Ах, новостройки! Эти загадочные существа рынка недвижимости, которые порой вызывают больше вопросов, чем ответов. Представьте себе офис, где сидят матерые аналитики с калькуляторами и графиками — и вдруг на стенах красуются аршинные буквы: «НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!» Повторять три раза подряд, чтобы уж точно вбить в головы.
Но знаете, что самое забавное? Даже после этого некоторые умники продолжают писать заголовки вроде «Почему подорожают квартиры на ранней стадии строительства» или «Упал спрос на квартиры в новостройках». Тут вспоминается старый анекдот: «— Доктор, я постоянно путаю новостройки с квартирами!
— Не волнуйтесь, это нормально. Главное — не путать квартиру с котом».
Ведь действительно, разница между квартирой и новостройкой примерно такая же, как между котом и его фотографией на обоях.
Давайте честно признаемся: то, что обычно называют «новостройками», правильнее было бы назвать «недостройками» или даже «обещаниями застройщика построить квартиру». В мире финансов таких обещаний полно — их называют фьючерсами. Вот представьте себе: вы покупаете не саму квартиру, а право на неё в будущем. Как будто вы купили билет в кино на фильм про квартиру — билет может быть отменён или перенесён.
Иногда кажется, что покупка новостройки — это игра в рулетку: зайдёшь ли ты во фьючерс с прибылью или останешься с носом? Это вам не просто ключи получить и дверь закрыть!
Разница между квартирой и фьючерсом настолько велика, что её можно сравнить с разницей между настоящим борщом и порошковым супом быстрого приготовления.
Квартира — это физический объект с дверями, окнами и иногда даже соседом сверху, который любит слушать рок-н-ролл в три часа ночи. Фьючерс же — это бумажка с надеждой внутри. Кто-то говорит: «Ну да ладно, главное — вера!» Да-да, особенно когда застройщик напоминает героя анекдота: «Обещаю построить дом к следующему году… если звёзды будут благосклонны».
Правовой статус документов тоже отличается как день и ночь.
Права собственности на квартиру — это как иметь паспорт гражданина страны недвижимости. А договор долевого участия — скорее пропуск в парк развлечений под названием «Строительство». И ценообразование тут совсем другая история!
Квартиру можно купить сегодня и продать через три года практически без изменений (если только сосед сверху не решил устроить ремонт). А вот фьючерс меняется каждый день: то стройка застопорится из-за бюрократии, то цены на материалы взлетят до небес.
Застройщики продают эти фьючерсы со скидкой — ведь они берут деньги у покупателей вместо банковских кредитов. Можно сказать так: покупая фьючерс сейчас дешевле квартиры завтра, вы финансируете строительство своим кошельком.
Чем дольше строят дом — тем выше ставка по этой невидимой ипотеке. Вот почему цена фьючерса растёт по мере окончания строительства! Это как если бы вы купили билет на поезд заранее — чем ближе отправление, тем дороже билет.
Многие повторяют мантру о том, что новостройки дорожают во время строительства.
И правда дорожают… но только сами фьючерсы! Это не значит, что квартира подорожала; просто ожидание становится короче и риски меньше. Чтобы понять эту разницу — нужно иметь стальной мозг аналитика или хотя бы чувство юмора.