Как обманывают покупателей: 4 опасности при покупке квартиры с рук. Как не обмануться при покупке квартиры

Как быть не обманутым при покупке квартиры

Каждый банк всегда совершает проверку приобретаемой квартиры на юридическую чистоту, без этого выдача жилищного кредита невозможна. Процедура нужна и банку и самому заемщику. Первый желает получить «чистый» объект в залог, второй — совершить безопасную сделку. Каждому заемщику важно разобраться в том, как не быть обманутым при покупке квартиры в ипотеку. Обязательно изучите тонкости проверки недвижимости и моменты, которые вас должны насторожить. К сожалению, обман при покупке квартиры встречается часто.

Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает

Проверке подлежит тот объект, который заемщик оставляет в залог, чаще всего речь идет о приобретаемой недвижимости. Залог — гарантия банка относительно возвратности средств. В случае невыплаты долга кредитор может изъять квартиру, реализовать ее и покрыть долг. Но продать можно только юридически чистый объект, поэтому еще на момент оформления жилищного кредита недвижимость тщательно анализируется, выявляются риски.

Как банк совершает проверку:

Требует предоставить большой пакет документов и на саму покупаемую квартиру, и на ее продавца. Эти документы проверяет юрист.
Экспертная оценка недвижимости. Она нужна для определения рыночной цены объекта, для его объективного описания и выявления юридических рисков.

Так что, если вы думаете о том, проверяет ли банк чистоту сделки при покупке квартиры в ипотеку, ответ однозначный — без этой процедуры сделка не будет проведена. Для заемщика сам юридический анализ проводится бесплатно, оплачиваются только услуги специалиста по оценке. Но в любом случае важно самому уметь определять возможные признаки мошенничества, чтобы не потерять время попусту, собирая документы на объект, который банк не одобрит для сделки.

Способы обмана при покупке квартиры

Заключение сделки по фальшивым документам, предоставление псевдо-справок (например, о прописанных гражданах). Все документы должен проверять юрист, простой гражданин часто не может выявить подлога, фальшивки обычно внешне ничем не отличаются от оригинала.
Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, после этого выяснится, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьих лиц.
Двойная продажа недвижимости. Квартиры одновременно продаются двум покупателям, в дальнейшем пострадавших ждут сложные судебные разбирательства.
Продавец не спешит выписываться под надуманными предлогами. Ни в коем случае не стоит заключать сделку при таких обстоятельствах, после вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.

Обман при покупке квартиры встречается часто. Мошенники постоянно разрабатывают новые схемы, поэтому, совершая сделку, нужно быть крайне внимательным.

Что должно вызывать подозрение

Есть признаки, которые прямо или косвенно свидетельствуют о том, что есть какой-то подвох. Если вы обнаружили такие признаки, исключите этот объект из перечня возможных для приобретения, какой бы выгодной сделка вам ни казалась:

явно заниженная цена, причем причина скидки непонятна;
из выписки из ЕГРП, которая нужна для совершения любых сделок с недвижимостью, понятно, что объект часто меняет собственников. Частые перепродажи — прямой показатель зачистки следов мошеннической операции, совершенной ранее. Есть риск лишиться жилья;
продажа квартиры по доверенности. То есть сделку совершает не сам собственник, а третье лицо. Юристы вообще не рекомендуют связываться с такими продавцами, риск попасть в лапы мошенников огромен;
продавец затягивает предоставление оригиналов документов, показывает вам копии.

Не факт, что любой из вышеуказанных признаков — 100% показатель мошенничества. Но лучше не рисковать. Более того, эти моменты насторожат и банк, что может повлечь отказ в кредитовании покупки именного этого объекта — вы потеряете время.

Мошенничество с ипотекой

Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы. Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.

Юристы выявляют банальные схемы: подделка документов, временно выписанные граждане, незаконные сделки с нарушением прав несовершеннолетних и пр. Но есть такие формы юридической нечистоты объекта, которые просто так выявить невозможно, они всплывают в дальнейшем. На имущество могут заявить права другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках, совершенных с этой квартирой.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Откуда они могут взяться:

Наследники, не вступившие в наследство вовремя по уважительной причине.
Когда-то были нарушены интересы несовершеннолетнего, который теперь заявляет о своих правах (он сам или его представитель: родитель, опекун, органы опеки).

В одной из цепочек сделок с объектом продавцом выступал недееспособный гражданин, и все сделки, начиная с той, признаются недействительными.
В одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями.
Наличие временно выписанных граждан, которые не знали о совершенной сделке. Например, граждане, отбывающие наказание, вернувшиеся из МЛС (но эту схемы юристы обычно выявляют).
Один из собственников был признан безвестно отсутствующим, а потом вдруг неожиданно объявился.
Оспаривание сделки супругой/супругом продавца (этот риск также выявляется юристами, поэтому маловероятен).

В любом их вышеуказанных случаев совершается обман продавца квартиры покупателем по ипотеке. Неожиданный претендент обращается в суд и выигрывает дело. В итоге получается, что гражданин и квартиры лишается, и остается должен банку. Это сложная ситуация, приводящая покупателей в отчаяние. К сожалению, сделать что-то сложно, вернуть деньги удается далеко не всем. Конечно, покупатель обращается в суд, чтобы взыскать выплаченные продавцу деньги, но этого добиться сложно. Таких ситуаций можно избежать, если при оформлении ипотеки подключиться к титульному страхованию.

Важно! Обратите внимание, что риск столкнуться с неожиданным претендентом есть только у граждан, которые приобретают объект вторичного рынка. Если речь о квартире в новостройке, таких рисков нет, так как нет и предыдущих собственников.

Титульное страхование — защита от неожиданных собственников

При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — решать заемщику. Но именно титульное страхование защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможными потерями прав собственности.

Если вдруг обнаружится факт мошенничества с ипотекой, например подделка документов, или просто на объект будут претендовать третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страхования компания покроет убытки, закроет за клиента ипотечный кредит.

Услуга титульного страхования предоставляется не бесплатно, полис стоит 0,5-3% от рыночной стоимости объекта. Точная цена зависит от вида недвижимости, периода страхования, стоимости квартиры и степени риска.

Может ли обмануть риэлтор?

Многие граждане обращаются к агентствам недвижимости, в том числе, чтобы провести безопасную сделку. Они доверяют специалистам по недвижимости, полагают, что они проверят объект, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике далеко не всегда происходит именно так.

Кто такой риэлтор по своей сути? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — свести стороны вместе и сопроводить сделку до момента ее регистрации. Но, к сожалению, риэлторы крайне редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не волнует дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не надейтесь на риэлтора, он не убережет от рисков. Даже при явном подозрении на мошенничество он может ничего не сказать — тогда сделка сорвется, и он не получит комиссионные.

Не исключаются и ситуации, когда риэлторы сами являются организаторами или участниками мошеннических групп. Люди им доверяют, как опытным специалистам, а в итоге теряют деньги, например переданный задаток. Или клиент составляет на имя риэлтора доверенность, а он использует это для обогащения.

Что делать, если обманул риэлтор?

Выход только один — обращаться в суд и защищать свои интересы. Не медлите, обращайтесь в суд и к адвокату сразу, как только выявился факт обмана. Чем быстрее вы будете действовать, тем больше шансов, что ваши деньги «не уплывут» от вас слишком далеко. Но помните, что наказание мошенника ждет только в том случае, если вы документально докажете факт обмана, голословные заявления суд рассматривать не будет.

Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку

Запросите выписку из ЕГРП. В ней отражается цепочка сделок с объектом недвижимости.
Внимательно изучите оригиналы документов на собственность, в том числе те, что послужили появлению у продавца прав собственности. Если речь о наследстве, стоит проанализировать ситуацию на возможное появление других наследников. Риск есть, если продавец вступил в наследство недавно.
Предоставление продавцом выписки из домовой книги. В ней отражены временно выписанные граждане при их наличии.
Если продавец состоит в браке, получите заверенное нотариусом согласие супруга/супруги на проведение сделки. Более того, если недавно был развод, и бывший супруг/супруга может предъявить права на недвижимость, нужно заручиться и его согласием.

Проверка кадастрового паспорта и технического паспорта объекта поможет выявить незаконную перепланировку: при ее наличии банк сделку не одобрит.
Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Важный документ, который удостоверит адекватность продавца и его вменяемость. Не стесняйтесь запрашивать справку, это в ваших интересах.
Документы об оплате коммунальных услуг, долгов не должно быть — для многих банков это обязательное условие приобретения квартиры в кредит.

Так как вы оформляете ипотеку, перечень документов для оценки юридических рисков предоставит банк. Бумаги будет проверять опытный специалист, на которого вы можете рассчитывать. Но вам важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой в ипотеку самостоятельно, чтобы не затягивать сделку, собирая документы на объект, который заведомо не будет принят в залог.

Что еще проверяют банки: подходящая для покупки недвижимость

Перед поиском недвижимости изучите требования к объекту недвижимости. Каждый указанный пункт должен быть соблюден. Обычно речь о следующем:

дом, в котором располагается квартира, не слишком старый, не аварийный, не готовится к сносу;
в квартире выделена кухня и санузел;
проведены все коммуникации, они находятся в нормальном состоянии;
если квартира находится на последнем этаже, не должно быть проблем с крышей;
не допускаются деревянные перекрытия, должны соблюдаться требования по материалам, из которых построен дом;
прочее на усмотрение банка.

Для выявления соответствиям вышеуказанным критериям банк обязывает потенциального заемщика провести экспертную оценку. Специалист исследует состояние объекта и дает заключение, которое прикладывается к пакету документов для оформления ипотеки.

Как быть если банк не одобрил понравившийся вариант?

Если недвижимость не соответствует критериям банка или выявлена ее юридическая нечистота, выход только один — искать другой объект. Но делать это нужно уже более тщательно, чтобы не затягивать процесс. Помните, что положительное решение банка обычно действует в течение 90 дней.

Как избежать мошенничества при совершении сделки на первичном рынке

В случае с ипотечным кредитом риски исключаются, так как банк принимает в залог только новые квартиры, которые продает аккредитованный им застройщик. Если банк аккредитовал застройщика, значит, он полностью ему доверяет: проверил всю его деятельность и сам возводимый объект от и до. Но и в этом случае банк может предложить максимально обезопасить сделку, подключив титульное страхование.

Как быть не обманутым при покупке квартиры, дома, земельного участка

Метод проверки юридической чистоты мало зависит от того, какой именно объект приобретается. От этого зависит только пакет документов и точные требования банка. Чтобы быть максимально уверенным, можете привлечь юриста по недвижимости. Именно его, а не риэлтора. Ваш специалист не должен быть материально заинтересованным в совершении сделки, его задача — сделать ее безопасной, за это он и получает деньги.

Так что, ответ на вопрос, проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту, однозначный: без этого действия ипотека не выдается. Как не выдается и в том случае, если юристы банка нашли предпосылки к возможному мошенничеству.

Загрузка...

ipotekakredit.pro

Как обманывают покупателей: 4 опасности при покупке квартиры с рук

Вторичное жилье привлекает покупателей тем, что находится уже в обжитом районе. Однако такая покупка несете множество правовых рисков, способных омрачить радость от приобретения.

Когда человек приобретает квартиру на вторичном рынке, то он зачастую рискует, что после оформления сделки и уплаты денег могут начаться проблемы. Вот несколько опасностей, которые подстерегают покупателя на вторичном рынке.

Первая — появление необъявленных наследников. Это может случиться, если покупатель приобретает квартиру у человека, который сам недавно вступил в наследство. По мнению юриста компании Est-e-Tat Юлии Дымовой, это самая неприятная неожиданность, которая может подстерегать покупателя жилплощади. Иногда бывает так, что, уже после оформления сделки, появляется какой-либо из неучтенных наследников. Надо пояснить, что неучтенный наследник — это тот, кто по каким-либо причинам не знал о смерти родственника и своей возможности вступить в наследство.

Если неучтенный наследник заявит о своих правах, то суд, скорее всего, признает сделку купли-продажи недействительной. Конечно, формально продавец должен будет вернуть деньги покупателю, но на практике такое случается не часто. Вместо этого, недобросовестный продавец может возвращать деньги небольшими частями в течение нескольких лет либо может вовсе не выходить на контакт. В результате, пользователю остается лишь начать судебные баталии, требуя справедливо вернуть свои средства.

Вторая опасность — недееспособный владелец. Бывают случаи, когда после завершения сделки купли-продажи оказывается, что один из владельцев жилья состоит на учете, например, в психоневрологическом диспансере. А это означает, что он не имеет права совершать сделку без специального разрешения. Но иногда родственники, также владеющие данным жильем, получают его подпись и продают квартиру, обманывая покупателя. А когда деньги заплачены, человек, состоящий на учете, может подавать в суд, чтобы признать сделку недействительной. Суд, скорее всего, встанет на его сторону, и покупателю вновь придется любыми законными способами добиваться возвращения своих средств.

Третья опасность — сделка оформляется в момент, когда квартир находится во время судебного разбирательства. Если в отношении собственника ведется судебное разбирательство, то владелец может попытаться продать имущество до вынесения решения об аресте имущества. Если сделка все же будет совершена, то ее могут признать недействительной и наложить арест на квартиру, которая формально принадлежащую уже новому собственнику.

Четвертая опасность — в продаваемой квартире есть временно выписанный. В этом случае речь может идти о человеке, который находится в местах заключения. В этом случае человек временно выписывается из квартиры. Но есть один важный момент — после возвращения бывший осужденный имеет право проживать в квартире и пользоваться ей на прежних правах даже если у нее поменялся собственник.

Описанные выше случаи красноречиво говорят о том, что при покупке квартиры надо быть очень внимательным и действовать по принципу "доверяй, но проверяй". Лучший способ избежать нежелательных последствий при покупке жилья на вторичном рынке – работать через крупное агентство, которое сотрудничает только с проверенным пулом продавцов и помогает своим клиентам снизить юридические риски.

realty.vesti.ru

Как обманывают при покупке квартиры

То, что просто не будет, я поняла практически сразу. После третьего звонка Ани, риэлтора по продаже моей квартиры, с очередным вопросом от потенциального покупателя: «А что там за короб в коридоре?», я осторожно спросила «А кому вы показываете квартиру?». «Да бабка слегка сумасшедшая» - устало ответил риэлтор. Зря я ей тогда не поверила.

Но на личную встречу с покупательницей ехала уже настороже.Бабка долго всматривалась сначала в мой паспорт, потом в документы на квартиру.

Сначала Лидия Петровна, бабушка 70 лет, задала сто вопросов: почему линолеум серого цвета, а не кремового? Вы что, не понимаете, что в дом только кремовый! А кто снимал квартиру? Молодая пара? Наркоманы, небось! А откуда у вас квартира? Бабушка умерла? А от чего умерла? А муж ваш приезжий наверняка?! Потом бабка возмутилась, что я купила квартиру с долгом за коммуналку, хотя я до этого сказала, что да, он есть, я его погашу сама.

И тут у бабки возникла мега-идея. Она купит у меня квартиру, если я принесу справки из психо- и нарко-диспансера. «А то вдруг вы наркоманом-алкоголиком окажетесь» - да, так она и сказала.- Но это же противозаконно! - заорала яМы немного поругались, пока риэлтор все не разрулила: они могут по своим каналам сами запросить эти справки вместо меня и предоставить бабке. На том и сошлись.

Через неделю подписали договор купли-продажи.Еще через несколько дней позвонил бабкин риэлтор: - Простите, она требует, чтобы вы лично поехали в диспансер. Ей неспокойно последнее время, спит плохо, если справок не будет, дело до остановки регистрации дойдет...Молодец, бабка, это удар ниже пояса: деньги нужны были срочно, квартиру сняли с показа, новых покупателей найти трудно. Целый день я проездила по мокрой, слякотной Москве и прошлялась в насквозь промокших сапогах за справками. И я задумала месть.

В начале продажи мы договорились, что всё содержимое квартиры — всю мебель, посуду, доисторический ковер — я оставлю бабульке. Я планировала подарить ей вдобавок стиралку и холодильник. Но после моих прогулок за справками машинка и холодильник поехали домой.

Мебель я все еще честно собиралась оставить.

И тут бабка закатила скандал прямо в МФЦ. Громкий, страстный и с криками. Претензии у нее были следующие: она не верит сотруднику МФЦ, что долга по коммуналке нет! Что я привезла справку только из одного диспансера, а вторую забыла дома — это подозрительно, может, я по справке не наркоманка, но значит, алкоголик! И вообще я должна привезти ей справки из Моснэнергосбыта и Москводоканала, потому что она, искушенная бабка, квитанциям не верит!

Мы ждали на крыльце МФЦ, пока бабка пылала гневом, когда риэлтор бабки, куря вторую сигарету, сообщил: «Это еще ничего. Она покупательницу своей квартиры, старушенцию 80 лет, заставила ехать в эти диспансеры. Тоже угрожала остановкой регистрации — старушенцию чуть удар не хватил, врача вызывали».

Вот после этого я и вывезла всю мебель, оставив бабке голые стены. Тем же вечером. Ту-ту! Что было при передаче квартиры, рассказывать не буду. Вечером того дня, моя мама упрекнула меня: «С твоей стороны обмануть бабку и все вывезти непорядочно. Порядочный человек – порядочен во всем!»

- Наташ, она вот это серьезно сказала?! - спрашивала Катя меня за ужином.- Ага, серьезно, ну правда! Это непорядочно. Но я бы сделала также! - со смехом отвечала ей я.- Мне между прочим обидно. Видела бы мама эту бабку и послушала бы ее вопли в МФЦ...- Давай я опрос в ЖЖ сделаю. Хочешь?

Как вы считаете, Катя поступила непорядочно?

- да, непорядочно...

295(25.8%)

- нет, нормально...

273(23.9%)

- может, и непорядочно, но я поступил(а) бы так же.

575(50.3%)

кадр из к/ф Дюплексдружить журналами

cosharel.livejournal.com

Информация

Процесс сопровождения сделок с недвижимостью очень важен для каждого совершающего сделку с недвижимостью. Прежде чем купить недвижимость на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест или она не заложена. Вы можете получить о ней достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо учитывать, что шансов обмануть больше у продавца квартиры, нежели у покупателя, желающего приобрести понравившееся ему жилье. Рассмотрим самые распространенные схемы обмана.

Самый простой способ обмана при покупке жилья

Один гражданин продает другому свое жилье, получает все деньги, а потом подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю - уплаченные ранее деньги. Но часто, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и недополучит часть денег. Будьте честными при подготовке и подписании договора.

У квартиры существует, по сути, две цены: по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый важный хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником), предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может быть меньше рыночной в несколько раз. Остальная сумма будет передана покупателем продавцу после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы продавец и пошли на это, то есть вероятность, что данную разницу в ценах вы недополучите. После подписания договора купли-продажи вам отдадут лишь сумму, указанную в договоре.

Ни один суд не признает ваше право на оставшуюся сумму, поскольку, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок на сумму более 10 минимальных размеров оплаты труда требуется хотя бы расписка, которую вы не догадались попросить.

Второй способ обмана при покупке жилья.

После продажи квартиры бывший собственник не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Очень часто суд встает на сторону первого владельца и выносит постановление о возврате денег покупателю. Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что полученные за недвижимость деньги уже потрачены или украдены, поэтому возвращать сумму он будет частями из своей заработной платы (которую, конечно, получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Особенность состоит в том, что юридически к продавцу придраться сложно, он не отказывается платить. По законам даже при максимальном вычете из зарплаты это может занять несколько десятков лет!

Третий способ обмана при покупке жилья.

Заключается в продаже квартиры одновременно нескольким покупателям. В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, получает деньги и уезжает. Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Четвертый способ обмана при покупке жилья.

Заключается в использовании фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и продают ее, пока хозяин отсутствует.

Покупатель и продавец обычно изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, нередко есть основания. Если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, поскольку на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать сделку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги на какое-то время остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидное агентство недвижимости, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Пятый способ обмана при покупке жилья.

Связан с приобретением неприватизированной квартиры. К ее владельцу приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду квартиру, например, на полгода. При этом заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Заботясь "о спокойствии и времени" хозяина, его просят дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры. Получив деньги, многие спокойно отдают паспорт, ведь трудно предположить, что заранее подобран похожий на владельца квартиры человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру и потом ее продаст.

Далее изложены основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру без участия риелторских агентств.

Стоимость квартиры.

Для начала необходимо определить, какую сумму вы хотите получить за свою жилплощадь. Ориентируйтесь на цены, сложившиеся на аналогичные квартиры. Эту информацию можно получить из объявлений о продаже на сайтах в Интернете или в специализированных СМИ, например в газете "Из рук в руки". Существуют так называемые обязательные критерии при оценке жилья, к которым относятся район города, характеристики дома и квартиры, наличие телефона, этаж и т.д. Необходимо учитывать также динамику цен на рынке недвижимости в конкретный момент.

Реклама продаваемой квартиры.

Для того чтобы успешно продать квартиру, нужно, чтобы о ней узнали как можно больше потенциальных покупателей. Информацию о продаже квартиры можно разместить на сайте в Интернете или в специализированном издании самостоятельно, а также через агентство недвижимости. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать быстро - три раза в неделю. Как правило, продавец указывает свой домашний или служебный телефон. Осмотр квартиры, торг. Когда дело доходит уже непосредственно до показа квартиры, нужно быть очень осмотрительными. К вам придут незнакомые люди, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Как правило, потенциального покупателя интересуют только состояние комнат и коммуникаций, высота потолка, вид из окна. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка.

При согласии покупателя купить квартиру начинается торг.

Постарайтесь выдержать торг. Не надо сразу соглашаться на условия покупателя, этим вы покажете, что готовы двигаться в цене и дальше, чем могут воспользоваться. Если на просмотр пришел риелтор или покупатель с представителем какого-нибудь агентства недвижимости, у вас имеется шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может... выставить счет за это самое обслуживание. Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самостоятельно.

Договоренность с продавцом (покупателем).

Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не учитывая, что покупатель может продолжить поиски другого варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцу желательно решить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить квартиру. Покупателям же, наоборот, этот вопрос лучше не поднимать, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск квартиру упустить, если продавец найдет более выгодного клиента.

Уплата задатка - важный момент.

Существуют юридические понятия: "соглашение о задатке" и "авансовое соглашение". Если вы как продавец квартиры подписали соглашение о задатке, то учтите, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь за собой определенные санкции. Такие действия с юридической точки зрения считаются невыполнением обязательств продавца и предполагают возврат суммы в двойном размере. Для покупателя квартиры, кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписки) и физического освобождения квартиры (вывоз из нее вещей и мебели). Необходимо предусмотреть возможную компенсацию за невыполнение сроков. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.

Проверка, подготовка сделки, сбор документов.

После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов в определенные сроки. Это довольно сложная процедура.

Банк, нотариус, регистрация.

Когда все документы на квартиру подготовлены, наступает время обсудить, где и как производить взаиморасчеты. Самый распространенный и безопасный способ, как уже упоминалось выше, - расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем внимательно отнестись к выбору банка. Процедуру взаиморасчетов нужно обязательно оговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка. После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сдача документов на государственную регистрацию. Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи. После того как вы получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации прав, предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.

www.homeadvokat.ru

Как обманывают при покупке квартиры? И как с этим бороться | Деньги

В наше время каждый стремится заработать больше. Только кто-то действует в рамках закона, а кто-то переступает дозволенную черту. Рынок жилья, как известно, всегда был, есть и будет одной из самых привлекательных отраслей для мошенников по причине дороговизны самой недвижимости. По словам специалистов ГРМ, схемы обмана при купле-продаже жилья можно разделить на две основные группы. Первая базируется на правовой некомпетентности населения, пишет Рокфеллер.

«Такие схемы построены на заведомом намерении оспорить проведенную сделку или получить значительные средства за отказ от права ее оспорить», - говорит Президент Гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор агентства недвижимости «Простор» Сергей Саяпин.

Среди наиболее распространенных приемов этой категории, когда сделка совершается неуполномоченным лицом или лицом, страдающим какими-либо психическими отклонениями. Соответственно, права собственности покупателя в дальнейшем оспариваются. Либо пожилой человек передает квартиру под ренту покупателю, после чего следует признание такой сделки недействительной по его инициативе или по содействию его родственников.

К этой же группе мошенничества относятся махинации по поддельным паспортам и документам. Например, по словам Председателя Совета Гильдии риэлторов Москвы, директора агентства недвижимости «Собственник» Ильи Шкопа, раньше часто бывали случаи подделки доверенности на продажу квартиры, но в последние годы их число сократилось.

«Мошенником на сделке может одинаково выступить как работник агентства, так и сам продавец квартиры, либо законный представитель продавца», - предупреждает эксперт.

В качестве примера Илья Шкоп вспоминает случай, когда на сделке продавцы двух квартир доверили счет денег своему агенту, который просто ушел со всей суммой «покурить» и не вернулся. Оказалось, что в этом агентстве «герой» проработал всего 3 месяца и не успел проявить себя «во всей красе».

Как ни странно, по словам экспертов, в кризис новых схем мошенничества на рынке недвижимости не появилось, но увеличилось само количество мошенников, а методы присвоения жилья стали более «грубыми».

«Если раньше, как правило, дело заканчивалось оспарением сделки, то сейчас нередко квартирная афера превращается в расправу над ее законным хозяином», - говорит со знанием дела Сергей Саяпин, имея в составе своего юридического отдела бывших следователей. Они всегда изучают приемы мошенников, с которыми сталкиваются в работе. Как правило, такие встречи заканчиваются тюрьмой для афериста, за что агентство «Простор» неоднократно награждалось благодарственными грамотами от МВД.

Вторая группа отъема квартир базируется на откровенном криминале и не совсем подпадает под определение «мошенничество», так как подразумевает нанесение вреда жизни и здоровью человека. Помимо убийств сюда можно включить «вывоз в деревню» граждан с последующим завладением квартирой, вымогательство и прочие аналогичные способы, прямо нарушающие уголовный кодекс.

«Как правило, это происходит с людьми из так называемой «группы риска». К бандитам попадают граждане, злоупотребляющие алкоголем, наркотическими средствами, одинокие пенсионеры, воспитанники детских домов», - уточняет Илья Шкоп.

«Рвется всегда там, где узко», то есть, если бережно подходить к своей собственности, страховать ее, не контактировать с криминальными элементами и не злоупотреблять спиртным, то Ваши шансы сохранить свою квартиру и здоровье в порядке существенно повысятся. Вы просто не попадете в фокус мошенников», - советует Сергей Саяпин.

В целом же, считают эксперты, бороться нужно не со следствием, а с причиной. Обществу необходимы законы, охраняющие частную собственность и защищающие права добросовестного приобретателя.

«Кроме того, нужно бороться с коррумпированными чиновниками, потворствующими квартирным аферистам, нужно «гнать в шею» оборотней в погонах, пришедших в милицию только за тем, чтобы совместно с сотрудниками паспортных столов ДЕЗов отбирать последнее имущество у одиноких стариков. Нужно ввести реальную ответственность у нотариусов, за свои действия - сейчас они, по сути, не несут никакой ответственности за свои ошибки, а в большинстве случаев их злонамеренные действия недоказуемы», - утверждает Президент Гильдии.

Несколько советов гражданам при купле-продаже жилья:

1. Обращайтесь за помощью профессионалу;

2. Если вы самостоятельно занимаетесь выбором будущего жилья, то, хотя бы, документы на покупаемую квартиру отдайте на проверку риэлтору или юристу;

3. Не доверяйте деньги малознакомым людям при расчетах;

4. Обязательно застрахуйте переход права собственности;

5. Повышайте свою юридическую грамотность.

Смотрите также:

www.aif.ru

Покупка квартиры в Москве- как избежать обмана.

Если вы решили купить квартиру в Москве, Подмосковье самостоятельно- без помощи опытного юриста или риэлтора, у вас есть вероятность купить "тухлый товар"- быть обманутым. На рынке недвижимости в Москве работают профессионалы обмана и купить квартиру (продажа квартир в новостройках Москвы- здесь разговор особый) "без головной боли" часто очень проблематично.

Все действия по покупке недвижимости строго регламентированы и описаны в массе законодательных актов- здесь важны и знания законов и рынка и практический опыт.

Далеко не каждый юрист самостоятельно сможет грамотно пройти все процедуры оформления, избежать различные неприятные ловушки, проверить покупаемую квартиру на чистоту с юридической точки зрения. Кроме всего прочего есть такое узкое понятие, как обычаи делового оборота со своими правилами.

Например, правило первое обычаев делового оборота: "Вы можете иметь какие угодно устные договоренности с контрагентами, и они эти договоренности скорее всего выполнят. Но как только подписан письменный договор, все устные договоренности забываются".

Криминальные квартиры часто достаются:

Провинциалам- каждый третий обманутый это приезжий. Приезжие, желающие купить квартиру в Москве, Подмосковье обычно имеют серьезные деньги, достаточные для того, чтобы купить недорогую квартиру. Провинциалы обычно понятия не имеют, с какими пройдохами им возможно придется встретиться, поэтому ведут себя так, как будто бы находятся в своем городе, где они могут разрулить многие проблемы.
Богеме- зачастую это люди, оторванные от реальности, живущие в своем мире. Зачастую это люди, имеющие серьезные деньги и несерьезное отношение к жизни, поэтому их легко купить на улыбки, заверения, красивые визитки и т.п.
Бизнесменам, которые внезапно разбогатели. Такие иногда случайно попадают на прибыльную тему и внезапные большие деньги реально не дают им трезво взглянуть на ситуацию.
Различным богомольным покупателям. Такие люди так же зачастую живут в параллельном мире и не могут трезво взглянуть на пройдох, которые могут встретиться при покупке квартиры.

Поэтому такое пристальное внимание уделяется именно подписанию договоров. Конечно, риэлторы отщипнут у вас определенную часть своего пирога, (об уловках риэлторов посмотрите здесь) но если вы полны решимости сделать все самостоятельно, послушайте несколько практических советов:

В начале подбора квартиры следует быть более осторожным, если цена квартиры отличается от подобных квартир. Очень редко, когда случается увидеть квартиру с нормальной родословной и недорогой ценой. Это бывает при срочных отъездах, расчетах с суровыми кредиторами и т.п.
Чаще всего такие квартиры имеют нехорошую историю. Чаще всего речь пойдет о исчезнувших наследниках, которые могут появиться в любой момент и потребовать свою долю в купленной квартире, в выписанных "в никуда" детях, судимых, отбывающих заключения, постояльцев наркологических и психоневрологических диспансеров.

После выбора квартиры нужно выяснить основания возникновения права на квартиру у продавца: договор купли-продажи, мены, наследство, приватизация. Если это наследство недавнее, то нужно выяснить- как образом оно возникло: по завещанию или по закону.
Если наследство получено по завещанию- нужно быть особенно осторожным- завещание могло быть в любой момент изменено или вдруг появится наследник, который будет оспаривать завещание. Вероятность выигрыша дела здесь невысока и вы можете получить в своей квартире неожиданного и неприятного совладельца.

Если приобретаемая квартира в собственности по результатам приватизации, нужно узнать- когда приватизация была проведена. Если покупаемая квартира приватизирована в 1992- 1994 года, будьте начеку- законом тогда не было предусмотрено, что несовершеннолетние дети должны быть включены в приватизацию. В этом случае такие уже выросшие дети с большим удовольствием отспорят у вас свою долю и смогут шантажировать вас ею.

Нужно так же выяснить, находились ли среди прописанных в момент приватизации какие- то люди, добровольно отказавшиеся от нее. Такой отказ должен быть зарегистрирован у нотариуса. Если это сделано не было- получите большую головную боль. То же самое, если эти люди стояли на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

Нужно выяснить, есть ли люди, выбывшие из квартиры в интернаты, места лишения свободы, для прохождения службы в армии. После своего возвращения такие люди вправе отсудить у вас уже купленную квартиру или ее долю.
Внимание! даже если от людей, находящихся в местах заключения есть доверенность на продажу квартиры, заверенная начальником колонии, то бывший заключенный реально после выхода из колонии заявить, что доверенность давал под давлением, и отсудит свою долы в квартире. Прецедентов полно.

Проверьте паспорт продавца по базе данных. История продажи криминальных квартир полна случаев, когда криминальные квартиры продавались по поддельному паспорту или людьми, фотографически похожими на хозяев.

Если цена на квартиру ниже рыночной и квартира "наследственная", есть возможность того, что вам придется разбираться впоследствии с другими наследниками.

Особое внимание- если квартире "рентная". У рентной квартиры два хозяина, а распоряжаться ею может только один.

Самое пристальное внимание нужно обратить, если квартира продается по доверенности. Доверенность можно отменить в любой момент или подделать, особенно, когда доверяющий- пожилой человек.

Единственный совет здесь- лично встретиться с хозяином квартиры, но и это не будет являться гарантией- доверенность может быть отменена без объяснения причин в любой момент. Доверенность заслуживает большего уважения, если она выписана на серьезную кампанию- крупное риэлторское или юридическое агентство, по крайней мере с них есть что взять.

Все это нужно узнать до подписания договоров и передачи аванса или задатка за квартиру. При малейшем подозрении лучше отказаться от сделки, чем терять время, деньги и нервы. Когда вы поймете, что самостоятельно справиться с проблемой не можете, можно обратиться к юристу, риэлтору или застраховать сделку в страховой кампании.

Все перечисленные случаи относительно благополучные, которые можно попытаться разрешить в суде. Если же квартира продается профессиональными рейдерами и связана с откровенными преступниками- шансов почти нет.

Это, далеко не полный объем того, на что необходимо обращать внимание при покупке квартиры. Мы оставили за кадром информацией возможные мошенничества при оформлении сделки. Некоторые проблемы может снять страховая кампания- по крайней мере они проверят квартиру по серьезному алгоритму.

Планируя купить квартиру в новостройке, важно проверить законность строительства новостройки на сайте Росреестра- не построена ли многоквартирная новостройка на землях садоводческих товариществ. Пункт 3 ст. 48 Градостроительного кодекса дает возможность возведения новостроек на таких землях высотой не выше 3 этажей и для проживания только одной семьи.

Берегите себя.

www.msknov.ru

Как не обмануться при покупке квартиры

Юридическая практика свидетельствует: в сфере купли-продажи жилой недвижимости нередки случаи, которые можно считать «факторами повышенного риска» или «подводными камнями» – к примеру, такие, когда сделка осуществляется по доверенности или же собственником недвижимости является несовершеннолетний.

Важно, чтобы доверенность была нотариально удостоверена и оформлена в соответствии с требованиями законодательства. Выясните у нотариуса, не была ли отменена доверенность и проверить её номер.

По возможности, желательно связаться с самим собственником, чтобы убедиться, что сделка купли-продажи – это его волеизъявление, а не мистификация злоумышленников.

При покупке квартиры, продавец которой является не первым её собственником, нужно отследить всю «историю» отчуждения этой квартиры – и чем она короче, тем лучше.

В случае если квартира была приватизирована, следует узнать, все ли лица, проживавшие в данной квартире и зарегистрированные в ней на тот момент, включены в договор передачи собственности.

Если покупатель обращается к продавцу с просьбой указать в договоре купли-продажи меньшую сумму денег, чем было передано им в действительности. Он должен понимать, что в случае признания сделки недействительной он получит лишь ту сумму, которая записана в договоре.

Самовольной, или незаконной, перепланировкой признается та, что выполнена без согласования с органами местного самоуправления и получения соответствующего разрешения.

Вам следует убедиться в том, что изменения планировки квартиры, которую вы собираетесь купить, отражены в техническом паспорте. Понятно, что квартира с незаконной перепланировкой будет продаваться по привлекательно - низкой цене, но помните, что, погнавшись за дешевизной и шансом побыстрее заполучить приглянувшуюся квартиру, вы можете нажить себе и проблемы, включая финансовые проблемы. Если перепланировка нарушает санитарные и технические нормы и правила, вам не удастся узаконить её даже в судебном порядке. Более того, в соответствии с действующим законодательством, помещение с незаконной перепланировкой требуется привести в прежнее состояние (помимо выплаты штрафа) – и это придется делать вам, а бывший владелец окажется ни при чём, и вам трудно будет что-то доказать.

Поэтому перед заключением сделки нужно убедиться, что данные в тех. паспорте соответствуют фактическому состоянию квартиры.

Если собственником земельного участка или квартиры является несовершеннолетний или же лицо недееспособное, или ограниченно дееспособное, для совершения сделки необходимо проверить наличие разрешения, выданного органами опеки и попечительства. Их согласие потребуется и в том случае, если у несовершеннолетнего или недееспособного лица есть право долевой собственности.

При выборе дома, квартиры или участка вам предстоит пройти такой этап, как осмотр объекта недвижимости. Важно оценить техническое состояние дома или квартиры.

При осмотре дома исследуйте не только его фасадную часть, но и состояние фундамента и подвала.

Выбирая дом или земельный участок, оцените следующие моменты: физические характеристики грунта (в частности, уровень залегания грунтовых вод и риск затопления), доступность инженерных сетей и коммуникаций (газового снабжения и водоснабжение, электросети, канализация), наличие необходимой вам инфраструктуры.

Изучите местность, в которой расположен приглянувшийся вам дом или земельный участок: не проходят ли через участок ЛЭП, не находятся ли где-то по соседству общественные мусорные свалки, промышленные предприятия или крестьянского - фермерского хозяйство. Выясните, не располагался ли здесь когда-то, скажем, склад с химикатами, нет ли на данном участке остатков старого фундамента, труб или весьма развитой корневой системы безобидного на вид пенька.

К слову сказать, в определенных случаях «смотрины» дома лучше проводить в осенне - зимний период. Так, к примеру, только зимой можно проверить качество работы отопительной системы, состояние неотапливаемых помещений, качество окон.

Когда вы покупаете земельный участок, рекомендуется обращать внимание на графу «особые отметки» в Кадастровом паспорте.

По словам специалистов, данный участок невозможно приобрести без нарушения действующего законодательства (т.е. на законных основаниях). Такая запись свидетельствует о том, что участок не состоит на кадастровом учёте, а в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ, объектами купли-продажи являются те земельные участки, которые прошли кадастровый учёт.

Перед совершением сделки купли-продажи земельного участка убедитесь в том, что продавец оформил его в собственность. Участок не может быть продан, если не находится в собственности продавца.

Старайтесь избегать устных договоренностей при вхождении в сделку. При покупке дома, квартиры, участка требуйте заключения всех, даже предварительных, договоренностей в письменной форме.

Уж сколько раз твердили миру, что при заключении сделки купли-продажи жилой недвижимости (квартиры, дома) или земельного участка следует внимательно читать текст договора.

Поясним: когда специалисты говорят потенциальному покупателю о том, что квартира «юридически чистая», они имеют в виду то, что для проведения сделки нет никаких юридических препятствий. Следует очень серьезно и ответственно подойти к вопросу покупки, заручившись поддержкой грамотного специалиста и действуя в соответствии с законодательством.

xn--c1acqqban3h.xn--p1ai