Программа субсидирования ипотеки застройщиками – что это. Субсидированная ставка по ипотеке что это

Программа субсидирования ипотеки застройщиками – что это

Что представляет собой программа по субсидированию ипотек застройщиком?

Рынок жилья переживает не лучшие времена. Несмотря на высокий спрос, все меньше граждан могут себе его позволить. Дело не только в высоких ценах на жилье, но и в высокой ставке по ипотечному кредиту.

Именно поэтому многие застройщики предлагают своим потенциальным покупателям собственные программы субсидирования ипотеки.

Насколько это выгодно и, главное, безопасно – вот главный вопрос, который волнует любого, кто желает приобрести квартиру таким образом.

Особенности

Субсидирование ипотеки от застройщика – это когда компания-застройщик берет на себя оплату части процентов по ипотеке. Это даст возможность им продать квартиры быстрее, а покупателю сэкономить на покупке, так как часть стоимости ипотеки заплатит строительная компания.

Существуют различные программы субсидирования ипотеки у разных строительных компаний. Но при оформлении документов необходимо проявлять осторожность, так как некоторые недобросовестные застройщики используют такие программы в качестве рекламы, а через 1-2 года заемщик вынужден разбираться с банком или коллекторами и платить по полной или даже завышенной ставке ипотеке.

Каким образом застройщики выдают субсидии

Застройщики обычно предлагают два способа предоставления субсидии: скидка сразу или в течение всего срока кредитования. Обычно он покрывает 2-3% от ставки по ипотеке. Например, если банк предоставляет заем под 13%, а застройщик покрывает 3%, то заемщик платит 10%.

Субсидию на ипотеку от застройщика можно получить, если обратиться в агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Это коммерческая организация и она сотрудничает со многими крупными банками.

Также эта компания предоставляет услуги по реструктуризации ипотечных кредитов. Однако при обращении следует учитывать тот факт, что она держит закладную в течение 1-2 лет, а затем перепродает их какому-нибудь банку. Ее предназначение – это помочь гражданам приобрести жилье в ипотеку на наиболее выгодных для тех условиях, а застройщикам реализовать квартиры в новостройках.

Агентство хотя и является коммерческой организацией, но было открыто при содействии государства, которое заинтересовано в росте продаж квадратных метров жилья, так как это улучшает статистические показатели по стране.

Не следует путать субсидирование ипотеки от застройщика и субсидирование ипотеки государством. Последнее распространяется только на отдельные категории граждан и доступны только при соблюдении определенных условий.

Они предоставляются многодетным семьям, военным и ветеранам. В то время как первые (от застройщика) предоставляются всем тем, кто обратится в АИЖК и предоставит соответствующий пакет документов. Следует учитывать, что субсидии предлагают не все строительные компании, а только те, с которыми АИЖК имеет соответствующий договор.

Достоинства, недостатки, критика субсидирования ипотечных кредитов

Субсидирование ипотеки выгодно как застройщику, так и заемщику. Также такое субсидирование выгодно банку, так как он получает клиента и при этом ничего не теряет, так как ему не надо снижать ставку. Застройщик получает возможность быстро реализовать имеющееся в свободной продаже жилье, а заемщик приобрести недвижимость со скидкой.

Но не все так хорошо, как хотелось бы. Закладная на квартиру, взятую в ипотеку, остается на руках у застройщика. Он имеет полное право ее перепродать другому банку и, если кредит был взят под «плавающую» ставку, то придется платить больше.

«Плавающая ставка» — это когда процент по ипотеке равен уровню инфляции и меняется вместе с ней. В условиях нестабильной российской экономики, такой способ ипотечного кредитования считается наиболее рискованным, хотя может и оказаться выгодным.

Одним из наиболее существенных недостатков такого субсидирования – строительная компания или банк, который предоставил ипотеку может разориться. Тогда становиться непонятно, кому и как надо платить. В случае банкротства строительной компании или банка, чаще всего кредит передается ВТБ. При этом если у компании оказались проблемы с документами, эти проблемы автоматически переходят на заемщика.

Отсутствие четкого законодательного регулирования в этой области правоотношений привели к тому, что многие не решаются приобретать жилье по такой программе. Слишком много людей оказалось обмануто громкими обещаниями.

Если в ближайшее время ничего не изменится, то эта мера стимулирования спроса на квартиры на первичном рынке окажется бесполезной и даже вредной. В свое время АИЖК сыграло свою роль, однако в современных условиях, когда граждане не доверяют этой организации, ее дальнейшее использование не даст желаемого результата.

zajmy-onlayn.ru

Ставка по программе субсидирования ипотеки застройщиками. Субсидированная ипотека — покупку откладывать нельзя

Как завершение программы ипотеки с господдержкой скажется на российском рынке жилья

Новостройки в спальном районе Санкт-Петербурга (Фото: Anton Gyngazov / Global Look Press)

Программа государственного субсидирования ипотечных ставок при покупке жилья в новостройках завершится 31 декабря 2016 года и не будет продлена. Такое решение в среду, 19 октября, в Министерстве строительства и ЖКХ России.

Субсидированная ипотека действовала с марта 2015 года и позволяла приобрести жилье в ипотеку по фиксированной ставке, которая не могла превышать 12% (банки имели право по собственному желанию дополнительно снижать ставку). Разницу между фактической ставкой банка и той ставкой, которую при оформлении займа получал клиент, банкам компенсировало государство. Изначально программа была рассчитана на один год, ее завершение предполагалось 1 марта 2016 года. В феврале Минстрой продлил программу до конца года.

После этого власти говорили о том, что программа может быть продолжена, однако в итоге решили завершить ее предстоящей зимой. «Программа государственного субсидирования ипотеки принималась в тот момент, когда ставка Центробанка взлетела до 17%. Сегодня ключевая ставка ЦБ — 10%. Рыночные ставки по ипотеке приближаются к докризисным показателям, субсидирование уже минимальное. Банки сегодня и без поддержки готовы давать под нормальный процент», — объяснил причину сворачивания программы пресс-секретарь главы Минстроя Олег Ракитов.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила узнать у российских застройщиков, как программа государственного субсидирования ипотечных ставок повлияла на первичный рынок жилья и какие последствия могут наступить после завершения программы.

Антон Борисенко, генеральный директор девелоперской компании «Сити-XXI век»:

— Ипотека с господдержкой стала одним из основных драйверов продаж в последние два года: благодаря ей многим девелоперам удавалось поддерживать продажи и привлекать остатки платежеспособного спроса. Например, более 70% сделок в нашем жилом комплексе в Видном совершаются по ипотеке с государственной поддержкой. Прекращение программы ожидаемо, так как государство не может постоянно быть донором отрасли. Это существенно бьет по госбюджету, поскольку предоставленная субсидия распространяется на весь срок ипотечного кредита, а это, как правило, десять лет и более. Поэтому экономически происходящее логично и объяснимо.

Что касается будущей жизни без ипотеки с господдержкой, то резких скачков, скорее всего, не случится. Это связано с банковской отраслью в целом и достаточно комфортным кредитным климатом. Снижение ключевой ставки до 10% позволит банкам предлагать физическим лицам неплохие условия по кредитам — 12-13% годовых, это ненамного превышает ставки по субсидированной ипотеке. Однако нужно учитывать, что в банковской сфере сейчас наблюдается определенная волатильность и о стабильности говорить пока рано. В случае новых скачков либо под воздействием других факторов ставки ипотечных кредитов могут быть повышены, а какие-то программы заморожены. Поэтому новые эффективные меры поддержки необходимы — и исходить они должны от Минстроя и АИЖК.

Существенного оттока покупателей мы не ожидаем, а в краткосрочной перспективе, то есть до конца нынешнего года, даже рассчитываем на рост объема ипотечных сделок. Спрос подхлестнут и традиционные предновогодние бонусные предложения от застройщиков, и грядущее завершение программы субсидированной ипотеки. Так что ноябрь и декабрь с высокой долей вероятности могут оказаться самым успешным периодом продаж в этом году.

Ильшат Нигматуллин, президент группы компаний «Гранель»:

— Государственная программа субсидирования была запущена как временная мера поддержки строительной отрасли. Поставленные цели сегодня достигнуты, ставки по ипотеке снижаются, а значит, продлевать еще на год не имеет смысла. В нашей компании за полтора года действия программы количество сделок с использованием кредитных средств постоянно увеличивалось и продолжает расти. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, начиная с 2014 года количество ипотечных продаж в проектах группы компаний «Гранель» выросло в два раза, примерно 99% от общего числа ипотечных сделок заключается в рамках господдержки. Эти цифры свидетельствуют об эффективности предложенного государством механизма. Благодаря программе субсидирования ипотеки многим застройщикам и банкам удалось не просто продержаться на плаву, но и достичь новых рекордов по различным показателям (количество выданных кредитов, число проданных объектов и т. д.).

Сегодня участники рынка готовятся к работе в новых условиях, которые, надеюсь, будут не хуже существующих. Сейчас ставки по стандартным банковским продуктам несколько выше, чем по программе господдержки, средневзвешенная ставка находится на уровне 13-14%. Для поддержания существующего спроса на ипотеку необходимо снижать средний размер ставки хотя бы до уровня 11-12%. Мы рассчитываем, что до конца нынешнего года такое снижение произойдет. Добиться этого можно за счет уменьшения размера ключевой ставки ЦБ, в противном случае мы станем свидетелями отрицательной динамики на рынке ипотечного кредитования и, как следствие, сокращения спроса на рынке жилья.

Роман Лябихов, генеральный директор строительной компании «Лидер Групп»:

— Программа появилась в тот момент, когда ипотека оказалась недоступна из-за высоких с

nauet.ru

что содержит "брачный контракт" между застройщиком и банком

Ряд крупнейших застройщиков при реализации своих квартир предлагают клиентам воспользоваться ипотечным кредитом, ставки по которым начинаются от 8,8%. Такой рекордно низкий уровень процентных ставок обеспечивается субсидированием застройщиком банку части процентной ставки. Это одна из форм дисконта, только предоставляется не единоразово (как скидка от стоимости квартиры), а направляется, считай, в доход банку.

Если в счет погашения кредита заемщик внес частичный досрочный платеж, то тут заемщик может сократить срок выплаты кредита (при неизменной сумму аннуитета) или уменьшить величину аннуитета (при неизменном сроке кредита). Сумма процентов, которые заемщик будет выплачивать банку, будет отличаться в зависимости от выбранного заемщиком варианта.

Понимая это, застройщик стоит перед выбором – сразу же выплатить банку всю сумму субсидируемых процентов или вести заемщика на протяжении 5-15 лет...

И вот тут у меня вопрос к банковскому сообществу: какова схема взаимодействия с застройщиком? Кто инициатор той или иной схемы отношений?

В беседе с сотрудником одного из застройщиков выяснилось, что застройщик сразу же, на старте взаимоотношений, выплачивает банку всю сумму субсидируемых процентов. А это заведомо самая дорогая для застройщика схема.

Застройщики, зачастую применяют схему «один объект – одно юрлицо», и редко существуют больше 5 лет (в пределах гарантийного срока на объект долевого строительства). И только из-за необходимости обслуживания субсидируемого кредита ей нет необходимости столько существовать.

Может проявить какой-либо компании активность и предложить застройщикам сервисную услугу? Например, застройщик полностью передает сервисной компании всю сумму субсидируемых процентов, тем самым снимая с себя обязанности по контролю за ежемесячным списанием их банку. Сумма размещается под проценты на депозите, и даже несмотря на периодические списания со счета, это несколько приумножит стартовую сумму. И, если заемщик досрочно, скажем через 7 лет (при 15-летнем кредите), погашает кредит, то сэкономленная сумма распределяется в оговоренной пропорции между застройщиком и сервисной компанией.

Выгода от такой схемы застройщику в том, что он не подарит банку всю расчетную величину субсидируемых процентов, сможет сэкономить.