Имеет ли юридическую силу договор аренды квартиры между физическими лицами. Как заключить договор аренды квартиры между физическими лицами
Договор аренды квартиры между физическими лицами
Если вы достаточно уверены в своей юридической грамотности и решили самостоятельно сдать или снять квартиру без услуг посредников, то к заключению договора необходимо подойти максимально серьезно.
Как заключаются договора аренды и найма
Уточним терминологию.
Согласно Гражданскому Кодексу РФ:
- Договор аренды заключается если недвижимость сдается юридическому лицу (гл. 34).
- Договор найма следует заключать если жилая площадь сдается физическому лицу (гл. 35).
Заключение договора найма между физическими лицами помогает дисциплинировать как нанимателей, так и наймодателей.
Во избежание конфликтных ситуаций, взаимных претензий и недопонимания требуется предусмотреть в договоре все возможные нюансы и способы их решения.
1. Участники соглашения — это наймодатель и наниматель
Наймодатель – собственник недвижимости или лицо, являющееся законным представителем владельца жилплощади.
Наниматель – физическое лицо, приобретает имущество наймодателя во временное пользование за вознаграждение.
Договора найма заключается на основании правоустанавливающих документов:
- договор купли-продажи;
- приватизации или дарения недвижимости;
- свидетельство о получении наследства.
Законный представитель собственника действует на основании доверенности от владельца недвижимости с разрешением на заключение договора найма (обязательно наличие правоустанавливающих документов собственника).
Примечание. Если внаем сдается недвижимость, находящаяся в собственности у нескольких лиц, то договор, заключенный без согласия всех собственников не будет иметь юридической силы.
2. Классификация договора найма по сроку действия
В Гражданском кодексе РФ договора найма различаются по сроку, на который заключен договор.
- Долгосрочный договор — это тот, срок действия которого не превышает 5 лет (но не менее 1 год).
- Краткосрочный договор — это договор, при котором период найма жилья не превышает 11 месяцев.
В долгосрочном договоре есть ряд моментов, невыгодных для наймодателей.
Так, по истечении срока действия долгосрочного договора найма собственник недвижимости обязан:
- Либо пролонгировать договор с тем же нанимателем (разумеется, если тот изъявил таковое желание).
- Либо уведомить нанимателя об отказе в пролонгации договора и в течение ближайших 12 месяцев не сдавать жилье внаем (ст. 684 ГК РФ).
При не соблюдении этих условий наниматель может потребовать в суде признания договора с новым нанимателем недействительным или возмещения убытков.
Следует помнить, что в случае отсутствия пункта о сроках действия договора, он автоматически попадает в разряд долгосрочных.
3. Основные разделы договора
Чтобы обе стороны могли себя максимально обезопасить, необходимо тщательно и детально прописать в договоре следующие условия:
- Преамбула. Должна отображать информацию о предмете заключаемого договора – объект недвижимости, который сдается внаем (адрес, правоустанавливающие документы, срок найма, количество будущих жильцов).
- Стороны. Указываются паспортные данные обеих сторон (ф. и. о., серия паспорта, кем и когда выдан, прописка).
- Права и обязанности сторон. Для наймодателя фиксируется допустимая периодичность проверки состояния жилья, снятие показаний счетчиков. Для арендатора расписываются правила проживания и оплаты.
- Размер платежа и порядок расчетов. Необходимо не только указать размер платы за проживание, но и определить сторону, которая будет оплачивать коммунальные платежи.
- Ответственность сторон. Детально прописать штрафные санкции в случае нарушения любого из пунктов заключенного договора.
- Акт описи имущества. Оформление этого приложения поможет избежать неприятных ситуаций, связанных с порчей имущества.
Следует помнить, что типовой образец договора найма — это лишь шаблон, который необходимо дополнить под конкретные требования участников соглашения.
У нас на сайте есть также подробная статья о том, чем грозит временная прописка собственнику.
4. Порядок и основания расторжения договора
Внесения изменений в условия договора предусмотрены в типовом образце, однако, есть ряд моментов, которые прописаны в ГК РФ и обязательны к исполнению.
В случае продажи наймодателем арендуемой недвижимости другому собственнику (или если собственник скончался) все обязанности наймодателя возлагаются на нового собственника жилья.
Более того, действующие условия договора найма могут быть пересмотрены новым владельцем недвижимости только в двустороннем порядке.
Владелец жилья имеет право расторгнуть договор найма в следующих случаях:
- В случае несоблюдения нанимателем сроков оплаты: наличие задолженности за 6 месяцев (долгосрочный найм) или неуплата за 2 месяца (краткосрочный договор).
- Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае нанесения вреда имуществу или жилью.
- Когда жилая площадь используется не по назначению либо же систематически нарушаются правила общежития наймодатель также может обратиться в суд, предварительно предупредив нанимателя.
Досрочное прекращение действия договора по требованию нанимателя возможно при предварительном уведомлении наймодателя (90 дней).
В случае ухудшения состояния жилой площади, а именно непригодности для дальнейшего проживания, каждая из сторон вправе расторгнуть договор в судебном порядке.
5. Страховой депозит
В законодательстве такого термина, как «страховой депозит» нет, правильнее использовать понятие залога (п.1 ст. 329 ГК РФ).
Страховой депозит — это взятые квартирантом обязательства перед собственником жилья в части сохранности имущества наймодателя.
При отсутствии повреждений имущества, залог возвращается нанимателю под расписку.
Основанием для невозврата страхового депозита является акт приема-передачи с перечислением ущерба, нанесенного собственнику жилья нанимателя.
6. Как минимизировать риски наймодателя
Для защиты своих интересов собственнику жилья стоит задать себе ряд вопросов «Что делать, если…»:
- арендатор не соблюдает сроки оплаты;
- от соседей или участкового регулярно поступают жалобы на квартиранта;
- арендатор съедет раньше срока;
- потребуется досрочное освобождение жилья;
- наниматель использует жилплощадь не по назначению;
- помимо арендатора, в квартире проживает еще несколько человек или домашние животные;
- обнаружатся неоплаченные счета за телефон на крупную сумму;
- квартирант испортил имущество.
Ответы на эти вопросы необходимо учесть при заключении договора.
7. На какие моменты следует обратить внимание нанимателю
- Проверьте право собственности наймодателя на данный объект недвижимости (подтверждается свидетельством о государственной регистрации права).
- Потребуйте предоставить гарантии того, что жилплощадь не находится в залоге, не является объектом судебного разбирательства, не сдается внаем иному нанимателю.
- Внимательно изучите разделы договора, касающиеся ответственности сторон по оплате коммунальных услуг и ремонта; акт приема-передачи имущества.
- Необходимо прописать запрет на подселение других жильцов (по желанию собственника жилья) и увеличение размера оплаты.
- В случае когда договор занимает несколько страниц, необходима подпись обеих сторон на каждой странице (во избежание возможной подмены листов).
- Внимательное изучение договора найма до его подписания поможет избежать большого количества проблем в дальнейшем.
consultmill.ru
пошаговая инструкция. Договор аренды квартиры между физическими лицами. Преимущества законной сдачи квартиры :: BusinessMan.ru
У вас есть в собственности свободная квартира, в которой никто не живет? Она простаивает, и вы тратите много денег, времени и сил на ее содержание? Пора это прекратить и сделать недвижимость источником дохода! Как официально сдать квартиру и что для этого нужно? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье!
Рассмотрим преимущества законной сдачи квартиры
1. Заключение договора. Это поможет избежать многих непредвиденных расходов и даже может уберечь от больших проблем. Все мы знаем, что наниматели бывают разные. Одни очень чистоплотные, честные и аккуратные. Другие- безалаберные и безответственные, а еще встречаются даже мошенники. Именно последняя категория людей может доставить вам много проблем. Поэтому присматривайтесь внимательно к личности нанимателя. Бывают случаи, когда квартиросъемщики выносят из квартиры имущество и технику, портят ремонт и мебель. Чтобы этого не произошло, необходимо заключить договор аренды квартиры между физическими лицами. К нему нужно приложить подробную опись имущества, которое на момент сдачи квартиры в ней находится, описать недостатки, которые имеются. Также важно указать в нем, кто будет нести ответственность при поломке оборудования, порче ремонта и так далее. Важно указать в данном документе паспортные данные нанимателя!
2. Отсутствие дополнительных расходов. Кому оплачивать коммунальные платежи? Телефонные счета? Интернет? Вы прописали это в договоре? Если нет, то вам придется разбираться уже по факту с вашими нанимателями. Заметим, что не все из них готовы оплачивать данные расходы, если вы это заранее не обговорили. Ваши квартиросъемщики могли запланировать сумму, о которой вы договорились, и откладывать ее с заработной платы. И когда придет километровый счет за телефон или коммуналку, они откажутся оплачивать, или у них не будет денег, потому что они все расходы планируют заранее. И вы останетесь ни с чем.
3. Невозможность аферы. Вы сдали квартиру девушке-студентке, а там живут 15 рабочих? Если вы решите сдать квартиру в аренду официально, то вам такая ситуация не грозит. В противном случае все возможно!
4. Вы чисты перед законом. Что может быть лучше? В Российском законодательстве прописано, что если вы хотите сдать квартиру в аренду, то вам следует оплачивать налог на доходы от аренды квартиры. Если вы захотите уйти от оплаты, то вам грозит штраф, а в некоторых случаях даже уголовная ответственность! Не доводите до этого. Сдавайте квартиру законно!
С преимуществами разобрались. Самое время перейти к пошаговой инструкции.
Шаг 1: подготовка помещения
Для начала необходимо оценить степень готовности помещения к сдаче:
- Проверить всю технику, которая имеется. Возможно, что-то не работает и требует замены. Чтобы потом не было разборок с нанимателями.
- Также стоит оценить, достаточно ли в доме мебели, и в каком она состоянии. Возможно, потребуется что-то докупить. Поскольку чем больше квартира укомплектована, тем дороже ее можно сдать, а значит, доход от сдачи квартиры в аренду будет больше.
- Если в квартире давно не было ремонта – сделайте его. Не обязательно покупать дорогие материалы. Главное, чтобы они были надежные. Уделите внимание проводке и сантехнике! Обезопасьте себя и будущих жильцов. Ситуации бывают разные, никто не застрахован от замыкания проводки и прорыва трубы. Но вы можете приложить небольшие усилия и свести риски к минимуму. Думайте о последствиях. Квартиру, в который был пожар или потоп, вряд ли кто-нибудь захочет снимать. А значит, вы потеряете доход от сдачи квартиры в аренду. А также деньги, которые вы вложите в ремонт. Потому что не факт, что наниматель захочет возместить вам ущерб. Обязательно включите в договор аренды квартиры между физическими лицами пункт, посвященный подобным обстоятельствам, и пропишите ответственных лиц!
- Заберите все свои ценные вещи. Сделайте уборку, чтобы квартира выглядела чистой и комфортной. Сейчас на уютные квартиры очень большой спрос.
- Подготовьте все необходимые документы, а также ликвидируйте долги по коммунальным услугам, если они у вас имеются.
Шаг 2: изучение рынка недвижимости
Квартира готова к приему новых жильцов. Но какую цену ставить? Задача не из легких для тех, кто не знает, на что опираться. Но мы вам подскажем!
Итак, все очень просто. Вам необходимо открыть несколько сайтов, на которых люди размещают объявления о том, что хотят сдать квартиру на длительный срок. Далее найдите квартиры, расположенные в том районе, в котором вы сдаете помещение. Найдите похожие по ремонту, внутреннему убранству и наполнению варианты. И ориентируясь на цены, которые ставят другие собственники, назначайте свою.
Шаг 3: поиск нанимателя
Есть два варианта:
- Вы можете сдать квартиру без посредников. В этом случае вам придется заниматься самостоятельным поиском квартиранта, отвечать на все звонки по поводу арены квартиры, а их, как правило, немало.
- Второй вариант – сдача квартиры в аренду через агентство недвижимости. В большинстве случаев агенты не возьмут с вас денег за данную услугу. В наше время комиссию посредникам за поиск жилья обычно платит наниматель. Чем хороша аренда квартир через посредников? Преимущества этого способа в том, что вы экономите свое время на поиске клиентов, разговорах с ними. Минус один, но существенный. Ждать придется долго, поскольку не все потенциальные арендаторы готовы платить немалую, как правило, комиссию риелторам. Если вы все же решили сдать квартиру без посредников, то поместите объявление в газете о сдаче квартиры, на своей страничке в социальной сети, на популярных интернет-сайтах. Обязательно приложите качественные фотографии помещения. В объявлении укажите, что хотите сдать квартиру на длительный срок. И ждите звонков.
Шаг 4: показ квартиры потенциальным квартирантам. Обсуждение всех нюансов
После того как вы найдете потенциальных жильцов, вам необходимо будет с ними встретиться, чтобы они посмотрели квартиру и поняли, подходит она им или нет. А также вы должны оценить будущих арендодателей и понять, хотите ли вы сдавать квартиру этим людям, или лучше поискать других.
Если вас и будущих нанимателей все устроило, то самое время обсудить все условия проживания. Размер и дату оплаты. Порядок оплаты коммунальных услуг, интернета, услуг связи и другого, если это необходимо.
Если вы точно решили сдать квартиру в аренду данным людям, то самое время перейти к заключению договора.
Шаг 5: заключение договора
Очень важно правильно заключить договор найма и прописать все нюансы. Договор – ваша «подушка безопасности». Потому что в нем прописаны ваши права, ответственность квартиранта. То есть если с вашим имуществом что-либо случится, вам не придется тратить личные сбережения на восстановление первоначальной обстановки квартиры. Потому что возмещать ущерб и нести все затраты будет именно наниматель, если порча случилась по его вине.
Какие пункты важно прописать в договоре?
1. Фамилия, имя и отчество нанимателя.
2. Адрес его прописки и все паспортные реквизиты.
3. Кто может проживать совместно с нанимателем в данной квартире.
4. Может ли квартиросъемщик осуществить повторную сдачу квартиры кому-либо другому (поднайм).
5. Кто несет ответственность за порчу имущества.
6. В каком суде решать спорные вопросы.
7. Обязательно нужно внимательно заполнить адрес объекта, подлежащего найму. Его лучше списывать со свидетельства о регистрации права.
8. Ваши паспортные данные, адрес прописки.
9. Номер свидетельства о государственной регистрации права.
10. Также укажите контактные телефоны, чтобы между вами и квартирантом могла быть мгновенная связь. Потому что ситуации бывают разные.
11. К договору нужно приложить акт описи квартиры и находящегося в ней имущества. Прописать недостатки, если такие имеются.
12. Также важно определить, как часто вы можете проверять состояние квартиры (как правило, не более 1 раза в месяц).
13. Важно предусмотреть, на каком основании может быть расторгнут или продлен договор.
Внимание! Перед заполнением внимательно изучите паспорт арендатора. На что стоит обратить внимание?
Срок действия. Вы можете заключить договор с человеком, у которого паспорт недействителен, и потом будет сложно что-либо доказать.
Если вы сомневаетесь в порядочности гражданина и хотите удостовериться, что с паспортом проблем нет, вам необходимо зайти на сайт Управления федеральной миграционной службы и проверить документ на подлинность. Сделать это может любой человек, у которого есть доступ к интернету. Бесплатно!
Также вы можете проверить квартиросъемщика на сайте судебных приставов на наличие задолженностей. Это абсолютно законно и бесплатно.
Следующим шагом сравните фотографии из паспорта с лицом реального нанимателя. Бывают ситуации, когда люди пытаются составить договор на имя другого человека, завладев его документами. Будьте бдительны!
Если у вас все еще остались сомнения, то вы можете попросить у будущего жильца копию справки о доходах, чтобы убедиться, что он в состоянии взять на себя расходы по оплате квартиры.
Желательно сделать копию паспорта нанимателя. Если с ним будут проживать еще какие-нибудь люди, то важно указать их паспортные реквизиты, а также Ф.И.О. Обязательно снимите копию их паспортов.
Как официально сдать квартиру, если у нее 2 собственника?
Нередко бывает так, что одной квартирой владеют несколько человек. Что делать в таком случае?
Во-первых, получить согласие всех собственников на сдачу. Далее существует два варианта развития событий.
Рассмотрим наименее затратный вариант, который не требует дополнительных расходов. Действуйте согласно алгоритму, приведенному выше, однако помните, что договор должны подписывать все собственники собственноручно!
По ряду причин, например, если один из собственников живет в другом городе и не может приехать для заключения договора, можно использовать 2 вариант сдачи квартиры. Как официально сдать квартиру в этом случае?
Действуете согласно алгоритму, приведенному выше. Однако вам потребуется дополнительный документ, т. е. нотариальная доверенность от собственника. В ней будет прописано, что вы можете единолично сдавать квартиру в аренду и получать за это денежные средства.
Обратите внимание, что такая доверенность бесплатно не делается! Вам придется заплатить. И как правило, достаточно существенную сумму.
Можно ли сдать квартиру, находящуюся в ипотеке?
Действительно, это довольно популярный вопрос у владельцев квартиры, купленной по программе ипотечного кредитования. Как официально сдать квартиру в этом случае? Для начала вам необходимо заручиться разрешением банка на такие действия. Если оно получено, то действуйте согласно алгоритму. Никаких сложностей в этом случае не возникнет.
Однако бывают ситуации, когда заемщики скрывают факт сдачи квартиры, находящейся в ипотеке. Что им грозит?
Во-первых, штраф от государства за неуплату налогов. Во-вторых, санкции банка. Он может потребовать досрочно оплатить кредит. Или выписать вам штраф.
Налоги, которые оплачивает владелец арендованной квартиры
В РФ налог на сдачу имущества в аренду равен налогу на доход физических лиц и составляет 13 %. Если срок аренды не превышает 11 месяцев, то физическое лицо не платит государственную пошлину.
Как быть, если в собственности несколько квартир, предназначенных для сдачи в аренду?
В данном случае вам следует зарегистрироваться в качестве ИП. В этом случае размер налога будет другой. Вы можете выбрать систему налогообложения, которая вам больше нравится. А именно:
- Упрощенная система. При таком раскладе налог составит 6 %.
- Общая система. В этом случае сумма налога будет считаться следующим образом: 15 % х Доход от сдачи квартиры в аренду – Расходы.
Какие нужны документы для сдачи квартиры в аренду?
1. Паспорт собственника/собственников помещения.
2. Свидетельство о государственной регистрации права.
3. Два распечатанных договора.
4. Если ваш выбор – аренда квартиры через посредника, то нужен договор, если вы с ним его заключали.
Каким образом забирать денежные средства у квартирантов?
- Самый простой способ – наличный расчет и передача денег на руки. Но он не самый надежный. Потому что вы можете ошибиться при пересчете денежных средств. Иногда в обороте бывают фальшивые деньги. Кроме того, при такой передаче необходимо обязательно составлять документ о том, что денежные средства арендатор передал собственнику, а собственник их получил. Проще говоря, акт приема-передачи денег или расписка. Поэтому лучше этот процесс автоматизировать.
- Банковский перевод. Договоритесь с квартиросъемщиками, чтобы они вам определенного числа переводили деньги за аренду на ваш счет. Это очень удобно. Вы всегда сможете взять банковскую выписку и решить спорные моменты по поводу финансов, если такие возникнут. Кроме того, вы сократите ошибки, которые могут возникнуть при наличном расчете.
Полезные советы:
- Застрахуйте квартиру и имущество в ней перед сдачей! Это не требует больших вложений, однако может уберечь вас от многих неприятностей и дополнительных расходов в дальнейшем. В настоящее время на рынке представлено много компаний, которые занимаются данным видом деятельности. При желании вы можете застраховать даже гражданскую ответственность.
- Внимательно следите за датой оплаты налогов. Вы обязаны это сделать до 1.04 следующего календарного года. Иначе у вас возникнут неприятности с налоговой инспекцией, штрафы и пени. А значит, вы понесете дополнительные расходы. Вам это нужно?
- Обязательно отправьте копию договора в налоговый орган непосредственно после подписания документа!
- И самое главное – не нарушайте законодательство нашей страны!
businessman.ru
Как правильно составить договор аренды жилья
Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина — «наём» и «аренда» — как равнозначные.
Документы
Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:
- паспорт;
- обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
- дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.
Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:
- Приложить письменное согласие всех совладельцев.
- Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
- При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).
От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.
Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. За исключением договора, заключённого меньше чем на год.
Срок
Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.
Краткосрочный договор
Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.
Долгосрочный договор
Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.
Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.
В отличие от арендодателя, жилец может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.
Состояние квартиры и имущества
Ремонт и улучшения
Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.
Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.
Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.
Весь текущий ремонт и траты по нему — на плечах жильца. Он не только поддерживает порядок в квартире, но и отвечает за сохранность имущества.
Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:
- самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.
Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.
Состояние имущества
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.
Внимание: арендодатель должен устранять за свой счёт только те недостатки, о которых ни он, ни вы не знали.
Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право — соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.
Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.
Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.
Арендная плата
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Дополнительно
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.
Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.
В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).
lifehacker.ru
Имеет ли юридическую силу договор аренды квартиры между физическими лицами
Далее следуют пункты:
- Предмет договора с обозначением юридического действия и объекта найма, права на который отчуждаются в результате соглашения.
- Права и обязанности сторон, составивших соглашение.
- Положение о предоставлении оплаты, с указанием точной суммы и порядка передачи денежных средств.
- Обеспечение исполнения сторонами обязательств.
- Порядок передачи квартиры и имущества.
- Срок действия.
- Прочие условия, с указанием списка проживающих и подписями членов семьи собственника.
Шаблон типового договора аренды квартиры в ворде есть на нашем сайте. Упрощенный Упрощённый договор составляется в простой письменной форме, нередко «от руки», с заверением подписями сторон. Обычно краткий договор применяется в отношении бюджетного жилья и для представителей сторон, которые непосредственно знакомы друг с другом.
Юридическая консультация
Это самый простой вариант. Здесь обязательно требуется установить размер оплаты, указать паспортные данные и адрес жилья, по которому вселяются жильцы. Стоит учесть, что через год такой договор утратит правовую базу.
ВниманиеБессрочный Бессрочный договор составляется на неопределённый срок, без ограничения действия во времени. Условия его расторжения оговорены отдельным пунктом и предполагают, что в соответствии с имущественными интересами одной из сторон, он расторгается через 2 месяца после предупреждения.
Однако бессрочно может действовать договор, составленный на обозначенный срок, если у сторон не появилось намерения прекратить его действия. По умолчанию, не прекращённые отношения пролонгируются на тот же срок, на тех же условиях.Юридическая сила договора аренды
Об основнызх моментах, на которые стоит обратить внимание при сдаче квартиры Вы можете узнать в нашей статье Юридические нюансы аренды жилья. Ссылка: http://www.pro-n.ru/consulting/c527.html Советы юриста по рубрикам:
- Аренда квартиры
- Продажа квартиры
- Покупка квартиры
- Ипотека
- Перепланировка
- Приватизация
- Наследование, рента, раздел квартир
- Дом под снос
- Иные вопросы по жилой недвижимости
- Загородная недвижимость
- Коммерческая недвижимость
- Недвижимость за рубежом
Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который… «Унылая пора! Очей очарованье!» — писал А.С.
Правила заключения договора аренды (найма) квартиры между физическими лицами
С мебелью и техникой С мебелью и бытовой техникой квартира сдаётся при наличии основного экземпляра и приложенного к нему дополнительного соглашения, акта приёма-передачи имущества. Для этого стороны составляют опись имущества, где выявлены все параметры, характеристики мебели и бытовой техники. Бланк акта приема-передачи и форму дополнительного соглашения к договору аренды жилого помещения вы можете бесплатно скачать у нас. В процессе приёмки арендатору следует проверить исправность и выявить наличие повреждений имущества, которое будет возвращаться собственнику в том же виде, в котором было принято от него. В противном случае, владелец вправе затребовать возмещения морального ущерба, так как составленная сторонами и собственноручно подписанная опись имущества равнозначна принятию материальной ответственности.
7 правил для заключения договора аренды квартиры между физическими лицами
Отсутствие регистрации рассматривается законодательством как непосредственное укрывательство лица от уплаты налогов. Соответственно, кроме гарантий безопасности, ему могут вменить санкции за незаконное проведение сделок и неуплату налогов.
ВажноТакое правило распространяется на бессрочные договоры и те, срок действия которых составляет более чем 1 год. Краткосрочные договоры не требуют регистрации в Росреестре.
Они действительны, даже если составлены в простой письменной форме от руки, с соблюдением основных требований и скреплены подписями сторон. Кроме договора, вступившего в силу, требуется законная передача прав на пользование имуществом. ИнфоОна осуществляется дополнительным составлением документа, в виде акта приёма-передачи имущества от арендодателя к арендатору. Отличия и нюансы в оформлении Договор может составляться на различные виды помещений, с разницей в условиях найма жилья.
Имеет ли юридическую силу договор аренды квартиры без печати?
Он может выражаться:
- в порче стен, полов, дверей и окон;
- в разбитых стёклах и предметах сантехники;
- утере ключей от входной двери;
- порче или краже мебели и предметов интерьера;
- поломке или краже аппаратуры;
- в аналогичных действиях.
Нередко жильцы оставляют ключи от квартиры в почтовом ящике. Выезжая, оставляют после себя, как минимум, беспорядок. А иногда – совершают мошеннические действия с предоставленным помещением или несанкционированно подселяют третьих лиц. Такие случаи материального ущерба не рассматриваются в судебном порядке. Здесь отсутствует подтверждение договорённости о проживании на жилплощади владельца. Недобросовестные жильцы вправе заявить, что не имеют к данному помещению никакого отношения.
Ошибка вторая: налоги «Заплати налоги и живи спокойно» – этот призыв переживет века. В отношении сдачи квартиры он как нельзя более актуален.
При съеме жилья собственник уплачивает налог в размере 13% от суммы аренды. Эта сумма невелика, если вспомнить, что во многих западных странах размер такого налога доходит до 50%. Есть и еще несколько весомых причин. Во-первых, если факт уклонения от уплаты налога вскроется, то собственнику грозит немаленький штраф. Во-вторых, при неуплате налогов возможен шантаж как со стороны нанимателя, так и со стороны соседей и знакомых. Известны случаи, когда наниматель открытым текстом заявлял: «Будешь возникать – сдам в налоговую». В-третьих, если возникнут проблемы с нанимателем, то в суд не каждый решится пойти из-за боязни налогового штрафа.Как правило, такие вещи, как смена сантехники, окон и любой капитальный ремонт, оплачивает собственник, а косметический ремонт арендатор может провести и за свой счет, хотя в отдельных случаях хозяева оплачивают стоимость материалов; 10. текущий ремонт всех поломок сантехники, электричества, батарей тоже, как правило, ложится на плечи арендатора. Хотя законодательство этот момент не оговаривает, и по договоренности сторон потраченные суммы могут быть вычтены из арендной платы. Неотъемлемой частью договора является акт передачи имущества. Без этого документа собственнику будет невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был исправен. В этот акт собственник может вписать все, что считает нужным (в разумных пределах), вплоть до дорогих ручек на дверях. Акт составляется в момент въезда жильца.
Имеет ли юридическую силу договор аренды квартиры между физическими лицами
Напомню что договор у нотариуса не заверен, оплату налога на доход арендодатель не производил.Какие последствия могут ожидать меня после такого расторжения? Считается ли такой договор расторгнутым или вообще не законным, так как арендодатель был сын собственника квартиры и сам там не был прописан, а действовал с устного разрешения собственника? Ответ юриста:Здравствуйте, Виктор. Исходя из Ваших слов, можно сделать заключение, что данный договор не имел юридической силы изначально, так как распоряжаться квартирой не собственник без соответствующей доверенности жилья не имел права.
Ссылка: http://www.pro-n.ru/consulting/c626.html 13 июля 2010 г. Аренда квартиры Вопрос посетителя:Уважаемые юристы! Могу ли я сдать квартиру в аренду человеку без прописки и будет ли правомерным договор, заключенный с ним.
Ответ юриста:Здравствуйте, Галина.
Имеет ли юридическую силу договор найма квартиры между физическими лицами
К сожалению, и среди знакомых, и среди высокооплачиваемых менеджеров солидных организаций встречаются недобросовестные люди, да и люди просто склонны забывать какие-то детали, если они не закреплены на бумаге. Правильно составить договор не так уж и сложно. По закону юридическую силу имеет договор аренды, составленный в простой письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса, достаточно просто подписей собственника и арендатора.
В договоре найма нужно постараться отразить максимальное количество информации о сдаваемом помещении и условиях аренды. При этом собственника не должен беспокоить объем договора – этот параметр не ограничен.
Основные моменты, которые необходимо отразить в договоре: 1. плата за наем. Она не может меняться в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора; 2. срок действия договора; 3.Арендодателем выступил не собственник жилья а его сын, который не был там прописан, но действовал с устного разрешения собственника квартиры.Оплатил за первый месяц. Прожив некоторое время в квартире я понял, что квартира мне не подходит и предупредил его как указано за 2 неделе.
После 2 недель я съехал с квартиры и больше там не проживал. Договор заключен на год. В своем договоре и в акте об оплате я собственно ручно написал: договор расторжен по согласию сторон с 1 августа 2010, оплата комунальных услуг за прожитый период произведена, финансовых притензий стороны договора не имеют.
И поставил после этих слов подпись с расшифровкой и арендодатель поставил свою подпись и расшифровку. А на копии договора принадлежащей арендодателю такой записи не было сделано, якобы его копия была утеряна.Можно ли считать такой договор расторгнутым.
Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует…
Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую… Фестиваль сказок, фестиваль «Московская весна A capella», открытие летнего сезона в главных парках столицы и спорткомплексе «Лужники» — в сегодняшнем обзоре портала о недвижимости Pro-N.ru. 23/04 16:04 Стал известен график отключения горячей воды в Москве 20/04 15:18 В Москве заработали ярмарки выходного дня 16/04 13:42 С 15 апреля в столичных автобусах начали внедрять оплату картами и смартфонами Столичные ледовые площадки постепенно включаются в сезон 2017/2018.
11-2.ru
Договор аренды квартиры между физическими лицами в 2018
В связи со сложной экономической ситуацией в стране не все семьи могут позволить себе приобретение квартиры. В результате стала популярной процедура аренды квартиры. Но подобные отношения между арендатором и арендодателем зачастую влекут споры и конфликты.
Что делать в такой ситуации? Юристы говорят просто – заключать договор аренды квартиры между физическими лицами. Но будет ли он иметь юридическую силу в случае возникновения спорной ситуации? Обо всех особенностях документа и правилах его самостоятельного оформления будет рассказано далее в статье.
Имеет ли юридическую силу
Согласно действующему законодательству договор аренды квартиры между физическими лицами имеет юридическую силу и является официальным документом, который используется в суде при разборе гражданских правовых отношений.
Однако, здесь имеются уточнения – документ должен быть составлен правильно, то есть должны быть соблюдены все правила его оформления, а также выдерживаться образец.
Более того, юридическую силу документ может иметь и при регистрации его в учетной записи государственного кадастра – для этого попросту стороны обращаются в Росреестр.
Представленная процедура не является обязательной – подробнее будет рассказано далее. Но для защиты собственных интересов стороны могут договориться о регистрации.
Также документ имеет юридическую силу при обязательном приложении в виде акта о приемке и передачи имущества в пользование – квартиры, возможно, обставленной мебелью.
Подводя итоги, отмечается, что договор аренды квартиры между физическими лицами имеет юридическую силу при наличии следующих соблюденных условий:
- документ составляется по установленному образцу;
- договор регистрируется в Росреестре;
- к документу прилагается акт о приемке и передаче имущества.
Договор не подлежит обязательной регистрации, если сроки его составления не превышают 11 месяцев. В таком случае судебные разбирательства практически не начинаются – судебные органы редко принимают на рассмотрение подобные договорные отношения.
Условия
Договор аренды бывает краткосрочным и долгосрочным. Краткосрочный договор составляется сроком до 1 года и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Долгосрочный договор – это срок от 1 года до 5 лет, в течение которых арендодатель не может выселить арендаторов без их согласия из квартиры.
Долгосрочный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре, а арендодатель выплачивать налоги.
Помимо представленных официальных и обязательных положений, следует выделить условия составления договора и пользования квартирой в целом:
- в аренду сдается только приватизированная квартира и только собственником;
- если у арендованного помещения несколько владельцев, значит, в процедуре участвуют все по своему личному согласию – в документе указываются все данные всех владельцев;
- в договоре прописываются все совершеннолетние граждане, которые будут проживать в квартире;
- арендаторы должны использовать сданное жилье по назначению – проживать в нем, а не вести коммерческую деятельность;
- арендаторы должны содержать помещение в чистоте, а также не портить целостность мебели, которая находится в квартире;
- арендаторы не имеют права организовывать переоформление документов на квартиру или проводить перепланировку – все видоизменения квартиры, включая обычный ремонт, должны проводиться только с разрешения собственника.
В зависимости от договоренностей у арендаторов могут возникнуть и дополнительные обязанности перед арендодателем.
К примеру, арендаторов можно обязать оплачивать коммунальные услуги – подобное распространяется только на системы коммуникации, на которых присутствуют счетчики (электроэнергия, газ, вода).
Также арендаторы могут быть обязаны проводить текущий ремонт помещения – это следует из пункта об обязательном содержании квартиры в надлежащем виде.
Как составить договор аренды между физическими лицами и его образец
Для составления договора используют типовой образец документа, в котором прописывают следующие пункты:
- ФИО всех арендаторов и всех арендодателей, их паспортные данные, а также вся контактная информация, включая адреса прописки и адреса фактического проживания. Договор может быть составлен между одним собственником и одним нанимателем – в документе просто указываются данные проживающих по договору аренды, а также данные и подписи для указания согласия всех собственников.
- Описание предмета договора – квартира с указанием всех характеристик помещения. Представленный пункт заполняется с использованием всех документов на объект – используются кадастровый и технический паспорт. Также важно внести данные свидетельства о регистрации на квартиру – этот документ проверяется нанимателями на первоначальном этапе соглашения, чтобы определить наличие прав собственности у арендодателя.
- Далее указывается пункт о размере аренды и условий внесения оплаты. Нередко квартира сдается на безвозмездных условиях – в таком случае в пункте указывается факт бесплатного проживания или уплаты только коммунальных услуг.
- Теперь переходят к общим положениям договорных отношений. А именно указывают срок действия договора и условия его расторжения. К примеру, арендодатель решит продать квартиру, о чем оповещает нанимателей. Если представленное возможно – стороны согласны – значит, указываются сроки подобного оповещения со стороны арендодателя, а также сроки выселения нанимателей (у них должно быть достаточно времени для поиска новой квартиры и выселения).
К прочим необязательным, но важным на деле, условиям аренды относят такие моменты, как:
| Условия оплаты коммунальных услуг | указываются в точности и по отдельности, как будет происходить оплата. Если она не подразумевается, это тоже указывается в договоре |
| Возможность проживания животных | если арендодатель разрешает жить только с определенными животными, их перечисляют в документе |
| Условия по проведению ремонта | когда наниматель должен его проводить и имеет ли на это право без разрешения арендодателя |
В документе желательно указывать, может ли собственник квартиры присутствовать в ней в отсутствие нанимателей.
Это важно, поскольку у арендодателя остается комплект ключей на свою квартиру, а это влечет желание осуществлять периодические проверки состояния помещения. Представленные действия должны осуществляться только в присутствии нанимателей.
Скачать договор аренды квартиры между физическими лицами можно тут.
В документ разрешается вносить дополнительные пункты, если они необходимы для нормальных гражданских отношений.
Нужно ли регистрировать
Как уже было сказано выше, обязательной регистрации подлежит договор, составленный на срок более года. Регистрация влечет свои положительные и отрицательные моменты.
К положительным моментам относят дополнительную проверку от сотрудников госучреждений, что обезопасить стороны от мошеннических действий.
К отрицательным относят обязательную уплату налога на доход, который причисляется арендодателю – собственнику квартиры.
Если же договор составляется на срок более года и сторонами было принято решение не проводить регистрацию, значит, его могут признать недействительным.
Представленные действия осуществляются в судебных органах, куда одна сторона подает исковое заявление при возникновении спорных ситуаций.
Если договор признается недействительным, значит, все требования истца или встречные требования ответчика аннулируются. Более того, арендодателю могут выписать штраф за укрывательство от налогов.
Как это осуществить
Регистрация договора аренды квартиры между физическими лицами осуществляется просто. Для этого обращаются в Росреестр с необходимыми документами.
Сотрудники госучреждения проверяют документы и деятельность сторон – не было ли выявлено фактов нарушений в гражданских отношениях, относящихся к аренде.
В назначенное время стороны забирают зафиксированные договора аренды – после регистрации в Росреестре документ вступает в силу.
Какие нужны документы
В Росреестр для регистрации следует подготовить следующий пакет документов:
- заявление на проведение регистрации – пишет одна из сторон на месте;
- чек об оплате госпошлины – зачастую оплачивает арендатор, поскольку именно он является инициатором регистрации договора в вышестоящих органах;
- подлинники договора – их составляют в 4-х экземплярах, 2 из которых остаются в Росреестре, а остальные раздаются сторонам сделки;
- паспорта участников сделки;
- поэтажный план жилого помещения, а также справочный материал для уточнения архитектурного проекта здания – экспликация. Оба документа можно заказать в БТИ собственником квартиры;
- документ-подтверждение наличия прав собственности на квартиру – свидетельство о праве собственности;
- правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве о праве собственности – основания на владение квартирой.
Нужно ли заверять
Зачастую краткосрочный договор аренды квартиры между физическими лицами заверяется у нотариуса – это обеспечивает некой юридической силой договорные отношения между сторонами.
Заверенный у нотариуса документ в большинстве случаев рассматривается судебными органами, поскольку заверитель проводит собственную проверку документов и обеспечивает соблюдение юридических и законодательных прав и норм.
Заверение у нотариуса – необязательная процедура, но для собственного спокойствия сторонам все же следует провести ее. Нотариус имеет доступ к базе данных, поэтому может не только проверить верность составленного договора, но и самих сторон.
Особенности договора с залогом, образец
Залог в условиях договора аренды на квартиру – это определенная сумма денежных средств, которые отдаются нанимателем собственнику (арендодателю). Подобная практика не идет в разрез с действующим законодателем. Денежная сумма остается у арендодателя в течение всего срока аренды.
Деньги могут быть использованы арендодателем в следующих моментах:
- обнаружение порчи имущества, находящаяся в квартире, арендатором;
- при условии отсутствия арендной платы в назначенный срок;
- обнаружение проведенных междугородних переговоров со стационарного телефона собственника квартиры;
- в случае необходимости вынужденного проведения уборки сданного помещения.
Возможны и иные моменты, которые дают право использовать арендодателю денежные средства – их в полной мере указывают в документе.
Для оформления залога можно составить отдельное соглашение, образец которого можно посмотреть здесь.
Залоговое соглашение также подлежит заверению у нотариуса или регистрации в Росреестре.
Видео: Договор найма квартиры между физическими лицами
kvartirkapro.ru
Договор аренды квартиры между физическими лицами в 2018 году: как правильно оформить
Мобильность населения с годами всё увеличивается. Люди переезжают в большие города, чтобы получить там образование или реализоваться в профессиональном плане. Молодые люди стараются быстрее стать самостоятельными и переехать от родителей. Все эти факторы способствуют росту спроса на аренду жилых помещений.
Основной категорией арендодателей сегодня являются такие же граждане, не всегда разбирающиеся в правовых тонкостях ведения подобного бизнеса. Разберемся, как правильно составить типовой договор аренды квартиры между физическими лицами.
Как правильно оформить договор аренды жилья
Когда человек сталкивается с необходимостью оформить какой-либо договор, ему советуют обратиться к юристу, который специализируется в этой области, или хотя бы к нотариусу.
Сегодня же в интернете можно найти уйму образцов таких типовых договоров на сдачу квартиры в аренду, поэтому составить документ собственноручно может практически любой человек.
Разберём, на что нужно обратить внимание при составлении своего собственного договор аренды жилого помещения:
Общие положения
В начале любого договора указывается, между какими лицами он заключён. В нашем случае сторонами выступают физические лица, так что стоит указать не только Ф.И.О. каждого из них, но и номер паспорта, а также где и когда он был выдан. В качестве предмета договора указывается «аренда квартиры» и адрес, по которому она находится.
Права и обязанности сторон
Права и обязанности лучше всего взять прямо из образца договора. При необходимости, можно добавить такие пункты, которые важны для какой-либо стороны.
Укажите, в чьи обязанности входит оплата ЖКУ, телефона, интернета и других ежемесячных платежей. Также оговорите в договоре, за чей счёт производится текущий ремонт – арендатора или владельца квартиры.
Важный момент, о котором многие забывают – контроль арендодателя за соблюдением правил проживания. Одни заходят раз в месяц и обязательно звонят перед этим.
Другие считают, что в свою квартиру, пусть и сданную в наём, можно заходить в любое время без всякого предупреждения. Укажите периодичность таких визитов в договоре: день недели или число месяца, время дня, в который возможен такой контроль.
Платежи и порядок расчётов
Этот пункт во всех договорах стандартный. Изменяются только размеры оплаты, сроки и способы её внесения.
Обратите внимание на порядок изменения стоимости найма помещения. Если Вы договорились о твёрдой цене на весь период, то пропишите, что плата изменению не подлежит.
Ответственность сторон
В этом пункте прописываются неустойки за просрочку оплаты, ответственность арендатора за ущерб имуществу или жилому помещению арендодателя. Стоит указать порядок расторжения договора и размер компенсации, которая выплачивается инициатором такого расторжения.
Заключительные положения
В данном пункте обязательно укажите дату, с которой договор вступает в силу, и дату окончания его действия. Пропишите также порядок передачи квартиры арендатору и обратно: сроки, порядок контроля состояния помещения и имущества в нём (составляется ли акт приёма-передачи имущества).
При заключении договора аренды квартиры на период в 12 месяцев и более, начинают действовать дополнительные гарантии для арендатора: договор продлевается автоматически после истечения периода действия, арендатор имеет преимущественное право повторного заключения договора, арендодатель должен предупредить о своём нежелании продлевать договор на оговорённых условиях за три месяца до его окончания.
Далее узнаете о возможностях и преимуществе сдачи квартиры купленной в ипотеку.
Договор найма квартиры составляется на русском языке в двух экземплярах. Стороны ставят в конце документа дату подписания, подпись и у каждой остаётся по одному экземпляру.
Не надо бояться включать дополнительные пункты в договор аренды, если они представляются важными. Нельзя курить в квартире? Нельзя держать домашних животных? В двухкомнатной квартире будут жить 5 человек, в том числе дети? Пусть все эти детали будут зафиксированы письменно.
Видео: Как составить договор на сдачу квартиры
Образцы (бланки) в word:
Недостатки аренды без договора найма
Отсутствие договора означает отсутствие юридической защиты. И пострадает тут, в первую очередь, добросовестный человек. Собственник квартиры не сможет доказать, при необходимости, что жилец вообще обязан ему что-то платить. Арендатора вовсе можно выселить в любой момент, потому как с квартирой его не будут связывать никакие документы.
Жильцы могут быть милейшими людьми на протяжении года, а потом съехать, оставив долги по ЖКУ за два месяца и прихватив телевизор в качестве бонуса. Арендодатель вдруг решит, что оплата, на которую вы договорились, слишком мала для его роскошной квартиры. Или вдруг приехал далёкий родственник погостить, поэтому надо освободить помещение до следующего утра.
Кажется, что всё это лишь страшные истории, но зачем же испытывать свою судьбу? Простой договор аренды квартиры снизит до минимума вероятность возникновения таких ситуаций, а также даст возможность отстоять своё право в суде.
Стоимость составления будет равна стоимости листов бумаги, на которых он будет напечатан. Ценность его – гарантия защиты прав и законных интересов каждой из сторон.
Акт приёма-передачи жилья по договору аренды квартиры
Большинство квартир сдаётся на небольшие сроки (до 1 года) и практически всегда с мебелью. Чтобы избежать проблем при завершении договора аренды, стоит составить акт приёма-передачи жилого помещения в пользование и приложить его к договору.
Арендатору лучше всего прихватить с собой фотоаппарат и внимательно осмотреть всё помещение. Царапины на дверях, повреждения на обоях, трещина в корпусе телевизора, неработающий выключатель – всё это необходимо зафиксировать в акте. Опишите состояние помещений, окон, бытовой техники и так далее. Прикрепите распечатанные фотографии, если необходимо.
Скачать Акт сдачи квартиры арендатору — Образец
По окончании срока аренды жилого помещения произойдёт тот же процесс, только стороны в нём поменяются. Теперь уже арендодатель будет ходить по квартире, и указывать на недостатки, требуя оплатить ущерб.
Здесь необходимо помнить о двух важных моментах:
- Во-первых, следует свериться с первым актом приёма-передачи и убедиться, не было ли этих недостатков уже при сдаче квартиры.
- Во-вторых, есть понятие естественного износа. Потёртости на ковре или обоях, появляющиеся при обычной эксплуатации, не могут быть признаны ущербом.
Имущество в квартире для найма находится для того, чтобы его использовали, плата за это входит в стоимость аренды квартиры.
Досрочное расторжение договора аренды
Договор аренды квартиры может быть расторгнут досрочно по разным причинам. Самая распространённая – по соглашению сторон. Меняется экономическая ситуация, семейные обстоятельства или происходит что-то ещё.
Интеллигентные люди всегда могут договориться между собой и полюбовно прекратить арендные отношения. Если договориться всё же не получается, то договор можно расторгнуть с выплатой неустойки.
При досрочном расторжении договора аренды квартиры по соглашению сторон необходимо просто подписать дополнительное соглашение к договору, где будет указано, когда договор перестаёт действовать, до какого срока арендатор должен выехать из квартиры, а также окончательный расчёт между сторонами (компенсации, оплата коммунальных услуг за неполный месяц и так далее).
Расторжение в одностороннем порядке. Основанием служит неоднократное неисполнение обязанностей другой стороны. Например, арендатор не платит за квартиру или делает это с задержками. В этом случае составляется письмо, в котором человек уведомляется, что договор аренды квартиры расторгается по его вине, перечисляются нарушения условий договора со ссылкой на конкретные пункты. Вручается под роспись или отправляется по почте заказным письмом.
Нет ничего сложного в том, чтобы самому оформить договор аренды квартиры, используя готовый образец. Надо только внимательно отнестись к его составлению и использовать ранее полученный опыт найма помещений, свой или других людей.
cabinet-lawyer.ru
Оформление договора аренды квартиры между физическими лицами: образец договора аренды
Содержание статьи:
Оформление договора аренды квартиры между физическими лицами проводится обязательно, потому что речь идет о существенных рисках. Соглашение между собственником и арендатором отражает все существенные моменты, содержит необходимые личные сведения и становится основным доказательством при возможных судебных спорах. Договор заключается по стандартной схеме, подписываются ряд сопроводительных документов, после чего начинается действие соглашения.
Основные положения
Главным условием заключения договора является желание сторон. Владелец предлагает свою жилплощадь в аренду на оговоренных условиях, наниматель согласен снять квартиру за определенную плату. Сам договор имеет свободный вид, составляется в удобной для участников форме. Чем подробнее и грамотнее описаны пункты соглашения, тем меньше возникнет судебных споров при конфликтах. Кроме основных данных по личностям и техническому описанию квартиры, рекомендуется вписать следующие сведения:
- обязанности сторон по поддержанию состояния квартиры и находящегося в ней имущества. Этот пункт подтвердит, кто из граждан должен заменять вышедшую из строя технику или мебель, делать ремонт и при каких обстоятельствах;
- в чем заключается ответственность при аварии коммуникаций или поломке оборудования;
- ответственность владельца за описанные в договоре коммунальные услуги;
- финансовые и прочие взыскания за нарушения графика платежей;
- размер залоговой суммы и условия возвращения средств при прекращении действия договора.
Как оформить договор аренды между физическими лицами грамотно и предусмотрев все возможные риски? В первую очередь следует проверить полномочия арендодателя. Сдавать недвижимость может только собственник или его законный представитель. Если у помещения несколько владельцев, то потребуется письменное согласие всех хозяев. Аренда муниципального жилья возможна при согласии юридического владельца, то есть администрации поселения.
Формально существует различие в наименовании: в аренде участвует хотя бы с одной стороны юридическое лицо. При найме обе стороны представлены гражданами, то есть физическими лицами. На практике не делается различия между понятиями, поэтому сам договор может иметь различное наименование.
Последовательность действий
Прежде чем подписать договор, следует проверить основные параметры жилплощади и некоторые важные моменты. Например, желательно узнать, не доставят ли соседи неприятностей квартирантам. Помещение должно иметь удовлетворяющее желаниям квартирантов состояние. Участники проверяют документы второй стороны, в том числе копию договора на квартиру.
При желании можно взять выписку ЕГРН по интернету, чтобы узнать, кто является собственником и отсутствуют ли обременения, в том числе арест квартиры. Данные находятся в свободном доступе и воспользоваться сведениями можно всем желающим. После этого составляется договор, желательно на бланке и от руки, без помарок и исправлений.
Документ должен включать сведения:
- период действия и финансовая составляющая договоренности;
- ответственность и основания для одностороннего расторжения договора;
- адреса прописки сторон, личные сведения и подписи участников.
Это необходимые данные, но если срок не указан, то он считается равным году. Обычно стоимость услуги также указана на год, после чего владелец имеет возможность ее изменить. Если проживание продолжится, то соглашение считается автоматически продленным. Сведения в договор заносятся обеими сторонами, также указывается номер свидетельства на право собственности недвижимости.
Договор заключается в удобном для участников месте, при желании сторон документ можно заверить у нотариуса. Специалист проверит законность представленного договора и укажет на возможные ошибки, проверит паспорта участников. При возможном конфликте показания нотариуса имеют важное значение для суда. Рассматривается два варианта: краткосрочное соглашение до года, которое не требует регистрации в Росреестре. Второй вариант: долгосрочное соглашение до пяти лет, требующее регистрации в Росреестре.
Собственник обязан уплачивать налоговые отчисления, зависящие от цены соглашения. В налоговую инспекцию представляется декларация и договор. Документ при составлении пишется в двух экземплярах.
Если арендатором выступает юридическое лицо, то договор подается на регистрацию на тех же условиях, налоговые отчисления могут быть включены в сумму аренды.
Особенности аренды
К главному документу обязательно составляется акт приема-передачи материальных составляющих, опись имущества и дополнительные условия (при наличии). Опись составляется в присутствии обеих сторон, включает в себя все находящиеся в квартире предметы и устройства. Чтобы понять, как оформить договор аренды квартиры между физическими лицами, следует получить консультацию юриста. Специалист подскажет, на что обратить внимание и каких ошибок можно избежать, прислушавшись к совету профессионала.
Например, немногие знают, что принудительно расторгнуть зарегистрированный в реестре договор аренды можно при задержке платежей в 6 месяцев. Краткосрочное соглашение (до года) принудительно расторгается при отсутствии платежей за два месяца. Если в договоре указано, что средства передаются лично наличными деньгами, то каждый раз необходимо брать расписку в получении. Арендатор может заготовить стандартные расписки, владельцу потребуется только проставить дату и расписаться. Отказ от такой процедуры должен насторожить квартиранта, поскольку в спорной ситуации невозможно будет доказать правоту своих слов.
Чтобы грамотно составить договор, потребуется немного времени, но все сомнительные моменты должны быть прояснены до подписания соглашения. Если потребуется проводить судебный процесс, то без наличия документальных доказательств невозможно будет обосновать свою позицию. На практике встречается много нюансов арендного соглашения, которые стоит согласовать заранее. Например, возможность проживания родственников арендатора, получения временной регистрации или использование квартиры в коммерческих целях.
Владелец должен понимать, что все претензии и иски соседи станут предъявлять собственнику помещения. При вызове участкового или сотрудников ЖКУ по заявлению соседей, разбираться и предъявлять претензии будут владельцу, а не квартиранту. Особенно, если гражданин не имеет временной регистрации, без которой можно проживать только 90 дней. Административный штраф будет выписан квартиранту и владельцу, кроме того денежный залог и оплата последнего месяца могут быть не возвращены при различных конфликтных ситуациях.
В большинстве случаев договор, в котором тщательно прописаны основные пункты, служит основой для длительного проживания квартирантов.
В любой момент по обоюдному согласию сторон можно добавить недостающие сведения и подписать дополнение к основному договору. Только после того, как заключен договор аренды квартиры между физическими лицами, юридическую сделку можно считать завершенной.
Как правильно заполнять договор аренды жилого помещения?
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
Консультация бесплатна!
alljus.ru
