недвижимость, обремененная ипотекой?
Есть несколько видов обременений, но рассмотрим обременение по ипотеке. Это значит то, что ранее квартира была куплена в кредит. По каким-то личным причинам владелец не смог выплачивать свою задолженность и единственным выходом из ситуации стало продажа квартиры с обременением по ипотеке другому физическому лицу. Банк должен предоставить все условия проведения подобной сделки.
Без выполнения этих условий продажа квартиры состояться попросту не может. Чаще всего финансовое учреждение, выдавшее ссуду, просит 50% займа от первого собственника.
Как выглядит такая покупка?
Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.
Первым делом надо узнать то, какую сумму будущий владелец должен будет отдать банку за приобретение квадратных метров. Если размер платы вполне устраивает потенциального клиента, то уже следует более детально обговаривать все детали и условия сделки. Условия могут быть самыми различными, например, взнос 50% первичным владельцем. Если первичный владелец такой суммой не располагает, то можно с ним переговорить и предоставить эту сумму уже в счет приобретаемых апартаментов. Только эта договоренность касается только двоих. Банк к этому не имеет никакого отношения. При таких договоренностях очень часто страдает правовой аспект. Во избежание этого сделку следует заключать только документально.
Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита. Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу. Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости. Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.
Обязательно стоимость должна быть более стоимости ипотеки, а вся разница будет выплачена покупателю после проведения всех мероприятий.
Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.
Риски покупателя
Покупка квартиры с обременением ипотекой имеет некоторые риски, с которыми должен быть ознакомлен каждый. Подобная операция достаточно трудоемкая, содержит множество этапов, поэтому риски таковы:
- Покупатель может быстро скончаться, и в том случае от обременения избавиться просто невозможно. Деньги, которые были заплачены в качестве залога банком, не возвращаются. Если человек просто скрылся, то взыскать с него средства также проблематично.
- Продавец может отказаться от проведения сделки и все это после того, как получен залог. Если передача средств не задокументирована, то доказать в суде ее будет крайне сложно.
Проблемы, с которыми можно столкнуться
Покупка такой недвижимости имеет целый ряд особенностей. Такие особенности могут ввести покупателя в полное заблуждение. Например:
- Оплата залога дважды. Бывают нечестные продавцы, которые проводят различные махинации по получению залога несколько раз. Переговоры ведутся сразу с несколькими собственниками апартаментов. Возможен и тот вариант, что жилье уже находится под залогом в другой кредитной организации. В этом случае от обременения не избавиться.
- Если продавец не может погасить свою задолженность, то, скорее всего, недвижимость будет арестована. Поэтому прежде чем передавать деньги необходимо получить бумаги, подтверждающие тот факт, что квартира не находится под залогом.
- Заплатить надо будет не только оставшуюся задолженность, но еще и штрафы в отношении нового покупателя. Об этих штрафах человек узнает уже в момент заключения самой сделки. Делается это специально, потому что отказываться от покупки в этот момент уже совсем невыгодно, несмотря на предъявленные штрафы. Иногда средства будут попросту сняты со счета покупателя. Если задолженность слишком большая, то есть долг не погашался длительный период времени, то в этом случае пеня будет баснословной.
- В любом случае, если продавец обращается в суд или отказывается в самый последний момент от сделки, то все расходы и убытки будет оплачивать покупатель недвижимости.
Проверка наличия обременения
Если человек не слишком силен в юриспруденции и не обладает всеми юридическим познаниями, то появляется риск того, что может быть куплено проблемное жилье. Перед покупкой обязательно нужно проверить апартаменты на обременение и сделать это можно достаточно просто. Абсолютно все ограничения занесены в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество. Можно обратиться в отделение Росреестра, но получить необходимую информацию можно вовсе, не выходя из дома. Для этого надо подать запрос на сайте rosreestr.ru. Для получения нужной подробной выписки потребуется заполнить предоставленный бланк и оплатить госпошлину. Вся информация находится в пункте 4 ЕГРП. Если на квартиру нет никаких обременений, то в выписке будет написано просто «не зарегистрировано». В любом случае каждый желающий может получить нужную информацию.
Обременение – это плохо или хорошо?
Проверив квартиру на обременение перед покупкой, не стоит сразу отказываться от нее в случае наличия этого факта. Обычно покупка такой квартиры покупателю обходится гораздо дешевле, и можно сэкономить хорошие деньги. Для того чтобы избежать всех возможных рисков рекомендуется попросить помощи у профессионального риэлтора.
Операции покупки недвижимости с обременением достаточно сложны, поэтому обращаться нужно только к опытному риэлтору. Несомненно, нужно будет заплатить, но тем самым каждый может себя обезопасить. Самостоятельно такие сделки проводить не рекомендуется. Исключением служит только тот вариант, если покупатель хорошо разбирается в этой сфере. Покупка таких апартаментов может принести значительную выгоду. Наличие проблем с квартирой вынуждает продавца снижать на нее цену. Каждый может купить такие апартаменты за 40% от рыночной стоимости.
Похожие записи
odengah.com
Как снять обременения по ипотеке
Собственник, предлагающий купить обремененную квартиру, совсем не обязательно является мошенником. Такие сделки возможны при соблюдении определенных условий – в большинстве случаев, с согласия залогодателя. Для покупателя заключение такого договора даже окажется выгодным, поскольку факт обременения, как правило, значительно уменьшает стоимость квартиры – вплоть до 50 процентов. В то же время, решаясь на подобную сделку, покупатель должен полностью отдавать себе отчет в том, как снять обременение с квартиры, что это такое, и чем чревато его наличие.
Как продать квартиру с обременением
Для совершения желаемой сделки необходимо согласовать с банком условия оплаты оставшегося долга — он может быть погашен покупателем при совершении покупки, или же обязательства по выплатам перейдут к новому владельцу. В первом случае создаются предпосылки для снятия обременения, во втором — это станет возможным лишь после погашения задолженности. Чаще всего лицо, приобретающее квартиру, полностью выплачивает банку нужную сумму, а продавцу достается оставшаяся от оговоренной ранее стоимости сумма. Это наиболее приемлемый вариант, не создающий риска ни для одной из сторон.
Ипотека погашена — что дальше?
После исполнения всех предварительно взятых на себя обязательств по кредиту — досрочно, с помощью материнского капитала или же в сроки, указанные в заключенном ранее договоре с банком — предстоит процедура снятия ограничения на собственность, требующая выполнения определенных условий.
Получить детальную информацию о том, как снять обременение с квартиры, можно у сотрудников банка, где оформлялась ипотека, или в специализированных компаниях, которые предложат свою реальную помощь в этом не быстром процессе.
Принимая решение действовать самостоятельно, следует предпринять следующие действия:
Вначале необходимо в отделе по кредитам оформить документ, официально подтверждающий полное исполнение кредитных обязательств, и получить закладную на квартиру. Затем, для оформления в Регистрационной палате, нужно составить совместное заявление, которое обязательно должно быть заверено в банке. При подаче заявления в Росреестр необходимо, чтобы присутствовали все собственники жилья.
Готовим документы
Итак, какие документы нужны для снятия обременения с квартиры:
- Оригиналы и копии паспортов залогодателей — лиц, указанных в документе о праве собственности;
- Заявление с просьбой о снятии ограничения — образец для заполнения можно получить в банке, заявление должно быть подписано и заверено сотрудниками банковского учреждения;
- Кредитный договор и его копия, документально зафиксированный факт погашения кредита;
- Подлинник закладной и ее копия;
- Свидетельство о гос.регистрации права собственности;
- Документ об оплате гос.пошлины за новое свидетельство и его копия;
- Договор купли-продажи.
После предоставления в полном объеме всех требуемых бумаг, по истечении пяти рабочих дней будет готов документ о снятии с квартиры обременения. Если же хозяин жилища изъявляет желание получить новое свидетельство о праве собственности — придется подождать в течение месяца. Весь процесс абсолютно бесплатен, за исключением суммы гос.пошлины, размер которой невелик. При необходимости получить документы в более сжатые сроки, можно воспользоваться помощью риелторской компании.
Осторожность при покупке квартиры
Осуществляя покупку недвижимости на вторичном рынке, следует соблюдать определенную осторожность, ведь существует реальная опасность приобрести квартиру с обременением. Поэтому желательно собрать полную информацию о приглянувшемся жилье. Бывают случаи, когда в свидетельстве о собственности отсутствует запись об обременении, соответственно, она не будет присутствовать и в договоре о сделке. Таким образом, покупая недвижимость, новый хозяин становится обладателем и обременения.
Потенциальным покупателям следует знать, что в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество содержатся достоверные сведения об обременении объектов, доступ к ним свободен. Информацию можно получить на специальных сайтах в интернете, предварительно оплатив пошлину, или в Рос.реестре, тоже после уплаты пошлины. В полученной выписке будет запись «не зарегистрировано», если обременение отсутствует, или будет соответствующая запись о его наличии.
Иногда, не столь уж редко, квартира может иметь даже несколько ограничений. Это обычно случается, когда недвижимость приобретается в кредит, который собственником не погашается. В подобных случаях избавиться от обременения достаточно сложно, и здесь потребуются немного другие действия. Помимо этого, существует еще масса различных вариантов, при которых для снятия обременения не обойтись без помощи высококвалифицированных специалистов, но это уже отдельный разговор.
bichka.info
