Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры. Как себя обезопасить при покупке квартиры на вторичном рынке

Вторичка без рисков. Как обезопасить себя покупателю квартиры на вторичном рынке?

Источник фотографии

Покупка квартиры требует серьезных решений. Будущий собственник, приобретая жилье, должен быть избирателен. Вряд ли кого-то привлечет перспектива, потратив крупную сумму денег, в дальнейшем столкнуться с юридическими проблемами. Риск есть всегда. Он существует как при оформлении сделки на этапе котлована, так и при выборе недвижимости на вторичном рынке. Какие опасности таит в себе вторичное жилье и как избежать появления на пороге нежеланных гостей?

Для начала обратимся к законодательству. Согласно статье 292 Гражданского кодекса РФ, владелец площади, получив право собственности, защищен от каких-либо претензий со стороны бывших хозяев. Они лишаются возможности проживать в помещении и обязаны сняться с регистрационного учета. В противном случае последует иск в суд на основании статей 292 и 304 ГК РФ.

На первый взгляд, покупатель застрахован от посягательств на имущество, однако в судебной практике нередки случаи, когда юристы не могут отстоять права своего клиента.

«При продаже имущества с пользователей, которые зарегистрированы в этой квартире, необходимо взять нотариально оформленную бумагу о том, что они обязуются сняться с регистрационного учета и прекратить порядок пользования, – сообщает менеджер департамента вторичного рынка АН «Невский альянс» Вера Закревская. – Иначе мы можем столкнуться с тем, что собственность будет передана правообладателю, но вместе с обременением в виде людей, которые останутся зарегистрированы, и по суду таких людей не снять, потому что у них право пользования возникло на основании ордера или другого документа».

Таким образом, важно помнить, что даже после совершения сделки и получения права собственности прежние владельцы могут приехать в квартиру с вещами. Обычно такая ситуация возникает, когда при приватизации квартиры кто-то из членов семьи отказался от участия в сделке, сохранив право пользования. По закону продавец обязан сообщать покупателю информацию обо всех лицах, имеющих это право. В том случае, если будущий владелец оказался не посвященным в детали, он может добиваться признания договора недействительным и возврата денежных средств.

Изучить историю

Опасности вторичного рынка кроются в истории объекта продажи, которую следует изучить внимательно – от первого до последнего правообладателя. Объявившиеся внезапно наследники вполне могут заявить о своих претензиях на квартиру, и закон будет на их стороне. В одиночку разобраться во всех тонкостях практически невозможно. Следует обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии для получения справки о переходе права собственности, а также подключить страховые компании для проведения экспертизы. Но лучше доверить судьбу дорогостоящей покупки профессионалу с большим опытом работы, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.

«Этот специалист должен быть не только риэлтором, но и практикующим юристом, который участвует в судебных процессах и отслеживает сложившуюся судебную практику, которая постоянно меняется, – советует генеральный директор ООО «Адвокат-Недвижимость» Татьяна Слободянюк. – К сожалению, многие агенты по недвижимости знают только процесс оформления сделки, какие документы нужны для государственной регистрации и в лучшем случае организацию безопасных взаиморасчетов. Грамотно и правильно оценить риски истории объекта, риски оспаривания сделки в судебном порядке – в этом они не компетентны, а это важно сделать, чтобы застраховать себя от вероятных проблем».

Претенденты на собственность

Не стоит забывать о возможных претензиях со стороны ранее проживавших в квартире лиц, которые относятся к так называемой группе риска. Их могли снять с регистрационного учета по разным причинам. Например, человек оказался в местах лишения свободы, или по распоряжению военкомата российская армия пополнилась еще одним новобранцем. Некоторые граждане могут оказаться в психоневрологическом диспансере. Но при этом они сохраняют право пользования жилым помещением и в любой момент могут вернуться. Узнать обо всех претендентах на жилье в подобных случаях можно, запросив предварительно форму №12 в жилконторе.

При покупке недвижимости по договору ренты важно также обратить внимание на юридические детали. В частности, проверить, не сохранилось ли за прежним владельцем квартиры право проживания. Уточнить эти данные можно в ЕГРП. Право пожизненного содержания с иждивением регламентируется статьями 602 и 586 ГК РФ. Согласно документам, собственник обладает правом покинуть жилье только по своему собственному желанию. И для того, чтобы обезопасить свою покупку, следует заключить дополнительное соглашение, заверенное нотариусом, о снятии обременений с объекта, несмотря на условия пожизненного содержания.

Несовершеннолетняя угроза

Покупка квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, всегда вызывает особые опасения. В начале 2000-х дети часто выигрывали дела о несоответствии квартирной доли, выделенной им родителями, и той, которая должна у них быть по закону. Такие ситуации случались в связи с обменом недвижимости. При обмене «сталинки» на «хрущевку» несовершеннолетние лишались определенной части имущества и позже следовали с иском в суд.

Специалисты рынка утверждают, что риск возникновения проблем возможен, даже если несовершеннолетние в квартире не проживают и не зарегистрированы. Когда дети вырастают и думают, что родители их ущемили в правах, они могут обратиться в суд, чтобы давнюю сделку признать недействительной.

В настоящее время участились случаи перепродажи квартир, приобретенных с помощью материнского капитала. Покупка таких квартир небезопасна, считает Татьяна Слободянюк: «Был случай, когда квартира приобреталась с помощью ипотечного кредита, который частично гасился материнским капиталом. Мать при этом давала обязательство выделить доли всем членам семьи после полного погашения кредита. Однако часто такие квартиры продаются без выделения доли. Этот процесс пока никто не контролирует. А когда начнут контролировать, то будут расторгаться сделки, возвращаться квартиры, поскольку не выполнено обязательство и нарушены права несовершеннолетних».

Застраховать риски

Чтобы покупка квартиры не стала мучительным грузом и поводом для исков в суде, денег на специалистов жалеть не стоит. Во-первых, нужно обратиться к юристам, чтобы узнать о претензиях на данное имущество. Во-вторых, тщательно проследить переход права собственности и права пользования жильем третьими лицами.

Эксперты разберутся во всех правовых нюансах, а собственник, уже располагая всей информацией, сможет сделать определенные выводы о приобретении недвижимости, считает Вера Закревская: «Сколько человек зарегистрировано, кто имеет право пользоваться, но на сегодняшний день не живет в этой квартире? Чтобы все это проверить, нужны дополнительные средства. Если граждане денег на проверку не жалеют, то, как правило, они приобретают квартиру, четко понимая, какие риски они могут приобрести. Если полагаются на авось, то могут столкнуться с неприятностью, которая может появиться спустя какое-то время».

news.ners.ru

Как обезопасить себя при покупке квартиры — возможные риски

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Этот вопрос волнует всех покупателей, так как сегодня развелось множество мошенников. Кроме того, соблюдение правил законодательства является обязательным условием законности сделки. По этой причине покупатели пытаются быть в курсе всех правовых и неправовых аспектов приобретаемой недвижимости, чтобы купить квартиру без риска.

Основные риски при покупке квартиры

Если собирать все основные риски в отдельные группы по общим признакам, то можно выделить следующие:

Риски, связанные с мошенническими действиями. В большинстве случаев за маской продавца, посредника, а чаще всего риелтора скрывается мошенник, который после получения денег от покупателя просто исчезнет. Излюбленным инструментом мошенников являются подложные документы. Чаще всего на такие приёмы попадаются доверчивые люди, не считающие нужным проверить чистоту сделки.
Риски, связанные с соблюдением закона. Закон устанавливает довольно чёткие требования к оформлению сделки по купле-продаже недвижимости. Несоблюдение основных из них может повлечь недействительность сделки. К тому же, если не будет хватать определённых документов и в иных случаях, есть вероятность получить отказ при постановке сделки на учёт.

Говоря о конкретных причинах, которые могут повлечь неблагоприятные последствия для покупателя, нужно отметить следующее:

Подложная доверенность представителя. Если полномочия представителя не установлены в нотариальном порядке, то сделка будет считаться совершённой неправомочным лицом, а соответственно, и незаконной.

Незаконно осуществлённая приватизация. Основания приобретения недвижимости продавцом, в том числе соблюдение порядка приватизации публичной квартиры, являются обязательным условием законности сделки. По сути, если приватизация осуществлена незаконно, то продавец не имеет права её продавать.
Отсутствие согласия одного или нескольких полномочных продавцов. Если квартира находится в совместной или долевой собственности, то необходимо согласие всех владельцев. Если не будет согласия хотя бы одного, в последующем он сможет оспорить сделку.
Наличие неучтенных наследников. Когда жильё продавцом было получено по наследству, необходимо, чтобы не было других претендентов на него по тем же основаниям. Если в дальнейшем выявятся такие претенденты, то они смогут оспорить легитимность сделки.
Наличие неоплаченных долгов. Если за квартиру не были внесены налоги, платежи по коммуналке, она находится в залоге, то на неё имеют право третьи лица, которые могут потребовать погашения долга в счёт продажи недвижимости. Разумеется, это может быть осуществлено лишь по решению суда, но вероятность такого исхода велика.

На практике могут встречаться и иные поводы, которые представляют квартиру в нежелательном для покупки виде. Но указанные обстоятельства встречаются чаще всех, а споры по ним практически никогда не решаются в пользу покупателя.

Отдельной статьёй нужно отметить риски при покупке квартиры в новостройке.

Хотя такая недвижимость считается наиболее чистой с точки зрения её правового статуса, но и тут могут быть определённые проблемы, связанные:

с наличием прав пайщиков, которые о них ещё не заявляли;
с отсутствием разрешения уполномоченного органа о допуске многоквартирного дома к эксплуатации;
с банкротством организации, построившей многоквартирный дом.

Стоит иметь в виду, что новостройка – это результат большого количества заёмных средств. Так что, по сути, она не может принадлежать собственнику полностью без обременений со стороны третьих лиц. Необходимо внимательно изучить состояние дел организации, являющейся собственником новостройки, особенно когда осуществляется покупка квартиры у подрядчика.

В случае банкротства застройщика взыскание может быть направлено именно на дом, который будет выставлен на продажу.

Порядок заключения сделки

С позиции покупателя весь процесс покупки квартиры представлен следующими действиями:

Поиск квартиры. Для этого нужно связываться исключительно с надёжными риелторскими агентствами, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости. Мелкие конторы и частные лица зачастую оказываются мошенниками.
Осмотр квартиры. На данном этапе необходимо обратить внимание на множество факторов помимо самого технического состояния квартиры. Нужно осмотреть состояние дома в целом, порядок в подъезде, поговорить с соседями.
Проверка документов. При осмотре нужно потребовать от продавца техническую документацию на квартиру и сравнить соответствие фактического плана документированному. Нужно также запросить у продавца выписку из кадастра с историей квартиры.
Проверка правомочия продавца. Очень часто переход прав на квартиру оформляется неправильно, так что вполне может оказаться так, что продавец не является легитимным собственником. Даже сами продавцы не всегда знают об этом. Данные сведения можно получить в кадастре или Росреестре.

Переговоры. Необходимо провести предварительные переговоры с продавцом и обсудить условия заключения сделки. На данном этапе устанавливается размер и порядок внесения аванса, сроки фактической передачи квартиры.
Заключение сделки. Сделка оформляется в письменной форме, желательно с заверением нотариуса. Закон позволяет сторонам сделки самостоятельно определять её условия. Но всё же лучше участие нотариуса или юриста при составлении.
Регистрация. После заключения сделки её нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после этого покупатель становится правомочным собственником.

Сделка может быть составлена на любых условиях по соглашению сторон.

Но основными условиями любого договора по поводу продажи материальных ценностей являются:

сведения о сторонах;
сведения о предмете договора;
цена;
права и обязанности сторон;
порядок и сроки исполнения договора;
порядок решения споров.

Подписывается соглашения самими сторонами либо лицами, уполномоченными ими на заключение сделки. Нотариальное заверение такой сделки имеет рекомендательный характер, позволяющий обезопасить её.

Список необходимой документации

Чтобы сделка имела законную силу, необходимо иметь широкий перечень документов. Желательно, чтобы они нашли своё отражение в договоре, но это необязательное условие в отношении всех документов.

Рекомендуем ознакомиться:

К данному перечню относятся следующие документы:

паспорта сторон – сведения из них указываются в договоре в обязательном порядке;
правоустанавливающий документ – подтверждает право собственности продавца;
доверенность – при осуществлении сделки посредством представителя;
выписка из жилищной организации – удостоверяет лиц, проживающих в продаваемой квартире;
выписка из ЕГРП (единого госреестра прав) – отражает историю квартиры: сколько было собственников, когда была учтена и так далее;
выписка из ЕИРЦ (единого информационно-расчётного центра) – подтверждает отсутствие долгов по коммуналке;
техническая документация – выдаётся в БТИ и оформляется каждые 5 лет.

Можно также затребовать выписку из залогового реестра, чтобы убедиться, что квартира не является предметом обеспечения какой-либо сомнительной сделки. Если же продажа такой квартире кредиторами допускается, а покупатель всё же решился на покупку, то следует либо взять поручительство перед кредиторами, либо уведомить кредитора, чтобы тот снял обременение.

Полнота указанного перечня и достоверность представленных в нём сведений является гарантией законности сделки.

Если на документах будут признаки подлога, то лучше отказаться от покупки данной квартиры, только если собственник не объяснит это и выписка из ЕГРП подтвердит его легитимность.

Если же продавец вовсе отказывается предоставлять данные документы на изучение, то он, скорее всего, является мошенником. Не стоит связываться с такими лицами, а уж тем более заключать с ними сделки.

Техника безопасности при покупке квартиры

Как безопасно купить квартиру в новостройке? Чтобы понимать, что делать при покупке квартиры, нужно осознавать, какие риски несёт покупатель.

Основные риски покупателя заключаются в следующем:

Покупатель может потерять деньги и не получить квартиру, если продавец окажется мошенником.
Покупатель может быть вынужден вести длительные судебные споры с третьими лицам, если продажа была осуществлена лицом, не являющимся легитимным собственником.
Регистрационный орган может отказать в постановке на учёт права собственности покупателя.

Для того чтобы знать при покупке квартире как обезопасить себя, нужно действовать исходя из своих рисков.

Основные правила техники безопасности заключаются в следующем:

При передаче аванса и основной части денег нужно получить расписку от продавца. Более желательным методом является передача денег через банковскую ячейку. Но лучше всего отказаться от авансирования сделки и совершить оплату после фактической передачи недвижимости.
Легитимность собственника проверяется выпиской из ЕГРП. Если там помимо продавца указаны иные лица в качестве действующих собственников, необходимо, чтобы продавец предъявил заверенное нотариусом согласие других собственников и их документы на квартиру. Такое согласие также требуется, когда продавец находится или находился в браке.
Без перечня обязательных документов или при их подложности регистрационный орган откажет в учёте права собственности. Так что нужно потребовать от продавца полный пакет документов.

Есть множество вариантов, когда можно поставить под сомнение легитимность права собственности продавца. Так, к примеру, если квартира была недавно унаследована, то, скорее всего, на неё есть и другие претенденты, которые могут в любой момент заявить о своих правах и оспорить законность сделки. Разумеется, через суд можно будет вернуть деньги, но это будет долгий и напряжённый процесс.

Необходимо потребовать у продавца, чтобы тот обеспечил выписку всех ныне прописанных в квартире лиц. Прописка сама по себе зачастую предоставляет человеку право проживания в соответствующей квартире.

Лишиться человек прописки может либо на добровольных началах, либо по решению суда. Чтобы покупателю не нужно было таскаться по судам для выписки оставшихся лиц, лучше потребовать этого от продавца.

Рекомендуем ознакомиться:

Основные правила авансирования сделки

В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.

Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.

Основные рекомендации специалистов, которые позволят обезопасить покупателя при авансировании, заключаются в следующем:

Необходимо заключить специальное соглашение об авансировании, куда нужно включить условия, при которых сделка может быть отменена, а аванс возвращён покупателю. Особенно при покупке ипотечной квартиры нужно расписать всё подробно, потому что такие сделки часто срываются после передачи аванса в силу недобросовестности продавца.
При заключении соглашения об авансировании нужно вписать в него условия о содержании квартиры в надлежащем состоянии, об обеспечении сохранности имущества в ней. Для подтверждения состояния квартиры, которое будет удовлетворительно для покупателя, нужно приложить к нему фотографии квартиры, имущества в нём и так далее.
Факт передачи аванса подтверждается не соглашением, а распиской, которая составляется продавцом. Для пущей уверенности нужно обратиться в банк, который сможет гарантировать сохранность аванса.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования. Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс. Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

Явные признаки опасности при покупке квартиры

Несмотря на все попытки продавцов скрыть те или иные обстоятельства, есть определённые признаки, которые должны настораживать покупателя. При их наличии нужно проявить дотошность и внимательно изучить все документы.

К таким признакам относятся следующие обстоятельства:

продажа посредством представителя;
участие в сделке организаций и иных юридических лиц;
приобретение квартиры продавцом на средства материнского капитала;
недееспособность продавца либо одного из собственников квартиры;
нахождение продавца в браке или в разводе;
наличие прав третьих лиц на квартиру, обременений, нахождение квартиры в залоге у банка;
неоформленная должным образом перепланировка;
долевое владение квартирой;
признание факта ветхости жилья, аварийности либо плохого состояния ремонта всего многоквартирного дома.

Особенно настороженно нужно отнестись к случаям, когда собственник квартиры является недееспособным лицом. В таких случаях продажа квартиры собственником не может быть осуществлена самостоятельно. Недееспособное лицо не имеет правовой способности заключать сделки.

Однако легитимность сделки не является самой большой бедой в таких случаях. Для осуществления сделки по поводу имущества недееспособного лица требуется разрешение органов опеки. То есть процесс будет протекать под надзором государства.

Государство берёт на себя обязанность по охране прав недееспособных граждан. Если же продажа будет осуществлена по незаконным схемам, то покупателя могут привлечь к ответственности за мошенничество.

Таким образом, при покупке квартиры у недееспособного лица покупатель рискует не только получить претензии от третьих лиц, что возможно при покупке квартиры в долевой собственности, но и быть привлечённым к ответу со стороны государства. А это уже не просто утеря денег или длительные судебные разбирательства.

zhiloepravo.com

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры — значимое событие для большинства граждан. Сделки купли-продажи на вторичном рынке имущества и новых домов сопровождаются рисками потерь не только денежных средств, но и недобросовестностью сторон. Своевременно обезопасить от мошенников и распознать обман вторичной продажи квартиры помогут юристы и специалисты в области рынка недвижимости.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, приведем важные аспекты покупки жилых помещений в новостройках. Ситуация со строящимся жильем на различных стадиях готовности крайне рискованная.

Важную роль играет репутация застройщика.

В первую очередь перед покупкой, нужно обращать внимание на ранее построенные дома, нарушение сроков ввода и сдачи в эксплуатацию новостроек. Подробно изучить проектную декларацию, отчетность, историю существования и отзывы первых покупателей, рынок новостроек. Привлекаются ли сторонние субподрядчики и организации для внутренней и внешней отделки. Большим плюсом является аккредитация банками из ТОП-100 рейтинга надежности для получения ипотеки в новостройках;
Во-вторых, оценить качество новостроек и развитость инфраструктуры. Новые дома часто возводятся без учета приближенности социальных учреждений и мест отдыха, доступности паркинга. Качество черновой отделки квартиры должно соответствовать сертификатам, а нормы строительства новостроек, порядок заключения договора долевого строительства федеральным законам (в частности 214-ФЗ). Рынок первичной недвижимости регулируется более жестко, чем вторичный, но риски остаются;
В-третьих, для полной усадки дома требуется два-три и более года, поэтому дорогостоящий капитальный ремонт, как и чистовая отделка новостройки быстро придет в негодность. Период строительно-монтажных работ может затянуться намного дольше за счет новых соседей, которые будут сверлить, шуметь и доставлять неудобства, вплоть до полного расселения дома.

Крупный застройщик перед покупкой всегда раскрывает подробную информацию о своих новостройках и сданных объектах, предлагает выгодные предложения на рынке в сотрудничестве с банками по оформлению ипотеки. Вложить деньги в стадии котлована достаточно рискованно. Чтобы обезопасить капитал нужно изучить договор, иметь дело только с известными фирмами. Заниженная стоимость квартиры в новостройке может свидетельствовать только о предстоящем долгострое и не может обезопасить вас от рисков. Оформляя сделку по доверенности, будьте предельно бдительны. Рынок вторичного жилья менее рискован с точки зрения готовности.

Еще заранее стоит знать, сколько при покупке квартиры будут стоить услуги риэлтора.

По доверенности

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности, особое внимание следует уделить содержанию доверенности, проверить ее актуальность. Лица, указанные в доверенности должны быть в здравии и дееспособны. Дополнительно сверить паспортные данные, а также ограничения по суммам на продажу квартиры. Реквизиты доверенности должны четко определяться, читаться серия и номер бланка. Бланк доверенности обязательно должен быть заверен нотариусом.

По наследству

На вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по наследству помогут ответить юристы. Если в свидетельстве на право собственности указано наследство, то распоряжаться квартирой можно не ранее, чем через шесть месяцев. Договор наследства на квартиру оформляется в нотариальной палате и содержит необходимые приложения к завещанию о наследстве.

Определить степень родства и прав на наследство косвенно помогут паспортные данные, а также документы из ЗАГса. Опись имущества по наследству не может содержать ошибок или недочетов. Наследники могут объявиться не сразу, а по истечении нескольких лет после покупки квартиры. Доверенность на распоряжение квартирой по наследству ограничена по сроку и не допускается передоверие, что позволяет обезопасить покупателя.

Когда квартира в собственности менее 3 лет

Если жилое помещение в собственности менее 3 лет, то покупка на условиях заниженной стоимости квартиры крайне невыгодна для покупателя. Продавец может склонить покупателя указать в договоре заниженную стоимость объекта, при этом он стремиться обезопасить себя от налоговых платежей. Но покупатель в этом случае не сможет воспользоваться имущественным вычетом в полном объеме, а ипотеку вовсе могут не одобрить. Аргументы в пользу быстрого оформления наследства для скорейшей реализации имущества, должны настораживать. Не соглашайтесь даже на заниженную стоимость, так как это не обезопасит при приобретении квартиры.

В случае оспаривания сделки в суде надеяться на возврат полной стоимости не стоит. Для того чтобы себя обезопасить, специалисты рекомендуют указывать реальную цену и оформлять расписку в получении денег. В противном случае все расчеты с покупателем будут произведены по заниженной стоимости – об этом нужно помнить и знать.

О чем говорит заниженная стоимость при покупке квартиры

Лучший способ как обезопасить себя при покупке квартиры с заниженной стоимостью, это убедиться в прозрачности договора или отказаться вовсе от приобретения квартиры на вторичном рынке.

Чтобы обезопасить себя, а лучше вовсе исключить любую спорную ситуацию рассмотрим и приведем примеры конкретных действий:

мошеннические, преступные намерения продавца;
безграмотность и халатность покупателя;
навязывание дополнительных услуг со стороны третьих лиц.

Существенный оборот ликвидности в сфере недвижимости вторичного и первичного жилья привлекает многих мошенников, стремящихся заработать на неграмотных покупателях. Рассчитывая привлечь покупателей, наследники или прямые продавцы указывают заниженную стоимость или доступную ипотеку. Чтобы обезопасить сделку и отбросить подозрительные предложения нужно ежедневно изучать, отслеживать историю объявлений, и особо обращать внимание на объекты, у которых заниженная стоимость продажи.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

+7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
+7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
+7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

ahrfn.com

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: безопасная сделка

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы. Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

Вторичный рынок и сопутствующие опасности

Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.

Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.

Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам. Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы. Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).

Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.

Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.

Для проверки истории квартиры в документах нужно, прежде всего, изучить:

Как квартира была приобретена.
Срок владения квартирой.
Круг лиц, проживающих в ней.

Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена. В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона. После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).

Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

Права несовершеннолетних

Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.

Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.

Рекомендуем ознакомиться:

Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся. Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего. Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.

Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой. Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой. С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.

Итак, в квартире (был) зарегистрирован ребёнок, следует уточнить, в каком он статусе:

просто жилец;
член семьи собственника;
сособственник;
потенциальный собственник (как правило, через открытое наследство).

Проверка этой информации позволит избежать сделки с нарушением закона.

Права супруга

Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:

Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
Не женат и никогда не был.
Разведён, чем дольше, тем лучше.
Овдовел, чем раньше, тем лучше.

Иные виды и признаки опасных сделок

В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

Рекомендуем ознакомиться:

Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах. Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:

продавец недееспособен;
продавец введён в заблуждение;
продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.

Наконец, возможно, что при покупке квартиры вместе с правами перейдут и обязанности по допуску лица, которое имеет право пожизненного проживания в квартире.

Как купить квартиру максимально безопасно

Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе. Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

Итак, хорошие признаки юридической чистоты:

многолетнее право собственности на квартиру у продавца;
проверка квартиры ипотечным кредитором;
реализация квартиры в ходе банкротного процесса.

Если квартира проверена временем, банком или судом, это практически идеальный вариант.

Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

На стороне ответчика в суде будут:

его добросовестность;
давность владения;
срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

zhiloepravo.com

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk - Fotolia

Не пропустите:

5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

3 признака квартиры, которую потом вы сможете выгодно продать

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке должны насторожить всех потенциальных клиентов, желающих приобрести подобное жилье. Безусловно, подобные сделки имеют свои преимущества, которые и привлекают людей. Например, не нужно будет ждать, пока дом достроится, а сам район уже давно обжили и развили инфраструктуру. Возможность сразу вселиться в квартиру хоть и является веской причины для покупки, однако может стать минусом. Речь идет о тех ситуациях, когда покупатель становится жертвой мошенников, из-за чего можно даже лишиться и денег, и квартиры. Стоит знать, какие риски существуют, чтобы можно было себя обезопасить.

Варианты мошенничества

Приобретение недвижимости является ответственным процессом, потому как приходится отдавать крупную сумму денег. Проще всего осуществить сделку, если воспользоваться услугами специалиста, который поможет проверить квартиру на юридическую чистоту. Однако в этом случае придется платить за услуги, а не каждый клиент может позволить себе дополнительные расходы. Именно поэтому некоторые граждане решают не обращаться к риэлтору и сэкономить средства. Но при самостоятельной покупке важно знать о существующих мошеннических схемах, а также о том, как именно проверить недвижимость.

Важно! Перед тем, как купить жилище, убедитесь в его юридической чистоте. Потому как именно с документами или с игнорированием условий купли-продажи возникает больше всего проблем.

Мошенники рассчитывают на то, что клиент не обратит внимания на подозрительные моменты и передаст свои деньги за жилплощадь. Итогом подобного может стать признание сделки недействительной, что приведет к потере имущества и, возможно, денежных средств.

Распространенные схемы обмана:

Использование фальшивых документов. Поддельным может оказаться национальный паспорт продавца или же доверенность. Человек попросту может не иметь права реализовывать собственность, потому как она является чужой. Поэтому покупка такого имущества закончится потерей денежных средств.
Проблемы с приватизацией. Перевод государственной собственности в частную вызывает немало проблем. Иногда люди не учитывают интересы всех граждан, которые имеют право на приватизацию. Как итог, уже совершенная процедура со временем может оказаться недействительной, потому как человек заявит о своих правах. В подобной ситуации пострадает в первую очередь новый владелец жилплощади.
Обременения. В процессе использования недвижимости могут появиться ограничения, в которых, как правило, виноват сам человек. Например, собственность может попасть под арест, либо ее используют в качестве залога. В любом случае, обременение помешает законно провести сделку купли-продажи, и создаст немало проблем для покупателя.
Отсутствие согласия супруга или других собственников. Бывает такое, что гражданин пытается реализовать собственность без согласия других владельцев. Даже если ему это удастся сделать, сделку впоследствии признают недействительной. Следовательно, жилище не удастся приобрести, еще и денежные средства можно потерять.
Дом находится на расселении. Важно убедиться, что многоквартирное здание не попадает под этот пункт. Иначе покупка окажется не только бессмысленной, но и принесет множество проблем.
Третьи лица. Иногда реализуют дома, на которые имеют право несовершеннолетние граждане, психически больные люди, заключенные или военнослужащие. Сделку осуществляют без их ведома, когда те никак не могут повлиять на процедуру. Но потом покупатель может обнаружить, что не у него одного есть права на квартиру.
Плохое состояние квартиры или жилого дома. Продавцы могут тщательно скрывать имеющиеся изъяны, которые обнаруживаются только во время проживания в квартире. Покупатель может наткнуться на то, что есть проблемы с проводкой, отопительной системой, стенами, сыростью, грибком, санитарным состоянием подъезда. Может также не повезти с соседями, в особенности, если кто-то из них страдает от вредных привычек. Поэтому нужно тщательно убедиться, что технических или бытовых недостатков нет, либо согласиться самостоятельно их устранить после покупки.

Безусловно, это далеко не все варианты обмана, которые могут провернуть мошенники. С некоторыми трудностями можно самостоятельно справиться, но есть и такие, которые приведут к потере жилья. В любом случае, стоит постараться себя максимально обезопасить, чтобы потом не пришлось жалеть. Тщательная проверка документов и самого жилья позволит избежать рисковых ситуаций.

Как обезопасить себя

Никто не застрахован от мошенничества, в особенности в сфере недвижимости. Поэтому, если нет возможности обратиться за помощью к специалисту, следует самому проявить бдительность. Прежде всего, следует отнестись с подозрением к сделкам, которые спешат осуществить, либо ставят слишком низкую цену. Довольно часто, таким образом, мошенники стараются привлечь клиентов и быстрее реализовать недвижимость, пока их обман не раскрыли.

В первую очередь стоит проверить документы продавца, записать сведения из паспорта, чтобы потом их пробить в государственном органе. Также нужно убедиться, что официальные бумаги на квартиру настоящие, и в них, действительно, числится конкретный собственник. Стоит убедиться, что отсутствуют какие-либо обременения на недвижимость. Также полезно будет посмотреть полный список прописанных граждан, потому как не всех удастся выселить даже после продажи.

Не нужно соглашаться в договоре купли-продажи указать недостоверную цену. Если продавец просит написать ее ниже, чем на самом деле, то он может пытаться обмануть. В случае отмены сделки гражданин в лучшем случае сможет вернуть ту сумму, что числится в договоре купли-продажи.

Непременно нужно проверить состояние жилища и самого дома. Оно должно быть хотя бы удовлетворительным, и соответствовать той цене, которую просят. Стоит поговорить с соседями, расспросить про владельцев и про район. Таким образом, можно будет узнать полезную информацию, и даже выяснить, что орудуют мошенники, если квартира часто продается. Конечно, даже принятие всех мер безопасности не будет гарантировать, что мошенникам не удастся обмануть. Однако так будет значительно больше шансов совершить удачную сделку.

kvadmetry.ru

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры.

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

Юридическую чистоту квартиры.
Личность продавца.
Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
Технические характеристики жилища.
Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться к содержанию ↑

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
Проверка личности продавца.
Заключение договора внесения аванса
Подготовка документов для оформления сделки.
Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
Регистрация нового собственника в государственном органе.
Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры. Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст. 35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

Дата и место подписания.
ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
Информация о квартире с указанием технических характеристик.
Правоустанавливающие сведения продавца.
Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
Иные сведения о сделке.
Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.Содержание соглашения сторон предусматривает:

Адрес и цену квартиры.
Сумму передаваемого аванса.
Дату и время уплаты.
Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
Информацию о банке-посреднике.
Данные об участниках.
Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры. Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Проверка квартиры и собственника.

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.Перечень проверяемых документов:

Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить. Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели). Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру. Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке. Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться к содержанию ↑

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры. Как себя обезопасить при покупке квартиры на вторичном рынке

Вторичка без рисков. Как обезопасить себя покупателю квартиры на вторичном рынке?

Изучить историю

Претенденты на собственность

Несовершеннолетняя угроза

Застраховать риски

Как обезопасить себя при покупке квартиры — возможные риски

Основные риски при покупке квартиры

Порядок заключения сделки

Список необходимой документации

Техника безопасности при покупке квартиры

Основные правила авансирования сделки

Явные признаки опасности при покупке квартиры

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке

Как обезопасить себя при покупке квартиры

По доверенности

По наследству

Когда квартира в собственности менее 3 лет

Рекомендации как обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры по ипотеке

О чем говорит заниженная стоимость при покупке квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: безопасная сделка

Вторичный рынок и сопутствующие опасности

Права несовершеннолетних

Права супруга

Иные виды и признаки опасных сделок

Как купить квартиру максимально безопасно

Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

1. Покупка по фальшивой доверенности

2. Незаконная приватизация

3. Несогласованная продажа

4. Неучтенное наследство

5. Долги по взносам за капремонт

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Варианты мошенничества

Как обезопасить себя

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры.

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

○ Что говорит закон?

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

✔ Мошеннические схемы

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

✔ Договор аванса

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

○ Проверка квартиры и собственника.

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса