Оценка земли при ипотеке здания (Назарова С.). Оценка земли для ипотеки

Оценка земельного участка для ипотеки в Москве по оптимальной цене и срокам.

При совершении ипотечного кредитования земельного участка обязательным условием является оценка его рыночной стоимости. Отчет о данной процедуре входит в пакет обязательных документов, которые потребует банк.

Что такое оценка земельного участка для ипотеки?

Оценка участка для ипотеки необходима для того, чтобы получить разрешение от банка на ипотечный кредит.

Оценка для ипотеки – процесс расчета рыночной и ликвидационной стоимостей земельного участка, на основании которых банк определит размер займа.

В случае ипотечного кредитования банку необходим залог, гарантирующий выполнение обязательств по договору. Данный залог должен быть равным или превышающим сумму займа. Это связано с тем, что в случае расторжения договора, банк должен иметь возможность реализовать объект недвижимости, чтобы покрыть все свои убытки, а вы не останетесь должны.

При этом банку абсолютно не важна цена сделки по купле-продаже, которая указана в договоре.

Как происходит оценка участка для ипотеки?

В своей работе оценщик учитывает множество факторов, влияющих на стоимость участка земли:

Месторасположение
Площадь
Транспортная доступность
Инфраструктура
Разрешенное использование
Рельеф
Наличие построек и многое другое.

Оценщик при проведении оценки определяет возможность применения того или иного метода оценки. Это зависит от физических характеристик объекта оценки и его положения на рынке.

Поэтому специалист использует всю возможную информацию о купли-продаже аналогичных земельных участков и существующих предложениях на рынке, проводит анализ полученных сведений, пользуясь сравнительным методом оценки.

В ходе работы становится понятно, стоит ли ограничиться данным подходом или необходимо использовать дополнительные методы.

Важно:

Когда вы обращаетесь к оценщику, обязательно информируйте его о цели проведения оценки и лучше уточните в каком банке у вас будет ипотечное кредитование. Оценщики, которые специализируются именно на оценке недвижимости, как правило, знают о дополнительных требованиях к отчету у того или иного банка.

Что получает клиент?

В результате работы оценщика на руках у клиента будет отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости, который он может предоставить в банк для одобрения ипотеки. Понимая, что купля-продажа недвижимости не самый быстрый процесс, для отчетов об оценке установлен срок действия 6 месяцев.

Каждый отчет, выполненный в соответствии со всеми требованиями закона «Об оценочной деятельности» и стандартами, имеет полную юридическую силу. Его примут и в банке, и в суде, и в органах опеки.

Отчет об оценке включает разделы:

Сведения об Оценщике и Заказчике
Характеристика объекта оценки
Обзор и анализ рынка недвижимости
Анализ ликвидности объекта
Обоснование методики оценки
Определение рыночной стоимости
Определение ликвидационной стоимости
Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на объект
Фотографии объекта

pravo-ocenka.ru

Оценка земли при ипотеке здания (Назарова С.)

Все статьи Оценка земли при ипотеке здания (Назарова С.)

Правомерны ли: отказ в государственной регистрации ипотеки или признание ипотеки недействительной в случае отсутствия отчета об оценке земельного участка, составленного независимым оценщиком?

1. Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) были внесены изменения, в том числе в отношении залога недвижимости.

Ранее пунктом 3 статьи 340 ГК РФ было установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В редакции Закона N 367-ФЗ ГК РФ не содержит данного положения.

Однако в соответствии с частью второй статьи 69 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

При этом, согласно пункту 4 статьи 3 Закона N 367-ФЗ, впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями ГК РФ (в редакции Закона N 367-ФЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК РФ (в редакции Закона N 367-ФЗ). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Возникает вопрос, следует ли регистрировать ипотеку земельного участка в случае регистрации ипотеки здания?

Министерство экономического развития Российской Федерации письмом от 4 июля 2014 г. N Д23и-2347 "О направлении позиции Минэкономразвития России относительно положений законодательства Российской Федерации, регламентирующих отношения, связанные с залогом недвижимости" сообщило о своей позиции по данному вопросу.

Принимая во внимание пункт 4 статьи 3 Закона N 367-ФЗ и пункт 4 статьи 334 ГК РФ, а также закрепленный в Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, правила, установленные статьей 69 Закона об ипотеке, подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после 1 июля 2014 года.

Исходя из вышеуказанного, при регистрации ипотеки здания подлежит регистрации ипотека земельного участка, на котором находится это здание.

Правило о единстве судьбы земельного участка и находящегося на нем здания подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30 октября 2014 г. N А57-4807/2011. Суд вынес постановление, руководствуясь подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Аналогичную мотивировку содержит Апелляционное определение Московского городского суда от 16 октября 2014 г. по делу N 33-25304/2014.

2. Заключая договор ипотеки здания, необходимо учитывать пункт 1 статьи 67 Закона об ипотеке, согласно которому оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Обязательность проведения оценки при залоге устанавливается статьей 8 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (далее - Закон об оценке).

В соответствии с указанной статьей проведение оценки является обязательным в случае использования объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога. Кроме того, обязательная оценка проводится при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, если возникает спор о величине стоимости предмета ипотеки.

В ряде случаев заинтересованные стороны пытаются оспорить ипотечную сделку, заявив о ее недействительности, при отсутствии оценки земельного участка независимым оценщиком.

Однако судебная практика свидетельствует об отсутствии оснований для признания сделки недействительной в указанных случаях.

В пункте 3 информационного письма от 30 мая 2005 г. N 92 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" содержится следующее обоснование.

Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, то в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такая сделка должна признаваться судом недействительной. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика, непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.

В "Обобщении судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке во втором полугодии 2006 года. Споры, возникающие из договоров залога" Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа указано, что несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости не влечет признания договора недействительным.

В отношении оспариваемого договора действующим законодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной величине рыночной стоимости. Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.

По конкретному судебному делу Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа вынесено Постановление от 11 января 2010 г. N А33-29306/04.

Иск предъявлен о признании недействительным договора ипотеки как не соответствующего требованиям, в том числе статьи 8 Закона об оценке.

По данному делу в залог было передано право аренды земельного участка, который находится в муниципальной собственности.

Суд указывает, что в соответствии со статьей 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 8 Закона об оценке, предусмотрено обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), а не обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком.

Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении норм материального права являются несостоятельными и противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и практике применения норм материального права.

Таким образом, если законом не установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, то при совершении сделки по иной цене такая сделка не может быть признана недействительной.

3. На практике залогодатели и залогодержатели сталкиваются с отказами органов, осуществляющих государственную регистрацию ипотеки, в регистрации ипотеки при несоблюдении сторонами сделки условия о проведении оценки земельного участка независимым оценщиком, в том числе при отсутствии обязательности оценки.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона об ипотеке, оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем. При ипотеке земельного участка должны быть соблюдены требования статьи 67 Закона об ипотеке. Оценка указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Статьей 67, пунктом 2, Закона об ипотеке предусмотрено, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Судебная практика исходит из того, что оценка земельного участка, а также определение его залоговой стоимости осуществляются по соглашению сторон.

Вышеизложенные выводы подтверждаются сложившейся арбитражной практикой: Определение ВАС РФ от 05.03.2010 N ВАС-2108/10, Определение ВАС РФ от 29.04.2009 N ВАС-2367/09.

4. В судебной практике встречаются случаи, когда заинтересованные лица пытаются признать договор ипотеки здания недействительным по причине отсутствия в нем оценочной и залоговой стоимости земельного участка.

Так, заявитель по делу обратился с жалобой на решение суда об отказе признать договор ипотеки недействительным, обосновывая свою позицию тем, что в договоре была определена лишь стоимость предмета залога в целом, а оценка земельного участка не была произведена.

Свердловский областной суд в Апелляционном определении от 16 января 2014 г. N 33-322/2014 отказал в удовлетворении апелляционной жалобы, мотивировав свое решение следующим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Поскольку в договоре залога недвижимого имущества оценочная стоимость предмета залога была определена в целом (здания и земельного участка), что закону не противоречит, оснований для признания договора залога недействительным у суда не имелось.

Таким образом, судебная практика подтверждает возможность указания в договоре ипотеки здания только общей оценочной и залоговой стоимости объектов ипотеки.

5. В особую категорию можно выделить судебные дела об оспаривании ипотеки в случае отсутствия отчета об оценке права аренды земельного участка, составленного независимым оценщиком.

Так, в конкретном случае, по мнению истца, договор ипотеки являлся ничтожным, поскольку в нарушение статьи 8 Закона об оценке не была проведена обязательная оценка права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Третий Арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 7 сентября 2009 г. N А33-29306/04-с1 изложил следующие выводы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки.

Обеспечиваемое ипотекой обязательство должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В соответствии с Законом об ипотеке ипотека права аренды земельного участка может являться как самостоятельным предметом залога, так и закладываться одновременно с ипотекой здания, расположенного на этом земельном участке.

Статьей 67 предусмотрено, что оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (пункт 1). Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (пункт 2).

В указанных нормах речь идет об оценке земельного участка как объекта ипотеки, а не об оценке передаваемого в залог права аренды земельного участка.

Оценка передаваемого в залог права аренды земельного участка определяется, в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке, по соглашению сторон.

На основании вышеизложенного договор об ипотеке здания, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и принадлежащем залогодателю на праве аренды, является действительным при отсутствии отчета независимого оценщика.

В вышеуказанном случае суд исходил из того, что объектом ипотеки и оценки является не земельный участок, а право аренды земельного участка, которое, в соответствии с законодательством Российской Федерации, не подлежит обязательной оценке.

Аналогичные выводы содержатся и в других судебных актах, в том числе в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2010 г. N А75-12929/2009, Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2011 г. N 07АП-5024/09(18).

На основании вышеизложенного при анализе судебной практики по вопросу оценки земли при ипотеке здания можно сделать вывод о том, что проведение обязательной оценки земельного участка необходимо только в тех случаях, когда законодательством Российской Федерации установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком. Следовательно, в остальных случаях отказ в государственной регистрации ипотеки или признание ипотеки недействительной при отсутствии отчета об оценке земельного участка, составленного независимым оценщиком, являются неправомерными.

xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai

Оценка земельного участка при его ипотеке

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (часть 2 пункта 1 статьи 67 Закона об ипотеке).

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (часть 3 пункта 1 статьи 67 Закона об ипотеке).

Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в России (часть 1 пункта 1 статьи 67 Закона об ипотеке).

Данное правило зафиксировано и в Земельном кодексе РФ: рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Помимо рыночной цены, существуют еще понятия нормативной цены и кадастровой цены.

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 %.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных статьей 66 Земельного Кодекса РФ. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

В общем цену в договоре стороны имеют право определять самостоятельно, и она может не совпадать со средней рыночной ценой за аналогичные земельные участки. Однако если цена будет занижена, то у налоговых органов могут возникнуть вопросы о реальности такой сделки.

Нормативная цена земли и кадастровая цена земли определяются государственными органами на основании средних рыночных цен за земельные участки аналогичного качества по ряду параметров: целевое назначение, месторасположение и т.п. На основе кадастровой стоимости земельных участков определяется налоговая база земельного налога (статья 390 Налогового Кодекса РФ).

Полезные страницы:

1. Образец договора ипотеки

2. Исковое заявление об определении границ земельного участка

3. Исковое заявление о применении последствий недействительности сделки

www.samsebeyurist.ru

Оценка дома с земельным участком для ипотеки

Обычно рыночная стоимость дома с земельным участком в большинстве случаев назначается участниками сделки, то есть продавец назначает свою цену и при достижении согласия с покупателем оформляется договор купли-продажи.

Однако, процедура оценки объекта недвижимого имущества является обязательной составляющей при оформлении купли продажи дома, если речь идет об ипотечном кредитовании.

Что такое оценка дома с земельным участком для ипотеки?

Оценка для ипотеки – это процесс определения рыночной и ликвидационной стоимостей объекта недвижимости. Только на основании полученных данных в результате работы профессионального оценщика банк определит размер займа.

При этом стоит отметить, что как правило банк не выдает средств больше чем 80% от меньшей из стоимостей, и абсолютно неважно, какая сумма указана в договоре купли-продажи. Чаще всего меньшей стоимостью оказывается ликвидационная.

Ликвидационная стоимость — это денежный показатель объекта оценки, уменьшенный на величину издержек, которые связаны с его продажей (например, комиссии, расходов на рекламу и т. д.). На практике необходимость в ее определении возникает в том случае, если соответствующий объект необходимо в скорейшие сроки реализовать.

Для чего необходима оценка при ипотеке?

Знание рыночной и ликвидационной стоимостей позволяет банку определить возможность покрытия убытков на тот случай, если по каким-либо причинам вы прекратите платить кредит. Тогда банк сможет расторгнуть договор и продать эту дом с земельным участком, а вы не останетесь должником. То есть в данной ситуации банк пытается финансово обезопасить и себя и вас.

Поэтому не рекомендуем пытаться искусственно завышать стоимость дома, чтобы банк одобрил более крупную сумму займа. Иначе в случае расторжения договора средств с реализации дома просто не хватит, и вы останетесь должны.

Интересный факт:

В Древней Греции на земле должника кредитор устанавливал табличку, означавшую, что в случае невыплаты долга земля перейдет в собственность кредитора. Эта табличка называлась — ипотека (hypothéke).

Что получает клиент?

Результатом работы оценщика является отчет, который вы можете предоставить в банк кредитному специалисту. Принимая во внимание, что сделки по купли-продаже не заключаются в один день, законом установлен срок действия отчета – 6 месяцев. В течение этого времени вы можете использовать отчет для совершения различных действий с объектом.

Случай из практики:

Не так давно к нам обратился клиент. У него сложилась сложная ситуация. Для получения в банке нужной ему суммы необходимо было выйти на определенную стоимость дома, но в другой компании это сделать не смогли. На его удачу он позвонил нам, и наши специалисты очередной раз проявили свой профессионализм, сумев рассчитать нужную стоимость объекта. В результате клиент получил те средства, на которые рассчитывал.

Сам отчет по оценке недвижимости для ипотеки выглядит как печатный документ, состоящий из примерно 70-80 листов А4. Отчет обязательно должен быть пронумерован и прошит. А также заверен печатью и подписью оценщика.

Готовый отчет об оценке для ипотеки состоит из разделов:

Сведения об Оценщике и Заказчике
Характеристика объекта оценки
Обзор и анализ рынка недвижимости
Анализ ликвидности объекта
Обоснование методики оценки
Определение рыночной стоимости
Определение ликвидационной стоимости
Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на объект
Фотографии объекта

pravo-ocenka.ru

Оценка земельного участка для ипотеки в Москве и Московской области

Оценка участка для ипотеки необходима для того, чтобы получить разрешение от банка на ипотечный кредит. Перед тем как получить необходимую для вас сумму, специалисту банка требуется передать соответствующую документацию, где указана объективная стоимость вашего земельного участка. Документация должна быть заполнена в соответствии с нормами оформления и Законодательством РФ. Именно поэтому так важно привлекать к данному процессу настоящих профессионалов, специализирующихся именно на такой деятельности.

Оценка земельного участка для ипотеки включает качественный анализ различных факторов, благодаря которому, оценщик в итоге выносит компетентное решение. Специалист анализирует ряд критериев (площадь земельного участка, его расположение и особенности) и предоставляет вам соответствующую документацию, где зафиксирован результат.

Обращайтесь в компанию «Одно Окно» и наши специалисты:

проведут независимую оценку участка для ипотеки
предоставят дополнительные услуги по выгодной стоимости
помогут разобраться в сложных ситуациях
ответят на дополнительные вопросы
предоставят подробную консультацию

Как заказать проведение оценки земельного участка для ипотеки в Москве?

Проведение оценки земельного участка для ипотеки делается быстро, и не требует дополнительных временных и финансовых затрат. Условно это процедуру можно поделить всего на 3 этапа. На первом этапе вам достаточно обратиться в компанию «Одно Окно» по контактному телефону или оставить заявку в режиме онлайн. Если вы желаете ускорить процесс - можно сразу заполнить определенную форму, которая есть на сайте компании, где вы обозначите вид объекта и причину, по которой он нуждается в оценке. После того, как вы сообщили, какую услугу желаете получить, оценщик доставляет договор на место, где будет происходить осмотр того или иного объекта, а полученный в результате независимый отчет, предоставят вам лично, с курьером.

Стоимость услуг по оценке земельного участка для ипотеки

*стоимость указана за предоставление информации в электронном виде

В компании «Одно Окно» действует система скидок. При поступлении заказа на оценку от двух объектов, стоимость проведения оценки земельного участка для ипотеки меняется, скидка составляет до 50%.

Стоимость указанная выше является ориентировочной и зависит от цели оценки и объема работы. Подробно о стоимости оценки земельного участка для ипотеки можно узнать по телефону 8(495)96-066-97.

Срок исполнения работ зависит от объема работы, вида объекта, места нахождения и составляет от 1 до 5 дней.

ocenka-odnookno.ru

Оценка квартиры для ипотеки в Москве по оптимальной цене и срокам.

В настоящее время подавляющее большинство россиян не имеют собственного жилья. По данным Аналитического Центра около 25% населения страны снимают квартиры, комнаты и дома. Ещё больше – 30% - вынуждены жить с родителями, так как не имеют возможности платить за аренду недвижимости.

Однако, иметь «свой угол» хочется каждому. К сожалению, современная экономика такова, что цены на недвижимость установлены довольно высокие, и позволить себе покупку жилья без задействования сторонних средств может далеко не каждый. А поскольку копить на ту же квартиру придется слишком долго, то практически 100% обращаются в банки для оформления ипотеки.

Что такое оценка квартиры?

Одним из многочисленных документов, которые необходимо предоставить в банк для того, чтобы получить денежные средства на покупку жилья, является отчет об оценке стоимости квартиры. Только исходя из той цены жилья, которая будет указана в отчете, банк определит сумму, которую он вам выдаст. И абсолютно неважно за сколько вы на самом деле покупаете квартиру.

Оценка квартиры – это деятельность специалиста, направленная на определение наиболее вероятной стоимости данного вида недвижимости на свободном рынке.

Банки принимают только те отчеты, которые выполнены профессиональными оценщиками, имеющими соответствующие образование и квалификацию. Как правило, банки рекомендуют оценочные компании и оценщиков, которые у них аккредитованы, то есть прошли тщательную проверку соблюдения всех требований к отчету закона «Об оценочной деятельности» и качества выполняемой работы.

Как происходит оценка?

Предварительны этап:

Прежде, чем приступить к выполнению отчета, оценщик попросит вас собрать необходимую документацию на квартиру. Этот список небольшой, так что собрать документы вас не составит особого труда. С типовым пакетом вы можете ознакомиться на этой странице в разделе «Необходимые документы».

Следующим обязательным этапом проведения оценки является выезд на осмотр объекта. Осуществляют его как правило оценщики самостоятельно либо это делают их помощники. Осмотр необходим для фотофиксации квартиры, а также для более точного определения общего состояния объекта и его соответствия заявленным в документах параметрам. Например, многие владельцы продаваемой квартиры пытаются скрыть наличие неузаконенной перепланировки. А это очень сильно влияет на решение банка в отношении одобрения ипотеки.

Расчетный этап:

После осмотра квартиры оценщик приступает к изучению рынка недвижимости и экономики в этой сфере в целом в данном регионе. Подбираются объекты-аналоги, данные которых будут учитываться при проведении расчетов.

При осуществлении расчетов оценщик определяет не только рыночную стоимость квартиры, но и ликвидационную. Ликвидационная стоимость – это та цена, по которой объект можно продать в максимально сжатые сроки, и она, как правило, ниже рыночной.

Знание ликвидационной стоимости позволяет банку определить возможность покрытия убытков на тот случай, если по каким-либо причинам вы прекратите платить кредит. Тогда банк сможет расторгнуть договор и продать эту квартиру, а вы не останетесь должником.

Интересный факт:

Что получает клиент?

Результатом работы оценщика является отчет, который вы можете предоставить в банк кредитному специалисту.

Случай из практики:

В апреле в нашу компанию обратился клиент. У него сложилась сложная ситуация. Для получения в банке нужной ему суммы необходимо было выйти на определенную стоимость квартиры, но в другой компании это сделать не смогли. На его удачу он позвонил нам, и наши специалисты очередной раз проявили свой профессионализм, сумев рассчитать нужную стоимость квартиры. В результате клиент получил те средства, на которые рассчитывал.

Сам отчет по оценке квартиры выглядит как печатный документ, состоящий из примерно 70-80 листов А4. Отчет обязательно должен быть пронумерован и прошит. А также заверен печатью и подписью оценщика.

Готовый отчет об оценке для ипотеки состоит из разделов:

Сведения об Оценщике и Заказчике
Характеристика объекта оценки
Обзор и анализ рынка недвижимости
Анализ ликвидности объекта
Обоснование методики оценки
Определение рыночной стоимости
Определение ликвидационной стоимости
Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на квартиру
Фотографии квартиры

pravo-ocenka.ru

Оценка недвижимости для ипотеки в Москве по оптимальной цене и срокам.

Приобретение недвижимости всё чаще происходит при участии ипотечного кредитования. По статистике на 2017 год уже порядка 60 процентов работающего населения имеет банковские займы.

Что такое оценка недвижимости для ипотеки?

Согласно условию Федеральному Закону «Об ипотеке» в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

Оценка для ипотеки – необходимый этап ее оформления. Только на основании полученных рыночной и ликвидационной стоимостей в результате работы профессионального оценщика банк определит размер займа.

При этом банку абсолютно не важна цена сделки по купле-продаже, которая указана в договоре.

Как происходит оценка для ипотеки?

Выбирать оценочную компанию лучше из списка рекомендованных банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Предварительный этап:

Прежде, чем приступить к выполнению отчета, оценщик попросит вас собрать необходимую документацию на объект. Этот список небольшой, так что собрать документы вас не составит особого труда.

Обязательным этапом любой оценки материального объекта – это его осмотр оценщиком. Специалист проверяет соответствие жилья параметрам, заявленным в технической документации объекта недвижимости. Помимо этого, он оценивает фактическое состояние объекта: состояние ремонта, наличие повреждений и прочего.

Довольно часто на практике наши специалисты сталкиваются с тем, что клиенты пытаются скрыть наличие неузаконенных перепланировок. Дело в том, что данный факт может повлиять на решение банка в одобрении ипотеки в отрицательную сторону, что естественно нежелательно для клиента.

Расчетный этап:

Как давно уже показала практика, наиболее точное определение стоимости жилой недвижимости дает сравнительный подход. В самом общем виде он рассчитывает рыночную стоимость на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированную на выявленные различия.

При расчете стоимости жилья учитывается множество факторов. Лишь некоторые из них:

Месторасположение
Транспортная доступность
Материал и тип фундамента
Материалы стен и перекрытий
Этажность
Состояние и качество отделки и прочее

Помимо рыночной стоимости в отчете об оценке для ипотеки обязательно должен быть расчет ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость – это та цена, по которой объект можно продать в максимально сжатые сроки, и она, как правило, ниже рыночной.

Знание ликвидационной стоимости позволяет банку определить возможность покрытия убытков на тот случай, если по каким-либо причинам вы прекратите платить кредит. Тогда банк сможет расторгнуть договор и продать объект недвижимости, а вы не останетесь должником.

Что получает клиент?

В результате работы оценщика на руках у клиента будет отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости, который он может предоставить в банк для одобрения ипотеки. Понимая, что купля-продажа недвижимости не самый быстрый процесс, для отчетов об оценке установлен срок действия 6 месяцев.

Отчет об оценке жилой недвижимости включает разделы:

Сведения об Оценщике и Заказчике
Характеристика объекта оценки
Обзор и анализ рынка недвижимости
Анализ ликвидности объекта
Обоснование методики оценки
Определение рыночной стоимости
Определение ликвидационной стоимости
Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на объект
Фотографии объекта

pravo-ocenka.ru