Рыночная оценка стоимости квартиры. Для чего она нужна, что это такое? Оценочная стоимость квартиры что такое

Рыночная оценка стоимости квартиры. Для чего она нужна, что это такое?

При покупке или продаже своей недвижимости выставить правильную стоимость достаточно непростая проблема. Стоит немного завысить цену и квартира будет продаваться долгое время, а, занизив, ощутимо теряется прибыль сделки. Как определить реальную стоимость своей квартиры, при которой ее продажа будет максимально выгодна для двух сторон? От каких факторов зависит рыночная стоимость квартиры, и в каких ситуациях без оценки специалиста не обойтись?

Оценка квартиры нужна в случаях, когда квартира закладывается в залог либо же когда квартира идет под раздел имущества, то есть для суда, в случае, если люди начали судиться и им нужно разделить это имущество.

Банк или суд обязательно потребуют независимую экспертную оценку, для которой человеку нужно обратиться к оценщику. Для того чтобы оценщик стал определять рыночную стоимость квартиры, ему необходимо изучить, прежде всего, правоустанавливающие документы собственника, то есть свидетельство о праве собственности – это договор купли-продажи, договор дарения и тех. паспорт квартиры.

Далее заключается договор между клиентом и оценочной компанией. Оценщик делает фотографии квартиры и дома, в котором она расположена, чтобы, используя профессиональную базу данных, провести максимально достоверную оценку объекта. Цена квартиры в первую очередь зависит от колебания цен на рынке недвижимости, но у каждого оценщика есть свои шаблоны, которые используются в работе.Есть определенная информация, сколько стоит квартира в подобном доме, на таком-то этаже, с аналогичными параметрами, по которым оценщик и ориентируется.

Оценочная стоимость квартиры зависит от многих факторов, учитываются все особенности, влияющие на спрос недвижимости. Аналоговые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных районах, будут отличаться по цене, иногда очень существенно.

От района цена зависит очень сильно. Наиболее престижными и самыми дорогими являются квартиры, расположенные в центре города и возле экологических мест. На цену влияют развитость инфраструктуры, доступность общественного транспорта. Особое внимание привлекает состояние самого дома, в котором квартира расположена. Новостроящийся дом на этапе строительства стоит значительно ниже, чем квартиры на вторичном рынке. Когда новострой уже построен и в нем сделан ремонт, он становится значительно дороже, чем вторичное жилье, так как берется во значение, что дом простоял уже десяток лет и коммуникации уже устарели.

Оценщик осматривает прилегающую к дому территорию – есть ли по близости стоянка для машины, детская площадка либо парк для отдыха, нет ли шумных дорог вблизи, облагорожен ли двор . Осматривается состояние подъезда, возможная охрана либо консьерж, достаточно важно, есть ли домофон, кодовый замок в подъезде.

На стоимость самой квартиры влияют общая и жилая площадь, открывающийся вид из окна, высота потолков, наличие лоджии или балкона, дверь и само состояние такой квартиры. Ремонт, встроенная мебель и техника, шкафы –купе – очень сильно влияют на стоимость.

После проведенной оценки специалист составляет отчет о данном объекте, в котором описывает метод оценки, указывает аналоги объекта которые использовались для сравнения. Мнение оценщика является официальным документом для государственных учреждений, банков и судов. Отчет представляет собой целый пакет документов: сам отчет, договор, все его правоустанавливающие документы, копии и в конце свидетельство субъекта оценочной деятельности, свидетельство оценщика о том, что человек действительно имеет право оценивать недвижимость и имеет право подписи.

Получить на руки сведения о реальной рыночной стоимости своей квартиры можно уже через сутки. В случае, если квартира двухуровневая или со сложной перепланировкой, процедура оценки затягивается до двух дней, что оговаривается договором. Услуга оценщика оплачивается согласно тарифу агентства. Если стоимость квартиры стоит произвести в срочном порядке, то сроки также можно обговорить с оценщиком. Цена за предоставляемую услугу может увеличиться, как правило, в два раза.

Стоимость квартиры – непостоянная величина. Оценка, проведенная полгода назад уже сегодня может не совпадать с реальной стоимостью сегодня. Поэтому при продаже квартиры следует держать руку на пульсе и следить за колебаниями цен на рынке недвижимости.

site-rieltor.ru

Как рассчитать рыночную стоимость квартиры

Обновление: 20 октября 2017 г.

Свободное функционирование рынка недвижимости и квартирного рынка как его части подразумевает независимость в принятии решений продавцом и покупателем при заключении ими сделок, что в масштабах всего рынка означает формирование цены конкретной сделки на основании общих законов спроса и предложения. Когда и продавец, и покупатель никем не принуждаются, а желают заключить сделку, ключевым является вопрос, как определить рыночную стоимость квартиры на конкретный момент времени, не продешевить при продаже и не переплатить при покупке недвижимого имущества.

Что такое рыночная стоимость квартиры

Под рыночной стоимостью квартиры понимается денежная сумма, которую в данный момент времени целесообразно покупателю заплатить, а продавцу получить за конкретный объект недвижимости, исходя из свободы в намерениях продавца и покупателя совершить эту сделку, при наличии у сторон достаточно полной информации об объекте сделки и сведений об общей ценовой ситуации на рынке.

Методы определения рыночной стоимости квартиры

К методам определения рыночной стоимости квартиры относятся следующие:

сравнительный;
затратный;
доходный.

Сравнительный метод определения рыночной стоимости базируется на анализе рынка и осуществляемых на нем сделок.

Для достоверного определения цены при сравнительном методе оценки рыночной стоимости необходимо наличие достаточно большого объема информации по совершающимся сделкам. Учитываться должны сделки по квартирам, параметры которых аналогичны или близко совпадают с оцениваемой квартирой.

Важно не путать информацию о предложении на рынке и цену сделок, так как они могут существенно различаться. Ориентироваться на ожидания продавцов (цену предложения) в качестве индикатора конъюнктуры рынка можно, но конечная сумма сделки зачастую отличается от той цены, которую изначально выставляет продавец.

При сравнительном анализе должны в обязательном порядке отбрасываться пограничные значения — наибольшие и наименьшие цены сделок, так как за ними могут стоять особые условия и обязательства, то есть нерыночные механизмы, повлиявшие на конечную цену подобных квартир.

Сравнительный метод имеет ряд ограничений, в том числе при оценке уникальных расположенных в престижных районах объектов.

Затратный метод предполагает оценку недвижимости с учетом понесенных ее продавцом затрат. Это могут быть как затраты на строительство объекта (на первичном рынке), так и затраты на совершенную ранее покупку квартиры и проведенный ремонт и отделку жилья продавцом (для вторичного рынка).

Затратный метод также не является универсальным, понесенные издержки на свободном рынке отнюдь не означают обязательств кого-либо за них платить. В рыночной экономике существует понятие морального износа избыточности, то есть снижения стоимости объекта за счет внесения избыточных изменений, как, например, качественный с использованием дорогостоящих технологий и материалов ремонт в ветхом фонде.

Доходный метод определения стоимости квартиры предполагает ее оценку как объекта инвестиций, когда квартира оценивается исходя из предполагаемых сумм получаемого от нее дохода и требуемых вложений.

Если приобретенное жилье будет сдаваться покупателем в наём для компенсации затрат на выплату кредита, на стоимость значительно повлияет доход, который можно будет извлечь из сдачи жилья. Объекты, сдача которых будет проблематичней, а получаемый доход ниже, будут иметь рыночную стоимость ниже более ликвидных в этом отношении объектов.

Задача адекватной оценки квартиры сводится к тому, как рассчитать рыночную стоимость квартиры с учетом элементов всех имеющихся методов и их важности.

Параметры, влияющие на рыночную стоимость квартиры

Все параметры, учет которых в виде наценок и скидок к конечной стоимости жилья будет влиять на стоимость, можно подразделить на существенные и второстепенные, общие и индивидуальные.

К общим критериям оценки можно отнести следующие:

конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
расположение жилья;
транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;

экологическая обстановка;
городская инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Cущественными факторами, влияющими на то, как будет рассчитана рыночная стоимость квартиры, являются:

площадь квартиры, количество комнат;
этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
наличие лифта/лифтов;
стандартная или индивидуальная планировка;
техническое состояние, наличие современного ремонта;
соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенными факторами принято считать наличие или отсутствие балкона или лоджии, высоту потолков, вид из окон дома. Все эти критерии, естественно, могут иметь большее индивидуальное значение для конкретного покупателя, чем некоторые из более существенных.

Вопрос, как определить рыночную стоимость квартиры, сводится к тому, как с учетом всех критериев приблизительно оценить и сделать выводы о целесообразности приобретения или продажи данной квартиры по данной цене в настоящий момент.

Профессиональная оценка

В Российской Федерации существует законодательно разрешенная и регулируемая деятельность по независимой оценке объектов недвижимости. В этом случае определение стоимости проводят профессиональные оценщики, имеющие квалификационный сертификат и принадлежащие к одной из саморегулируемых организаций оценщиков. По итогам оценки клиенту на руки выдается документ, официально подтверждающий выводы оценки и определенную в ее ходе рыночную стоимость.

glavkniga.ru

Рыночная оценка стоимости квартиры. Для чего она нужна, что это такое?

Источник фотографии

Продавцы квартиры обычно не видят проблемы в том, чтобы назначить цену своей квартиры, руководствуясь ценами аналоговых квартир из объявлений и печатных изданий. Однако на рынке недвижимости иногда возникают ситуации, где такая оценка не будет считаться объективной и понадобится независимое мнение лицензированного специалиста. Оценка квартиры нужна в случаях, когда квартира закладывается в залог либо же когда квартира идет под раздел имущества, то есть для суда, в случае, если люди начали судиться и им нужно разделить это имущество.

Банк или суд обязательно потребуют независимую экспертную оценку, для которой человеку нужно обратиться к оценщику. Для того чтобы оценщик стал определять рыночную стоимость квартиры, ему необходимо изучить, прежде всего, правоустанавливающие документы собственника, то есть свидетельство о праве собственности - это договор купли-продажи, договор дарения и тех. паспорт квартиры.

На стоимость самой квартиры влияют общая и жилая площадь, открывающийся вид из окна, высота потолков, наличие лоджии или балкона, дверь и само состояние такой квартиры. Ремонт, встроенная мебель и техника, шкафы –купе - очень сильно влияют на стоимость.

Получить на руки сведенья о реальной рыночной стоимости своей квартиры можно уже через сутки. В случае, если квартира двухуровневая или со сложной перепланировкой, процедура оценки затягивается до двух дней, что оговаривается договором. Услуга оценщика оплачивается согласно тарифу агентства. Если стоимость квартиры стоит произвести в срочном порядке, то сроки также можно обговорить с оценщиком. Цена за предоставляемую услугу может увеличиться, как правило, в два раза.

Стоимость квартиры - непостоянная величина. Оценка, проведенная полгода назад уже сегодня может не совпадать с реальной стоимостью сегодня. Поэтому при продаже квартиры следует держать руку на пульсе и следить за колебаниями цен на рынке недвижимости.

news.ners.ru

Экспертная оценка квартиры - как определяется оценочная стоимость жилья в Украине?

Экспертная оценка квартиры - это услуга, обеспечивающая общество и бизнес источником качественных отношений во всех направлениях экономики, юридических аспектов и другого. Каждый день в Украине решается множество сложных задач, разматываются клубки сложных юридических процессов, заключаются договора купли-продажи у нотариусов. И все это сопровождается отчетом об оценочной стоимости квартиры или просто актом (этот документ так называют в народе).

Настоящий независимый, высококлассный и квалифицированный оценщик квартир никогда не скажет ориентировочную или приблизительную стоимость жилья. Он всегда сможет объяснить, что каждый объект недвижимости уникален, а потому стоимость может быть установлена только после его досконального изучения и исследования, а уже потом после проведенных расчетов по определению среднерыночной стоимости квадратного метра такой жилой недвижимости.

Как определяется оценочная стоимость жилья в Украине? Что определяет экспертная оценка квартиры?

Оценочная стоимость квартиры в Украине определяется двумя распространенными подходами. Доходный подход используется очень редко, в основном для заключения договора аренды. Высчитывается в таком подходе именно стоимость квартиры, которая может быть получена в результате передачи его в аренду на определенный период времени. Сравнительный подход является основным и используется он в 90% всех случаев.

Что представляет собой сравнительный подход?

Эксперт проводит оценку стоимости квартиры http://оценка-киев.укр/ путем подбора максимально похожих аналогов (что-то вроде клонов). То есть он использует мировую паутину сети интернет, где находит нужные ему объекты продажи, что подбираются для расчетов. При расчетах может быть использовано значительное количество поправок, в том числе на состояние и торг. Учитывается тип рынка: вторичный или первичный, а также место, где расположен объект оценки.

Экспертная оценка квартиры определяет его рыночную стоимость по средней планке. То есть высчитывается стоимость жилья, исходя из множества условий, стандартов и порядков. Оценщик квартир в Украине не является творческим и самостоятельным человеком, он частично подчиняется ФГИУ и несет ответственность за каждый свой оценочный акт.

Что важно знать об экспертной оценке квартир в Украине?

Ретроспектива. У Вас возникла необходимость в выяснения справедливой стоимости недвижимости, что должна определяться на прошлый год, или возможно еще на более старую дату. В таком случае нужно заказать ретроспективную оценку квартиры, которая решит эту задачу.
Отсутствие документов. Бывают случаи, когда у заказчика нет документов, или они есть частично, то есть не все. Вы можете заказать экспертный отчет на имущество, только нужно предоставить всю необходимую информацию, которую запишет эксперт и использует при расчетах.
Невозможность предоставить доступ к объекту недвижимости. Нужна оценка квартиры для суда, а нет доступа к имуществу. В таком случае можно использовать фотографии, которые были сделаны ранее. Можно также принимать при расчетах такое состояние жилья, которое было указано заказчиком в устной форме.
Экспертная оценка квартиры или ее части. Не всегда нужно определять стоимость всего объекта недвижимости. Иногда нужно определить именно цену части имущества. Часто нужно узнать цену именно какой-то из комнат, например при разделе имущества при разводе.

Источник информации, который был использован при написании этого материала, статья «оценка квартиры», которая была взята на сайте компании Хорив. Узнавайте как проводится экспертная оценка недвижимости http://www.khoriv.kiev.ua/otsenka-nedvyzhymosty/ здесь.

don-news.net