Ах, рынок недвижимости Санкт-Петербурга — это вам не шутки! Тут и правда можно посмеяться, если смотреть со стороны, а не с видом отчаянного инвестора.
Помните, как лет пять назад можно было купить квартиру на котловане с дисконтом 20–30%, а потом продать её дороже? Это был почти флиппинг в стиле «купи-продай-отдохни», настоящий праздник для тех, кто любит играть на рынке. Сейчас же ситуация изменилась так, что даже самые оптимистичные инвесторы выглядят как герои анекдота про лопнувший пузырь: «Купил квартиру на старте, думал заработать, а в итоге – только ипотеку платить да кофе дорогой пить».
Всё дело в том, что с 2019 года деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах — звучит почти как банковский трюк из комедии: «Держи деньги здесь, пока мы построим дом».
Застройщик получает деньги только после сдачи дома, а строить приходится на кредиты под баснословные проценты — ЦБ ставит 15%, банки дают под 17–20%. Вот и получается ситуация, когда застройщику нет смысла снижать цены на этапе котлована. Он как тот продавец на рынке: «Нет у меня скидок сегодня!
Хотите дешевле — идите к соседу!» Только сосед тоже так думает.
Мой знакомый клиент в 2023 году решил сыграть в эту игру и купил двушку в Кудрово за 8,8 миллиона рублей по цене 160 тысяч за метр. Планировал потом продать дороже — мол, классический ход! Но когда дом сдали в 2025-м, цена выросла всего до 175 тысяч за метр.
Казалось бы, плюс сто тысяч — звучит неплохо? На деле же рост составил всего около 9%, что при инфляции в те годы примерно равнялось нулю. А ведь два года он ещё платил ипотеку без возможности сдавать квартиру в аренду! В итоге инвестиция превратилась скорее в покупку жилья для себя.
Клиент даже пошутил: «За эти деньги я мог бы взять готовую квартиру на вторичке за 190–200 тысяч за метр. Значит я сэкономил… но рынок меня быстро догнал».
Как говорится, хочешь рассмешить Бога — расскажи ему о своих планах.
И таких историй сейчас полно. В масс-маркете Петербурга — Новая Ижора или Кудрово — ценовая разница между стартом продаж и готовым домом практически исчезла. Застройщики конкурируют ценой как торговцы арбузами на базаре: если один чуть поднимет цену – покупатель мигом уйдет к другому.
Дисконт? Забудьте! Есть разве что сезонные акции или скидки на неликвидные квартиры – то есть те самые «огурцы», которые никто не хочет брать.
А кто покупает там?
Те счастливчики, кому жильё нужно срочно и здесь и сейчас – часто по ипотеке. Но перепродать потом дороже уже не получится: вокруг строят ещё пять таких же домов.
Вот тут вспоминается старый анекдот про инвестора: «Купил квартиру у метро – теперь жду метро у квартиры».
Средний класс — комфорт-класс по-петербургски – это уже ближе к метро и инфраструктуре получше: Московский проспект или Полюстрово. Здесь ещё можно поймать небольшой дисконт при старте продаж – но только если успел купить первые 10–20% квартир. Опоздал?
Добро пожаловать по цене готового дома! Покупают тут обычно семьи с детьми под семейную ипотеку со ставкой около 6%. Для них главное не заработать на перепродаже (это уже не тот рынок), а просто получить нормальную квартиру с рассрочкой до пенсии.
Ну а бизнес-класс – это центр города с Петроградской стороной и Васильевским островом – где новые дома появляются редко и стоят дорого как билет в оперу первого ряда. Там спрос всегда есть потому что локация шикарная и предложение ограничено.