ГлавнаяРазноеДоговор по дду по 214 фз

8 возможных рисков для дольщиков при покупке квартиры по ДДУ. Договор по дду по 214 фз


ДДУ 214 ФЗ: на что обратить внимание

Долевое строительство – распространенный и доступный способ приобрести современное качественное жилье. Особенностью подобной покупки является финансирование будущих собственников работ по возведению на любом этапе строительства. Прежде, чем обрести право на построенный жилой объект, покупателя ожидает множество рисков от недобросовестных застройщиков, а также при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Защитить покупателей и регламентировать процесс привлечения денежных средств на долевое строительство — такова суть ФЗ-214 «О защите дольщиков».

Предназначение закона

Закон №214-ФЗ был принят в 2004 году, однако в процессе его внедрения потребовались корректировки и дополнения. Последние изменения были внесены в закон в 2014 году, а целью новых правил стало обеспечение дольщиков полноценной правовой и финансовой защитой во время возведения многоквартирного дома и в момент передачи его владельцам.

Основной задачей закона стало обеспечение российских граждан полноценной защитой на случай нарушений со стороны застройщика. Следует учитывать, что действие закона распространяется только на тех покупателей, которые заключили договор о долевом строительстве (сокращенно, ДДУ) со строительной компанией, ответственной за возведение жилого дома. Никакие иные правоотношения между застройщиком и будущим собственником не могут быть защищены ФЗ-214.

Принимая решение о приобретении жилья на определенном этапе строительства, следует сразу исключить такие варианты оформления отношений, как предварительный ДКП (договор купли-продажи).

Фактическая реализация мер защиты выразилась в принятии ряда положений, ужесточающих требования к девелоперам, а также установлении законных прав дольщиков в отношении определенных квартир.

Основная защита касается финансовой ответственности застройщика. Так, при нарушении строительной компанией сроков исполнения работ по возведению и сдаче дома к эксплуатации, на основании заключенного ДДУ и согласно положений ФЗ-214, застройщик обязан не только вернуть средства покупателю, но и уплатить пени с процентами. Со стороны дольщиков есть право изменить срок исполнения обязательств со стороны строительной компании.

Рекомендации будущим дольщикам

Если гражданин решил финансово участвовать в строительстве жилого здания, вложить средства в покупку квартиры на определенном этапе возведения, следует внимательно ознакомиться с перечнем действующих в регионе застройщиков и узнать условия приобретения строящегося жилья. Если девелопер настаивает на подмене предварительным ДКП договора о долевом участии, следует сразу исключить компанию из списка потенциальных строителей.

Заключив предварительный договор, покупатель не обеспечивается законными гарантиями, а исход дела будет зависеть от желаний и возможностей строительной компании. Любой законопослушный застройщик должен предоставить своим клиентам дополнительные гарантии исполнения условий договора в нужный срок, в полном объеме и должного качества.

Кроме того, ДДУ должен быть зарегистрирован государственными органами, оформляется в письменной форме. Это исключает возможность мошеннической продажи одного и того же объекта нескольким покупателям, как это может происходить по предварительному договору, не нуждающемуся в госрегистрации.

Требования к договору о долевом строительстве

Государство устанавливает требования к содержанию и составу договора, который будет признан юридически значимым.

К обязательным положениям договора относят следующие пункты:

  1. Предмет договора.
  2. Срок исполнения обязательств по передаче конкретной площади.
  3. Стоимость и порядок оплаты.
  4. Гарантии со стороны девелопера.
  5. Меры обеспечения по выполнению условий договора строительной компанией.

Следует уделить внимание положениям, касающимся возврата средств покупателю на случай нарушения исполнителем условий договора. Рекомендуется включить пункты по возврату не только основной суммы, но и уплаченных процентов и пени.

Если истребовать средства с заказчика придется в суде, нужно быть готовым к тому, что на урегулирование вопроса могут уйти годы, в течение которых недвижимость вырастет в цене, и за ту же сумму покупатель уже не сможет купить равностоящее жилье.

Реализация закона на практике

Согласно последней редакции закона, строители теряют возможность продажи площадей несуществующих на бумаге квартир. Если ранее покупатель приобретал квадратные метры при отсутствии разрешительных документов и согласованного проекта, теперь такой риск исключен на основании закона.

По новым правилам застройщик должен выполнить предварительную подготовку накануне продаж:

  • оформить разрешительную документацию на строительство;
  • принять меры по публикации проекта;
  • иметь в наличии оформленные документы на землю, в границах которой будут производиться работы.

Все документы, касающиеся будущей застройки, должны быть доступны всем гражданам. Будущие собственники должны иметь возможность узнать детали застройки, выявить достоинства и недостатки будущего объекта, проверить законность строительных работ и наличие разрешений.

Без исполнения данных действий, деятельность застройщиков невозможна. Если условия договора с дольщиком не исполняются, к застройщику предъявляется требование устранить дефекты и нарушения. Дольщик вправе требовать снижения цены приобретаемой собственности, возмещения затрат на ремонт, выплате штрафа.

Следует иметь в виду, что положения ФЗ-214 действуют только в отношении квадратных метров, приобретаемых в качестве жилья. Общедомовая собственность, ее качество и состояние законом не защищены. Таким образом, при выявлении строительных дефектов на лестничных пролетах, общих площадках и т.д., добиться качественного исполнения от застройщика будет сложно.

Несмотря на различные меры защиты, обеспечить полную правовую защиту интересов собственников трудно. Даже если строительные работы выполнены некачественно, компенсационные выплаты от застройщика получить сложно. В случае задержки сроков завершения строительства, покупатели вынуждены ждать в течение нескольких лет.

Средства, которые были уплачены девелоперу много лет назад, теперь недостаточны для покупки аналогичного жилья ввиду постоянного роста цен. Фактически, дольщики остаются заложниками ситуации, надеясь на порядочность строительной компании.

Обязательства застройщиков

В федеральном законе определяются все основные моменты, касающиеся регулирования отношений исполнителя и заказчика.

Обобщенно обязанности застройщика включают следующие действия:

  1. Получить разрешительную документацию.
  2. Предоставлять полную информацию об объекте и этапе его возведения.
  3. Ознакомить каждое заинтересованное лицо с проектной документацией.
  4. Использовать в строительстве собственные капиталовложения, от одной трети всего бюджета.
  5. Средства дольщиков могут быть использованы только на строительство конкретного объекта.
  6. В договоре фиксируются окончательные расчеты: цена, стоимость, а также условия невозможности привлечения дополнительных средств от дольщиков, свыше оговоренной в документе суммы (как это бывает в жилищно-строительных кооперативах).
  7. ДДУ подлежат обязательной регистрации с ФРС, исключая случаи мошенничества.
  8. Застройщик должен неукоснительно соблюдать сроки, а в случае нарушений – обязан уплатить штрафы.

Кроме того, по закону, дольщик имеет право:

  • продать свои права на объект, заключив договор уступки прав, тем самым, выходя из проекта;
  • требовать устранения дефектов за счет строительной компании, либо снижения стоимости жилья ненадлежащего качества;
  • прекратить действие договора по собственно инициативе, предъявив требование вернуть оплату с процентами, если будет установлен факт неисполнения застройщиком своих обязательств.

В свою очередь, исполнитель гарантирует качество работ на срок от 5 лет и более, а также несет страховую ответственность перед дольщиком, оформляя страхование гражданской ответственности, отчисляя определенный процент на счет компенсационного фонда, организуя расчеты через счета эскроу.

Если застройщик не выполнил свои обязательства, могут быть предъявлены требования в отношении залогового обеспечения, которым выступает земельный участок под МКД. Данная мера возможна в ситуации банкротства или установления факта «недостроя».

На видео о законе о долевом строительстве

Таким образом, условия по ФЗ-214 для застройщиков не оставляют шансов избежать ответственности за надлежащее исполнение строительных работ, минимизируя риски лиц, заключивших договор о долевом строительстве.

ru-act.com

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни которого имеют место при заключении сделки. Строительство на основе инвестиций набирает популярность. С помощью такого рода деятельности физическое лицо делает вложения денежных средств в строительство объекта недвижимости. После окончания стройки указанная в договоре квартира переходит вкладчику.

Покупка квартиры по ДДУ имеет и определённые риски, которые касаются как личностного, так и юридического фактора: обман застройщика, невозможность оплатить договор дольщиком и многие другие.

Для чего создают ДДУ

Мужчина и макеты домов

Долевое участие в строительстве, выгодное вложение своих средств, экономия денег при покупке жилья. Достоинством такой сделки выступает тот факт, что дольщик самостоятельно выбирает планировку, участвует в создании проекта своей квартиры, при этом стоимость такого жилья будет дешевле.

Правовым и нормативным актом для договора, выступает 214-ФЗ, регулярные уточнения, дополнения которого способствуют предотвращению мошеннических операций, вносятся своевременно в основной закон. Все особенности процесса изучены и предусмотрены законодательством, но риск, а также интересные нюансы могут возникать.

ДДУ – это основная часть оформляемой сделки между застройщиком и дольщиком.

Документ состоит из основных полномочий, прав и обязанностей двух сторон:
  1. Строительная компания обязуется возвести многоквартирный дом на предлагаемом участке. Своевременно окончить все работы, передать строение в пользование участников стройки.
  2. Каждый участник строительства обязуется выплатить указанную сумму в договоре, принять к пользованию жильё, которое было зафиксировано в документах.

8 возможных рисков для дольщиков при покупке квартиры по ДДУУказанные права и обязанности нужно прописать в договоре отдельными пунктами.

Покупка квартиры – это всегда риски для обеих сторон, финансовые мошеннические операции разоряют строительную компанию, вследствие чего не будет завершена стройка, пострадают вкладчики. Неприятные ситуации возможны, особое внимание уделять составлению договора.

Долевой договор – это чётко обусловленные права и обязательства двух сторон одной сделки. Документ имеет законодательное основание для своей легальности. Риск всегда имеет место в определённом процентном соотношении, для каждой юридической сделки.

Но можно максимально обезопасить себя, если составить договор с учётом всех нюансов и возможных рисков.

Юридически правильно составленный договор, это уже 50% успеха, поэтому многие застройщики обращаются за помощью к юристам. Оформление сделки по долевому строительству – это не прихоть одной из сторон, а условие, предусмотренное законодательством. При заключении сделки учитываются нормы закона, правовые стороны.

Особенности оформления ДДУ, возможные риски при заключении

Строительство с помощью инвестиций от дольщиков, предполагает заключение договоров. Гражданин, заинтересованный в строительстве, заключает договор в индивидуальном порядке.

Рекомендуем ознакомиться:

Оформление договора Выделяют этапы всего процесса такого вида строительства:

  • заключение, подписание ДДУ;
  • оплата указанной суммы в договоре, участниками стройки;
  • возведение объекта, в строгих рамках, указанных в документе;
  • передача завершённого объекта в эксплуатацию;
  • приём покупателем жилья, составление сделки приёма-передачи, подписывая данный документ, дольщик, соглашается со всеми выполненными работами, не имеет претензий к застройщику по качеству жилья.

Только закончив строительство в срок, и передав жильё в эксплуатацию, застройщик выполняет все условия сделки. Дольщик может оформить в собственность квартиру, только после передачи недвижимости.

Единого образца договора долевого строительства нет, каждая компания, заинтересованная в этом виде деятельности, составляет документ, основываясь на юридическую силу Федерального законодательства. В большинстве случаев договора составляют юридические компании, которые специализируются на защите прав обманутых дольщиков. Их задача сделать документы максимально прозрачными и снизить вероятность рисков, которые могут привести к неприятным конфликтам.

Договор долевого строительства составляется в индивидуальном порядке, с учётом нюансов определённого дела. Входит в свою силу он только после регистрации, этот пункт обязательный и контролируется законодательством, чтобы избежать возможности перепродажи одного жилья несколько раз.

Составленный документ индивидуален, каждый участник стройки вкладывает разные суммы, поэтому могут возникать некоторые нюансы, особенности, их необходимо фиксировать. ДДУ может быть только в письменном виде, так проще разглядеть его подводные камни. Для активации юридической силы документ нужно зарегистрировать, присвоить ему номер.

Способы проверки строительной компании

Новостройка Долевое строительство имеет риски для дольщиков и для застройщика. Риски могут быть оправданными, поэтому специалисты рекомендуют проверять выбранного застройщика, а не слепо доверять рекламе.

Для начала нужно немного разобраться в рынке недвижимости:
  1. Изучить информацию в интернете по нескольким застройщикам, изучить личные данные, просмотреть объекты строительства. Найти информацию о том, не срывалась ли стройка, какие сроки предлагает компания.
  2. Просмотреть документы на разрешение строительства, а также на пользование участком земли, где планируют возводить объект.
  3. Обязательным условием для каждого застройщика является проектная документация, которая должна быть размещённой на официальном сайте компании, все разрешения, лицензию также прикрепляются к проекту.
  4. Размещение помещений, планировка квартир, этажей, возможные задумки будущего возводимого здания.
  5. Сведения о подрядчиках, сколько человек занимается деятельностью на данной стройке.

В зависимости от масштабов стройки слишком большое количество подрядчиков должно насторожить дольщика, такая схема может быть обманным манёвром, следует ещё раз проверить информацию.

Проверить намерения строительной компании можно многими способами. Перед подписанием сделки нужно проверить максимально много сведений о деятельности компании. Информация не бывает лишней, а простой гражданин будет уверенней в будущей сделке.

По мнению большинства пользователей, самым распространённым способом выведать истинную информацию о застройщике, это собрать правдивые отзывы, от покупателей предыдущих объектов, соучастников строительства. Следуя законодательству, застройщиком может быть только юридическое лицо, поэтому сведения о нём имеются в интернете.

Нюансы по ДДУ

Ноутбук, каска, план строительства ДДУ может иметь подводные камни, которые замаскированы под непонятные пункты в договоре. Строительные компании могут предложить дольщику заверить уже созданный документ о покупке жилья в недвижимости. В таком случае не стоит торопиться, документ должен составляться обеими сторонами, поэтому перед подписанием лучше тщательно изучить все пункты.

Этот документ должен содержать помимо общих характеристик, таких как проекта, адреса, местоположения объекта, ещё и обязательные пункты по законодательству:
  • срок расчёта, общая сумма;
  • срок передачи готового объекта в эксплуатацию;
  • гарантия на возведённый дом;
  • способы выполнения обязательств;
  • возможные варианты расторжения договора.

Основным нюансом во многих договорах является пункт, в котором застройщик может самостоятельно изменять срок строительства, изменять стоимость продаваемой недвижимости. Такой способ поможет обезопасить застройщика от судебных разбирательств, если возникли непредвиденные обстоятельства во время строительной деятельности. Но указанные пункты могут быть ловушкой для участников строительства, подписав, которые нужно будет выполнять.

Любой юридический договор имеет свои нюансы, которые должны учитываться при подписании. Долевое строительство имеет определённые риски для дольщиков и застройщиков, но грамотно составленный документ позаботиться о защите прав.

Но если были соблюдены все условия, а конфликтная ситуация возникла, то для её решения необходимо обратиться за профессиональной помощью. Инспекторы общества обманутых дольщиков могут помочь при решении разных спорных вопросов, на всех этапах заключения договора.

Рекомендуем ознакомиться:

Возможные риски

Защита законодательными и правовыми актами, не гарантирует 100% уверенность при долевом строительстве.

Мужчина подписывает договор Спорные ситуации выделяют такими пунктами:

  1. Если в договоре имеются пункты, которые не соответствуют федеральному законодательству, они не обладают юридической силой, они не выполняются дольщиками.
  2. При использовании инвестированных средств не по назначению, дольщик имеет право обратиться в арбитражный суд для возмещения своих затрат. В случае такого разбирательства судьи будут на стороне обманутого дольщика.
  3. Повышение стоимости после подписания договора, может быть, если самой сделкой предусмотрен перерасчёт. Составляется повторный договор, который регистрируется.
  4. При просрочке выполнения окончания строительства застройщиком, дольщик может обратиться в суд и требовать выплат неустойки, другой материальной компенсации. Если задержка завершения строительства длится 60 дней, то участник строительства расторгает договор в одностороннем порядке, предъявляет требования к возврату оплаченных средств.
  5. Повреждение, разрушение недвижимости, ответственность остаётся на строительной компании до момента окончания строительства.
  6. Возведённый объект не соответствует требованиям сделки, тогда дольщик может потребовать возмещения средств или устранения несоответствия. Когда имеются серьёзные нарушения, то гражданин имеет право расторгнуть сделку и потребовать возмещения ущерба.
  7. Возникновение риска изменения предназначения объекта, изменения проекта.
  8. Возможное банкротство строительной компании, участник имеет право подать иск для дальнейших разбирательств.

Покупка жилья в новостройке, участие в долевом строительстве могут вызывать ряд вопросов, на которые могут ответить профессиональные юристы или инспектора из общества по защите прав дольщиков.

Стоит не забывать и о выполнении своих обязательств дольщиком, ведь подписывая договор, он берёт на себя права и должен их соблюдать.

Если были зафиксированы серьёзные нарушения, уклонения от выполнения обязательств, то строительная компания имеет полное право обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком при несоблюдении им правил, а также при невыполнении обязательств. Когда оговорённая сумма не оплачивается своевременно, пропускаются платежи.

Достоинства и недостатки сделки

Передача ключей Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку. Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ. Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика. Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:
  1. ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
  2. Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

Правила оплаты

Деньги и суд Выплачивать стоимость жилья, чётко соблюдая процедуру оплаты банка. В документах договора, этап оплаты описывается и утверждается обеими сторонами. Каждый этап оформляется платёжным документом в бухгалтерской конторе строительной компании, которая выступает застройщиком. Если оплата происходит в банке, то также необходимы все квитанции и чеки.

Все платёжки важно хранить, ведь именно квитанции и чеки послужат доказательством, при обращении в суд, для показания свей правоты.

Судовые разбирательства могут быть:

  • строительная компания не выполняет свои обязательства;
  • недвижимость находится в залоге у банка из-за долгов;
  • возведённый дом не соответствует проекту.

Арбитражный суд находится на стороне дольщика, но не стоит забывать о правах и обязательствах обеим сторонам. Бумаги, что проходят по договору долевого строительства нужно хранить. Сведения подтверждают правомерность действий участников.

ДДУ имеет вероятность риска, но спрос и доступность информации делает сделку более прозрачной. Риск можно снизить, если подойти к оформлению дела правильно, проверить информацию о застройщике и проконсультироваться у юриста.

zhiloepravo.com

разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

  • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
  • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с ЖСК по 215 ФЗ
Регистрация дду в Росреестре – это исключает двойную продажу квартир В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку. Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписывать Четкого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства Закон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

  • Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
  • Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

viplawyer.ru

Как оформляется договор дду фз 214

Выходит не очень веселая ситуация:

  • Вы заключаете предварительный договор
  • Платите застройщику
  • Даже если он честный и вы все-таки подписываете настоящий ДДУ, его не регистрируют в РосРеестре из-за каких-то нарушений застройщика
  • Все. Ваши деньги у застройщика. Расчеты произведены за предварительный договор. Можете оставаться без поддержки ФЗ-214 и пытаетесь идти в суд доказывать, что вас обманули. Не факт, что получится вернуть хотя бы часть денег.

Не заключайте предварительные договора долевого участия. Только законные ДДУ с регистрацией в Росреестре Как заключить ДДУ? Как мы выяснили, федеральное законодательство предъявляет достаточно жесткие требования к содержанию и механизму как заключения, так и исполнения договора долевого участия. Исполнение всех этих требований как в интересах девелопера, так и в интересах дольщика.

214-фз — на что обратить внимание при подписании документов для дду

Процесс взаимодействия с застройщиком выглядит так:

  • Вы уточняете, что такое ДДУ в понимании выбранного девелопера, нет ли в объекте подводных камней
  • Вы заключаете договор долевого участия
  • Выплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного займа
  • Ждете, пока дом сдадут

Здесь и закрадываются подводные камни. Ведь фактически деньги вы отдали за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в государственных органах, девелоперы пользовались лазейкой и продавали одну и ту же квартиру разным людям.

Да, это мошенничество, но по таким схемам до сих пор рассматриваются дела в суде. Договор долевого участия образца 2018 года требует от заключающих его лиц полностью описать отличительные признаки квартиры, в том числе этажность, нахождение этой квартиры в плане и проектной декларации, а также ее номер.

Читаем договор долевого участия по 214-фз правильно

Содержание

  • 1 Определение
    • 1.1 Федеральный закон №214
    • 1.2 В отличии от ЖСК
  • 2 Плюсы и минусы
    • 2.1 Двойные продажи
    • 2.2 Неустойка
  • 3 Обязанности застройщика по ДДУ
  • 4 Уловки застройщиков
    • 4.1 Вексель
    • 4.2 Предварительный договор
  • 5 Как заключить ДДУ?
    • 5.1 Обязательные пункты
    • 5.2 Заключение договора (образец)
    • 5.3 Пакет документов
    • 5.4 Регистрация
  • 6 Риски

Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с некоторыми рисками. Последние годы законодатель ввел несколько норм, которые должны обезопасить будущих владельцев жилых помещений от различных проблем. Одна из ключевых мер – регистрация договоренностей между застройщиком и покупателем через ДДУ (договор долевого участия в строительстве).

Договор долевого участия – как не допустить ошибок

Инфо Прежде, чем вложить свои деньги в строительство квартиры, каждый здравомыслящий человек досконально изучит документацию застройщика, его права на земельный участок, лицензию и так далее. Следующий шаг – подписание Договора долевого участия. Прежде всего – внимательно изучить проект. На что обратить пристальное внимание:
  1. Первые параграфы документа должны указывать на стороны, заключающие соглашение.
Полностью следует написать название строительной компании, указать реквизиты уставных документов. Наименование застройщика должно фигурировать в проектной декларации, документе на землю и разрешении на ведение работ.
  • Устав организации предусматривает, что ее полномочным представителем является генеральный директор, который и должен подписать полную версию ДДУ.

    • Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве?

    Срок передачи квартиры дольщику В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года».

    Важно

    Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости. Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки.

    Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

    Что такое дду?

    Застройщик может попросить у вас выплатить часть договора заранее, но лучше продемонстрировать ему свою платежеспособность иначе – например, выпиской со вклада в банке на нужную сумму или форматом расчета через банковскую ячейку или аккредитивПроверяйте всю информацию в договоре долевого участия до его подписания и отправки документов в Росреестр. Заключение договора (образец) Сам договор вам предложат подписать в офисе застройщика. Не соглашайтесь подписывать его в тот же день, когда увидели его в первый раз. Вы имеете право дополнить его нужными пунктами и предложить застройщику внести эти исправления в чистовой вариант.

    В чем суть фз-№214 «об участии в долевом строительстве»?

    Если договор заключается через фирму-продавца, то к нему должен быть приложен документ, который подтверждает полномочия продавца. Графа данных об объекте строительства включает в себя характеристику возводимого здания и его проект. Эскизный проект должен предоставляться для ознакомления дольщику и быть подкреплен печатью и подписью.

    Желательно, чтобы все пункты договора, в том числе и написанные мелким шрифтом, проверялись независимым юристом или нотариусом, дабы избежать возможных рисков. Обманутые дольщики фирмами-застройщиками – не такая редкость в наши дни, даже после введения ФЗ-214. «Серые схемы», как не стать обманутым дольщиком Купить новостройку по ФЗ-214 в настоящее время достаточно сложно, поскольку в соответствии с данным законом возводится небольшое количество зданий.Какие моменты позволяют убедиться в том, что соглашение описывает именно долевое участие и составлено так, что при судебном рассмотрении спора победа будет на стороне дольщика?

    1. Предмет ДДУ составляет обязательство застройщика возвести оговоренный объект и передать его дольщику в оговоренный срок.
    2. Характеристики передаваемого объекта должны быть четко сформулированы. Это номер строительного участка в кадастре, адрес дома, в котором располагается будущая квартира, ее площадь и подробное описание ее вида на момент передачи (с описанием использованных атрибутов и видов отделки).
    3. В договоре фиксируется срок передачи дольщику объекта по акту.

    Как оформляется договор дду ap 214

    Все консультации у юристов бесплатны.

    • обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
    • строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
    • проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
    • банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
    • оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
    • прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
    • оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
    • установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

    Договор долевого участия заключается в письменно.

    Как оформляется договор дду фз 214

    Двойные продажи фактически исключены. Неустойка Раньше договора купли-продажи квартир в новостройках не предусматривали четкого алгоритма выставления неустойки при расторжении договора. В случае с применением договора долевого участия проблема решается. В законе четко прописаны ответственность по ДДУ и схема расчета неустойки. Так, взыскать неустойку можно в случае:

    • Нарушен срок сдачи новостройки или передачи ключей дольщику больше, чем на два месяца от даты, указанной в договоре долевого участия
    • Есть существенные недостатки в построенном доме – например, трещины в стене
    • Застройщик передает вам квартиру меньшей площади, чем это прописано в договоре

    Все эти пункты также является в том числе основанием для расторжения договора. То есть вы можете требовать с застройщика как всю сумму договора плюс неустойку, так и просто неустойку и свою квартиру.

    Гарантией может быть поручительство финансово-кредитного учреждения или полис страхования гражданственной ответственности застройщика.

    law-uradres.ru

    Договор долевого участия в строительстве по 214-ФЗ: подводные камни

    Договор долевого участия в строительстве по 214-ФЗ: подводные камни в 2018 году

    В статье содержатся основанные на практическом опыте советы, как взыскать неустойку даже в случае подписания дополнительного соглашения с застройщиком о переносе сроков строительства. В большинстве случаев дольщики не получают никакой компенсации при нарушении сроков строительства жилья, что отрицательно сказывается на их финансовом благополучии. В том числе, по причине недостаточной правовой грамотности.

    Содержание статьи:

    1. Дополнительное соглашение – это не приговор!

    2. Что означает признать дополнительное соглашение незаключенным?

    3. Если дополнительное соглашение имеет место после нарушения сроков строительства, Вы имеете право на возмещение ущерба.

    Выводы

    Дополнительное соглашение – это не приговор!

    Застройщик убежден, что в случае заключения дополнительного соглашения о продлении (переносе) сроков строительства многоквартирного дома дольщик лишается права требовать неустойку и иную компенсацию за нарушение сроков строительства.

    Но все не так очевидно.

    В силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При этом обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

    Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику квартиры застройщик уплачивает гражданам (потребителям) неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.

    В соответствии с п. 3 ст. 6 названного закона в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

    По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

    НО!!!

    Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой, и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

    В частности, дольщик вправе отменить дополнительное соглашение, если соблюдается два условия:

    • договор участия в долевом строительстве содержит пункт (условие) о праве застройщика расторгнут договор в одностороннем порядке, если гражданин откажется заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства;
    • застройщик при подписании дополнительного соглашения угрожал Вам расторгнуть договор, если Вы не подпишите дополнительное соглашение.

    В такой ситуации застройщик должен представить доказательства, достоверно подтверждающие, что стороны добровольно договорились об изменении сроков строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию, а также об изменении сроков передачи квартиры гражданину. В противном случае, дополнительное соглашение будет признано недействующим с момента его подписания.

    При этом учитывайте, что с требованием о признании дополнительного соглашения недействительным можно обратиться в течение 1 года с момента регистрации дополнительного соглашения в государственных органах в установленном законом порядке.

    При отмене такого соглашения дольщик вправе предъявить требования к застройщику о взыскании неустойки, убытков, штрафа и компенсации морального вреда за нарушение сроков строительства многоквартирного дома в полном объеме!

    Что означает признать дополнительное соглашение незаключенным?

    В тех случаях, когда дополнительное соглашение, изменяющее условие договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в части срока ввода дома в эксплуатацию является не заключенным – оно не имеет правового значения и, следовательно, сохраняется право застройщика на взыскание неустойки и иных выплат с застройщика.

    В каких же случаях дополнительное соглашение признается незаключённым? На самом деле все просто.

    В соответствии с нормами закона договор долевого участия считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4, п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

    Изменения установленного договором срока передачи застройщиком квартиры дольщикам осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

    Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора – ч. 1 ст. 432 ГК РФ.

    Как правило все договора участия в долевом строительстве содержат пункт, в соответствии с которым все изменения и дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора и подлежит обязательной государственной регистрации.

    Необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения прописывается и в соответствующем пункте дополнительного соглашения.

    Если же дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома в эксплуатацию государственную регистрацию не прошло, то оно не действует, поскольку считается незаключенным – ч. 3 ст. 433 ГК РФ.

    Более того, по указанным выше причинам не имеет никакого значение подписание дольщиком акта приема-передачи квартиры, несмотря на прописанное в нем условие об отсутствии претензий по сроку передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры не свидетельствует о согласии дольщика простить нарушения обязательства о сроках строительства со стороны застройщика. Поскольку передаточный акт не соответствует приведенным выше требованиям ч. 1 ст. 432 ГК РФ: не содержит обязательных в данном случае условий о предмете и размере прощаемой ответственности застройщика за нарушение сроков строительства, не конкретизированы обязательства, от которых освобождается застройщик (акт не содержит условий о прекращении неустойки, ее размере, и периоде просрочки и т.д., что свидетельствует об отсутствии соглашения сторон о прощении долга).

    С точки зрения юридической формулировки позиции дольщиков при описанных выше условиях необходимо обращать внимание судов и требовать именно признания дополнительного соглашения незаключенным, поскольку оно не может быть признано недействительным.

    При признании дополнительного соглашения незаключенным указанные в первоначальном договоре участия в долевом строительстве сроки передачи квартиры дольщику являют окончательными и с момента их нарушения имеются основания для удовлетворения требования о взыскании неустойки и иных санкций.

    Если дополнительное соглашение имеет место после нарушения сроков строительства, Вы имеете право на возмещение ущерба

    Достаточно распространена практика подписания дополнительного соглашения, которым срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию переносится, уже после нарушения указанного срока. Например, срок передачи квартиры был установлен 31 декабря 2017 года, а дополнительное соглашение было подписано и прошло государственную регистрацию только 30 января 2018 года.

    Обратите внимание! В такой ситуации Вы имеете 100% право на возмещение причиненного ущерба с момента начала нарушения сроков передачи Вам квартиры до момента государственной регистрации дополнительного соглашения о переносе сроков.

    Приведу законное обоснование сделанного вывода, применяемое в судебной практике.

    Согласно ч. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора участия в долевом строительстве обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При изменении договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из дополнительного соглашения – ч. 3 ст. 453 ГК РФ. Другими словами, по общему правилу, при заключении дополнительного соглашения о переносе сроков строительства многоквартирного дома дольщик освобождает застройщика от ответственности (в т.ч. от выплаты неустойки) только на будущее время и не освобождает за нарушения, возникшие до государственной регистрации дополнительного соглашения.

    Если срок передачи квартиры дольщику был 31 декабря 2017 года, а дополнительно соглашение о переносе сроков строительства прошло государственную регистрацию 31 января 2018 года – застройщик обязан выплатить неустойку за период с 1.01.2018 по 30.01.2018.

    Обратите внимание! При указанных обстоятельствах нет оснований для освобождения застройщика от обязательства по уплате неустойки (и иных санкций) за нарушение сроков передачи квартиры за период с момента нарушения срока до момента регистрации дополнительного соглашения. Исключением являются случаи, когда в дополнительном соглашении имеется пункт об освобождении застройщика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате дольщику неустойки.

    Выводы

    Конечно, решение о том, желает ли Вы взыскивать неустойку с застройщика при нарушении им сроков строительства, должно быть принято до подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия. Но в жизни, довольно часто мы поздно задумываемся о последствиях юридически важных действий.

    При наличии дополнительного соглашения о переносе сроков строительства также имеются законные способы защиты прав и интересов дольщиков, и о существовании некоторых из них теперь известно и Вам.

    Если у Вас имеются вопросы по долевому строительству, обращайтесь!

    comments powered by HyperCommentsЗаполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку

    uristnet.ru

    15 типичных ошибок договоров участия в долевом строительстве, 15 ошибок ДДУ

    Некоторые застройщики или забывают включить в договор отдельные требования 214-го Федерального закона, или вольно их трактуют, ссылаясь на свободу договора. Между тем в 214-ФЗ четко определено содержание договора участия в долевом строительстве (ДДУ), и к тому же прямое отношение к рассматриваемым договорам имеют отдельные положения Федерального закона «О защите прав потребителей».

    Дольщикам следует помнить: если застройщик в свой договор включает условия, которые противоречат нормам закона, то такие условия являются недействительными.

    Ниже представлены 15 наиболее часто встречающихся в ДДУ положений, не соответствующих действующему законодательству.

    15 типичных ошибок в договорах участия в долевом строительстве:

    1. В договоре не указывается, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра.
    2. Договор предусматривает изменение цены застройщиком в одностороннем порядке (цена договора после его заключения в соответствии со ст.5 214-ФЗ может изменяться только по соглашению сторон).
    3. В договор включается пункт  об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера (нарушение Закона «О защите прав потребителей», что подтверждается сложившейся судебной практикой).
    4. В договоре указывается, что течение гарантийного срока для объекта долевого строительства начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. (По оценке Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, это является условием, ущемляющим права дольщика, так как гарантийный срок целесообразно исчислять со дня выполнения обязательств застройщиком, т.е. со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что и делается подавляющим большинством застройщиков).
    5. В договоре участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией (условие, ущемляющее права потребителя (участника долевого строительства), и противоречащее  п.1.ст.421 ГК РФ, ст.161 ЖК РФ).
    6. Договор предусматривает невозможность уступки дольщиком прав (требований) по договору без письменного согласия застройщика. (По мнению Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, в случае полной оплаты по договору такое требование противоречит действующему законодательству).
    7. Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ (это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы).
    8. В договорах не в полной  мере отражаются права и обязанности обеих сторон. Так, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а про права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора нет ни слова. Или в разделе «Ответственность сторон» есть положения об ответственности дольщика и случаях, когда застройщик освобождается от ответственности, но нет пунктов об ответственности самого застройщика.
    9. Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание  отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае расторжения договора по соглашению сторон. (В соответствии со ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору – такие расходы должны быть подтверждены документально).
    10. В договор включается пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка (ущемляет права дольщика и противоречит п.1.ст.17 Закона РФ  «О защите прав потребителей»).
    11. В договор не включаются предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).
    12. В договоре перечисляются основные направления использования полученных от дольщика денежных средств, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры  (противоречит п.1.ст.18 214-ФЗ, в которой отмечено, что «денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат  использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов»).
    13. В договоре предусматривается возможность изменения проекта застройщиком  в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности. Эта позиция представляется спорной, так как потребитель, (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара,  в соответствии со ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.21 214-ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре – квартире. (В данном случае речь идет о проекте строительства и разрешении на строительство, которые определяют основные характеристики многоквартирного дома). Нельзя забывать о том, что существенное изменение проектной документации строящегося дома является основанием для расторжения договора по требованию дольщика в судебном порядке.
    14. В договоре указывается, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора (неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
    15. Если застройщиком подписан договор со страховой компанией о его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры по договору, в договоре участия в долевом строительстве целесообразно указывать конкретный способ и условия страхования, сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

    Источник: gdeetotdom.ru

    moskvadeluxe.ru

    Подводные камни договора долевого участия в строительстве

    Договор долевого участия являет собой непременную документацию при оформлении инвестиционного содействия граждан в застройке жилья. Покупка жилища даже при помощи вкладов, позволяющих обрести собственность по прошествии времени, довольно затратное дело. Поэтому очень важно максимально грамотно составить договорной документ с застройщиком, учесть все «подводные камни» и правовые нюансы. С этими аспектами принятия паевого участия в постройке наш читатель познакомится сегодня. 

    Законодательство о долевом участии в строительстве (закон № 214-ФЗ)

    Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома

    Типовой договор долевого участия в строительстве (образец 2015-2016 годов)

    Подводные камни договора долевого участия в стройке

    Подписывайтесь на&nbspнаш канал в&nbspЯндекс.Дзен!

    Подписаться на канал

    Законодательство о долевом участии в строительстве (закон № 214-ФЗ)

    Базисным документом, регулирующим правовые и денежные взаимоотношения между застройщиком и гражданином, желающим заполучить квартиру, служит закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Законный акт довольно объемен, так как законотворцы попытались учесть все грани взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья, и максимально обезопасить граждан, фактически рискующих значительной суммой денег.

    Регламенту оформления договора долевого участия в застройке посвящены установки закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 25.1).

    Помимо законодательных актов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, к мероприятиям по паевому причастию к стройке имеет отношение закон «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ. Статья 23.1 озвучивает требования по подстраховке ответственности застройщиков за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств.

    Кодекс об административных правонарушениях предусматривает санкции за отступление от требований законодательных актов об участии во вкладочном строительстве (ст. 14.28). 

    Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома

    Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке.

    Согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия выступает как документ, по которому один контрагент (застройщик) принимает на себя обязанность самостоятельно или с помощью специалистов построить жилой дом (или другое сооружение) и после принятия в эксплуатацию предоставить оговоренный жилой объект другому контрагенту (дольщику). Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.

    Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре. Все приложения и последующие изменения в договор тоже должны быть зафиксированы через Росреестр. 

    Типовой договор долевого участия в строительстве (образец 2015–2016 годов)

    О типовом договоре долевого участия можно говорить весьма условно, так как каждый договор должен быть составлен индивидуально, с учетом всех нюансов конкретных отношений застройщика и инвестора по постройке и передаче вполне определенного жилья. Между тем типовой договор долевого участия (образец) не может отходить от общих правил, применяемых к оформлению сделок в письменном виде.

    Таким образом, в договоре долевого участия должны присутствовать:

    1. Наименование населенного пункта, где составлен документ и дата подписания.
    2. Индивидуализирующие данные на стороны договора, включая наименование или ФИО, данные регистрационных документов для юрлиц и паспортные данные для граждан, адреса местонахождения и проживания (прописки).
    3. Правомочия и обязательства сторон. В договоре долевого участия стоит максимально детально расписать как обязательства, так и правомочия каждой стороны, отталкиваясь от основных. Ключевые обязательства сторон состоят:
    • В отношении застройщика – обязательство построить обговоренный объект имущества в согласованные временные рамки, провести мероприятия по вводу жилища в эксплуатацию и выдать квартиру или иную часть недвижимости инвестору. Право затребовать от участника-пайщика своевременного внесения указанных в договорном документе платежей в полном объеме.
    • В отношении участника строительства – обязательство провести финансирование постройки в размерах и сроки, согласованные договором. Право требовать передачи в установленные сроки сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, соответствующего условиям сделки и нормативам качества.
  • Очень важно не забыть согласовать и отразить в договоре долевого участия главные условия сделки, без которых договор не будет считаться подписанным. Это:
    • Описание жилища, которое будет передано инвестору после ввода в эксплуатацию возведенного здания, с указанием адреса, кадастрового номера участка, этажа, площади, номера квартиры, числа комнат, внешнего вида (с отделкой или без нее).
    • Сроки, в которые контрагент-застройщик берется передать контрагенту – участнику строительства – фигурирующую в договоре долевого участия недвижимость.
    • Общая сумма выплат по договору, а также периоды оплаты и связанные с выплатами иные правила. Стоимость квадратного метра жилья лучше указывать в рублях.
    • Сроки гарантии на передаваемый объект недвижимости: не менее 5 лет на жилище и не менее 3 лет на оборудование.
    • Мероприятия по обеспечению выполнения застройщиком своих обязанностей по договору.
  • Дополнительно контрагенты по сделке долевого участия вольны согласовать в документе любые необходимые условия и обстоятельства, не противоречащие законодательству.
  • Оканчивается договор долевого участия данными сторон и их подписями (печатями). 

    • Подводные камни договора долевого участия в стройке

    Борьба с финансовыми рисками при долевом инвестировании строительства начинается уже на этапе подбора застройщика. Это должна быть стабильная компания, о которой возможно получить отзывы не только из интернета, но и лично от граждан, построившая хотя бы один дом. В последнем случае у инвестора будет возможность оценить не только благонадежность застройщика, но и качество сдаваемого им жилья.

    Земля, на которой предполагается строительство, должна быть у застройщика в собственности, аренде или на праве бессрочного пользования. Застройщик должен быть готов предоставить перспективному дольщику проектную документацию и разрешение на строительство. Последний документ является самым важным и основным, который нужно запросить перед заключением договора. Без разрешения на постройку, а также опубликования проектной документации организация не правомочна привлекать финансовые средства на застройку.

    Перед тем как подписать договор долевого участия, нужно удостовериться в правомочиях подписывающего документ оппонента. Без дополнительных разрешений от имени юрлица договор может подписать только генеральный директор. Если договор долевого участия визируется другим сотрудником или реализация будущего жилья ведется через посредников, на подписание должны быть соответствующим образом оформлены доверенности.

    Непосредственно договор долевого участия в строительстве подводные камни по тексту содержит в первый черед в отношении объекта недвижимости, а также вопросов изменения, как правило, в сторону увеличения, цены инвестирования и сроков сдачи объекта. Покупаемое жилье должно быть описано максимально конкретно, с обязательным условием о передаче недвижимости в установленный срок. Сроки также должны быть указаны максимально точно. Условие об устранении недостатков жилья «в разумный срок» позволяет застройщику тянуть со сдачей квартиры.

    nsovetnik.ru