Ипотека объекта, расположенного на земельном участке. Залог в силу закона в росреестре что означает
Что значит залог в силу закона на сайте росреестра
Министерство экономического развитияРоссийской Федерации
Департамент инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России (далее – Департамент) совместно с Росреестром рассмотрел обращение по вопросу государственной регистрации ипотеки в силу закона и в рамках своей компетенции сообщает. В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г.
Территориальный отдел филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Карелия г
Прием и выдача документов на государственный кадастровый учет объектов недвижимости.
Прием и выдача документов на предоставление сведений государственного кадастра недвижимости. Прием и выдача документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Прием и выдача документов на предоставление сведений, содержащихся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Залог в силу закона
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.
от 07.02.2018) 1. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.
В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2018) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 2.
Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора
Слово ипотека воспринимается по-разному.
Для кого-то это далёкое от реальности понятие, для кого-то несбыточная мечта, а кому-то уже довелось воспользоваться данным видом финансирования недвижимости.
На сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный способ улучшения жилищных условий.
Ее механизм создан для более интенсивного развития рынка кредитования. А выбор варианта ипотеки происходит после определения заемщиком целей кредита и одобрения банком той или иной схемы.
Договор об ипотеке
О том, что такое залог недвижимого имущества, рассказывает главный специалист-эксперт Омского отдела Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Наталья Щербинина.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.
Регистрация ипотеки в Росреестре: на что обратить внимание?
Р егистрация ипотеки в Росреестре согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ является обязательной процедурой.
При регистрации ипотеки в Росреестре есть ряд нюансов и тонкостей. О них — в нашей статье. Ипотечное кредитование — довольно утомительный и долгий процесс.
Государственный жилищный сертификат
Вопросы включения в состав участников подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» регулируется постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 N 153 (ред.
от 18.02.2013) «О некоторых вопросах реализации подпрограммы
«Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством»
федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 — 2015 годы» (вместе с «Правилами выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 — 2015 годы») (далее — Правила).
Что такое ипотека в силу закона
Ответ В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
N 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Квартира с обременением
Если принято решение о покупке квартиры на вторичном рынке, то необходимо быть уверенным, что прежние собственники не продают жилье вместе с «приданым» в виде обременений. Какие бывают обременения и как себя защитить от неприятных сюрпризов в будущем? Как отмечают эксперты рынка недвижимости, продажа квартиры с обременением является нередким видом сделки.
Обременения прав ограничивают собственника в совершении различных действий с недвижимостью (заключение сделок, использование).
vigor24.ru
Залог в силу закона в росреестре что означает
ЧТО ТАКОЕ ЗАКЛАДНАЯ? Закладная — именная ценная бумагой, удостоверяющая право ее законного владельца (банка или иного кредитора) на получение исполнения по кредиту, без представления любых других доказательств. Закладная может быть продана (поменяна, пр.) кредитором третьему лицу, о чем должник по кредиту должен быть уведомлен, поскольку в случае продажи закладной, исполнение по кредитному договору ( займу, ссуде) должник должен уже осуществлять тому, кто ею владеет. VI. КАК ПРОИСХОДИТ СНЯТИЕ ЗАЛОГА (ПОГАШЕНИЕ ИПОТЕКИ) Если должник по кредиту (залогодатель) своевременно и полностью исполнит свои обязательства перед залогодержателем (банком), регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке должна быть погашена.
Залог в силу закона в росреестре что означает
Для того, чтобы принять участие в торгах, желающие вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о публичных торгах, при этом размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов.
Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись. На публичных торгах имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (см.
раздел III). Выигрывает публичные торги (и имеет, как следствие право на приобтение имущества) тот, кто предложил за него самую высокую цену и он должен в течение 5 дней оплатить это имущество, заключив с организатором торгов договор купли-продажи.
Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества
О ЖИЛЬЯ? В завершение нашей темы коснемся очень важного вопроса: возможно ли выселить должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания жилья, находящегося в залоге у кредитора? В первом приближении ответ на вопрос выглядит очевидным. Ведь для тех лиц, которых кредитор-залогодержатель выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст.
95 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). В ней говориться, что: «Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда».
Залог недвижимости. снятие залога. основные шаги и понятия.
На это указывает статья 106 ЖК РФ, где говорится, что: «Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание». Но сложившуюся судебную практику следует учесть тем гражданам, которые владея ипотечным жильем, не выплачивают платежи банку-кредитору, надеясь на переселение в другое жилое помещение.
Этого может не произойти. 22.10.13 Автор: ООО «Кредит-Эстейт» При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на www.creditestate.ru в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале — обязательно.
Разбираемся в различиях ипотеки в силу закона и обременнения в силу договора
ИнфоТо есть по смыслу ст. 95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда. Однако, как показывает практика, данные лица выселяются из заложенных квартир без предоставления иного жилого помещения, поскольку с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов новому собственнику, данное жилье перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст.
sv-groups.ru
Ипотека в силу закона: что это, особенности
Многие наслышаны об ипотеке в силу закона и ошибочно полагают, что такое понятие связано с процессом оформления жилой недвижимости в ипотеку. В действительности в действующем законодательстве применяются понятия ипотеки в силу закона и договора, которые имеют ряд существенных отличий. О них поговорим в сегодняшней статье.
Что говорит законодательство?
Вне зависимости от цели кредитования любая ипотека всегда предполагает наличие залогового имущества, на которое в течение всего периода кредитования накладывается обременение. Любой вид ипотеки всегда предполагает наличие залогового имущества, в качестве которого чаще всего выступает ипотечная недвижимость или собственное жилье заемщика. Для банка залог выступает в качестве гаранта и в случае невозможности физическим лицом погашать кредитный долг, кредитная организация вправе реализовать залоговый объект и за счет вырученных средств компенсировать свои долги.
Законодательство сегодня содержит два вида оснований для ипотеки:
- в силу договора;
- в силу закона.
Первый вид ипотеки всегда связан с наличием специальных договоренностей между участниками сделки, которые прописываются в договоре и предполагают индивидуальность соглашения. Второй вид ипотеки жестко связан с законодательным регулированием и возникает при наличии определенных фактов.
Ипотека в силу закона: что это такое?
Ипотеку в силу закона в финансовых и юридических кругах часто называют легальной. Она связана с законодательным регулированием имущественных сделок. Заемщик при обращении в банк получает возможность приобрести жилую недвижимость на средства банка, которые при оформлении займа в большинстве случаев применяют ипотеку в силу закона. Такая сделка считается одной из самых надежных, так как обременение является для банка гарантом возврата кредитных средств и процесс оспаривания кредитной сделки после подписания кредитного договора для заемщика будет безрезультатным.
Обязательство возникает после прохождения процедуры регистрации в государственном органе. Ипотека в силу закона тесно связана с моментом перехода права собственности, который может возникать при заключении соглашения о продаже недвижимости, ренте или других имущественных сделок.
Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:
- приобретение квартиры, частного дома или земельного участка за счет кредитных средств;
- строительство недвижимости с использованием займа;
В большинстве случаев физические лица начинают поиск жилья при наличии на руках одобренного решения по займу от кредитной организации. После выбора объекта подписывается кредитный договор и происходит оформление договора купли-продажи с перечислением кредитных средств на расчетный счет продавца.
Такая схема приобретения недвижимости в ипотеку является наиболее популярной, но не единственной. Часто в договоре купли-продажи предусматривается предоставление покупателю рассрочки, что означает наложение обременения до момента окончательных расчетов. В некоторых случаях требуется наличие официального подтверждения наличия залога и при этом составляется закладная. Документ может быть оформлен в банке или у нотариуса. После выполнения кредитных обязательств в полном объеме прекращается действие закладной. Законодательно допускается смена владельца, что часто происходит при использовании заемщиком рефинансирования.
На практике ипотека в силу закона является наиболее распространенным вариантом приобретения жилья на кредитные средства. После прохождения всех этапов кредитного процесса и подписания договора происходит государственная его регистрация. После внесения записей в реестр заемщик становится собственником ипотечной недвижимости, а на документе о праве собственности в графе ограничения ставится печать «Залог в силу закона». Физическое лицо вправе проживать и пользоваться инженерными сооружениями, но фактически недвижимость находится во владении банка до тех пор, пока не будет погашен кредит в полном объеме.
Особенности ипотеки в силу договора
Такой вид ипотеки возникает на основании соглашения в отношении залогового имущества. Договор возникает в результате достижения взаимных соглашений или по отдельно заключенному ипотечному соглашению. Основная особенность большинства договоров заключается в том, что в качестве главного условия займа является оформление в залог имеющейся у физического лица жилой недвижимости. В процессе оформления обязанности и права каждой стороны оговариваются индивидуально.
Ипотека в силу закона всегда предполагает целевое использование кредитных средств, то есть потратить их можно только на приобретение жилой недвижимости. Отличительной особенностью соглашения в силу договора является возможность использования займа по усмотрению заемщика.
Сегодня практика заключения таких договоров существует только у небольшого количества кредитных учреждений. Частным случаем является процедура приватизации имущества, когда между участниками сделки отдельно оговариваются условия перехода права собственности. Все виды такой ипотеки можно разделить на следующие категории:
- отсутствует обременение и как такового залога нет;
- в качестве залогового имущества выступает имеющаяся во владении заемщика недвижимость;
- право собственности возникает после оформления займа и залог переходит в дальнейшем в распоряжение банка.
Небольшое количество таких договоров на финансовом рынке объясняется более высоким риском их для кредитных учреждений, так как отсутствует гарант возврата средств займа. После заключения кредитного договора заемщик имеет определенный период времени, в течение которого он присматривает желаемый объект недвижимости и проходит процедуру оформления. В дальнейшем он обязан по условиям договора предоставить его в качестве залога. Так как при такой схеме отсутствует факт наложения обременения, то при возникновении недоразумений кредитору сложно доказать факт выдачи заемных средств и отсудить в судебном органе право владения имуществом практически невозможно.
Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия
Основное отличие связано с основаниями возникновений ипотеки. Для легального вида сделки в качестве такового выступает закон, для второй разновидности — договор. В число основных отличительных черт входит следующее:
- необходимость регистрации в государственном органе;
- разновидность залогового имущества по кредиту;
- обязательность госпошлины.
Ипотека в силу закона предполагает обязательность регистрации, которая происходит после обращения заемщика в государственный орган необходимого пакета документов. ЕГРП принимает бумаги от заемщика и кредитора, которые вправе подавать их по отдельности или вместе. Ипотека по договору регистрируется самостоятельным договором, при этом оба участника сделки должны присутствовать при подаче документов в ЕГРП.
При соглашении в силу закона средства выдаются на целевое приобретение жилой недвижимости, которое становится залоговым имуществом. По договору в качестве залога может выступать недвижимость, принадлежащая заемщику на праве владения.
Легальная ипотека не накладывает обязанности уплаты государственной пошлины, что происходит при заключении договорной ипотеки. При этом оно связано с обременением, которое обойти бывает невозможно при отсутствии со стороны банка согласия на проведение имущественной сделки.
Как происходит регистрация легальной ипотеки?
Согласно действующему законодательству, при смене владельца недвижимости сделка для признания юридической силы должна пройти процедуру государственной регистрации прав собственности. Выполнить такие действия можно при отсутствии обременения на жилое имущество, узнать о наличии можно в МФЦ, Росреестре или на официальных порталах организаций. Сегодня можно в любой момент воспользоваться онлайн-способом и сформировать выписку через интернет, задав ряд необходимых параметров относительно интересующего объекта.
Стоит учесть, что при оформлении имущественных сделок документы проходят тщательную проверку на подлинность, поэтому мошеннические схемы сведены к минимуму. Оформление легальной ипотеки происходит следующим образом:
- заключается кредитный договор и соглашение о купли-продаже;
- подготавливается перечень обязательных документов для регистрации в государственном органе, включая договор продажи и кредитное соглашение, закладная при ее наличии;
- прикладываются все приложения в части кредитного договора;
- в течение 5 рабочих дней проводится регистрация и ставится отметка о наличии обременения, которое длится до момента полного погашения займа.
При невозможности лично заниматься регистрацией в ЕГРП можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит ипотеку за небольшую плату.
Заключение
Сегодня действующее законодательство дает возможность заключить договор ипотеки в силу закона или договора. Оба варианта можно использовать для получения кредитных средств, но возможность нецелевого использования дает вариант оформления по договору, предусматривающий определенные права и обязанности обеих сторон сделки.
onedvizhke.ru
Процедура регистрации договора ипотеки в росреестре. Что значит ипотека в силу закона? Случаи возникновения залога в силу закона
Иметь собственное жилье, будь то небольшая квартира либо собственный дом, мечтает практически каждый. В современных экономических реалиях накопить даже на несколько квадратных метров бывает проблематично, не говоря уже о возможности залога имеющегося жилья. По этой причине гражданам приходится обращаться к банкам за займом. Ипотека в силу закона – кредит на строительство или покупку жилья, при котором заемщик согласно договору передает объект недвижимости в залог.
Ограничения обременения права
Несмотря на то, что многие контракты являются принудительными, будь то письменные или устные, контракты, связанные с передачей недвижимости, считаются достаточно важными, чтобы они в соответствии со Статутом мошенничества были в письменном виде подлежат исполнению. Что касается ипотечных кредитов, цель Статута мошенничества заключается в том, чтобы предотвратить кредитор от мошенничества, заявляя, что должник предоставил ему неписаную ипотеку, когда на самом деле ничто не существовало.
Существует исключение из Устава мошенничества, называемое доктриной исполнения партии, согласно которой неписаная ипотека считается возникшей в результате действия закона или считается принудительной, хотя и неписаной. Ипотека будет возникать в соответствии с этой доктриной только тогда, когда деньги будут предоставлены для покупки конкретной недвижимости, на которой будет предоставлена закладная. Если деньги будут предоставлены, а заемщик не будет следовать ипотеке, как было обещано, справедливая ипотека может возникнуть в пользу кредитора по закону.
Что такое ипотека в силу закона
Суть понятия заключается в том, что покупатель-заемщик передает недвижимость кредитору как обеспечение по исполнению договорных обязательств. При наступлении у покупателя форс-мажора и невозможности оплачивать задолженность, ссудополучатель имеет полное право реализовать заложенное имущество для покрытия долга. Легальная ипотека применяется, если нет необходимости составлять отдельный договор, но существуют определенные факторы, оговоренные законодательно.
Однако простое кредитование денег не является достаточной частью исполнения, чтобы взять неписаную систему безопасности из Устава мошенников. Деньги должны быть предоставлены специально для покупки недвижимости, на которой будет предоставлена закладная. В случаях, когда выручка от займа должна использоваться для целей, отличных от покупки недвижимости, о которой идет речь, кредитору придется искать активы, отличные от недвижимости, для удовлетворения решения о невыполненном кредите.
Даже там, где соблюдаются требования к доктрине производительности партии для наложения справедливой ипотеки, очень желательно получить ипотечный кредит в письменной форме. Во-первых, устные свидетельства об ипотечном соглашении подлежат омраченным воспоминаниям и преднамеренному изготовлению. С другой стороны, письменный залог говорит сам за себя и должен избегать конкурса доверия в суде. Кроме того, по определению, неписаная ипотека не может быть записана. Поэтому другие стороны могут регистрировать залоги и ипотечные кредиты на недвижимое имущество, подлежащее выпуску после первоначального кредита.
Отличие ипотеки в силу закона и договора
Есть еще одна разновидность ипотеки – в силу договора. На первый взгляд может показаться, что разница в них невелика, но они имеют между собой кардинальные отличия. Ипотека в силу закона отличается от и
www.kamabank.ru
Залог в силу закона что означает
Оформление ипотечного договора;Будьте внимательны при оформлении договоров;Стоит ли оформлять ипотеку?
Среди множества способов взять квартиру в кредит ипотека в силу закона является самым неоднозначным и рискованным методом. Но иногда этот способ является единственно возможным как для заёмщика, так и для кредитора.
Какие виды ипотек существуют
Если недвижимость приобретается за счёт кредитных средств, то существует два законодательных варианта оформления обременения, два вида ипотеки: ипотека в силу закона и в силу договора: отличия этих способов невелики, но принципиальны.
При оформлении недвижимости в залог по процедуре ипотеки в силу договора, информация об обременении вносится в реестр на основании договора залога (ипотеки) одномоментно с регистрацией договора о приобретении недвижимости. В данном случае всегда составляется ипотечный договор или оформляется закладная.
Ипотеку в силу закона ГК РФ определяют как государственную регистрацию договора приобретения недвижимости, содержащего в себе ипотечное обязательство.
Это может быть любой вид соглашения, но чаще всего – это договор купли-продажи. В выписке о правах на такой объект будут указаны существующие ограничения обременения права: ипотека в силу закона.Что значит ипотека в силу закона?
Законодательно вопросы ипотеки регулируют ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 года, а также ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
Основанием для создания записи в реестре обременений является государственная регистрация договора купли-продажи, где содержится информация о том, что покупка прошла за счет заемных средств.
Говоря простыми словами, ипотечное обязательство (обременение) вносят в реестр тогда, когда новый собственник приходит в территориальное отделение Росреестра с договором передачи прав собственности для перерегистрации купленной недвижимости на своё имя.
Если сведений, указанных в договоре купли-продажи недвижимости, недостаточно для внесения обременения в государственный реестр, тогда залогодатель и залогодержатель могут предоставить для регистрации ипотечного обязательства совместное заявление. К нему прилагается соответствующий кредитный договор или договор займа.
Сферы применения
Ипотека с силу закона может возникать в следующих ситуациях:
- Приобретение земли, квартиры, другой недвижимости за счёт заёмных средств, кредита банка, целевого кредита юридического лица.
- Покупка, строительство объекта недвижимости с полной или частичной оплатой за счёт заёмных средств.
- Рента или пожизненное содержание. В таком случае залоговое право на имущество оформляется на получателя ренты.
- Оформление залога имущественных прав при покупке строящейся недвижимости.
Особенности ипотеку в силу закона
Обозначить плюсы и минусы возникновения залога в силу закона сложно, потому что потенциальные непредвиденные обстоятельства могут иметь как негативную, так позитивную окраску, в зависимости от того, чью точку зрения принять за основу.
Рассмотрим основные подводные камни при оформлении ипотечного обязательства по закону.
1. Составление единого договора купли-продажи недвижимости. Отсутствие ипотечного договора снижает финансовые затраты покупателя и продавца при сделке, но несёт риски для кредитора, который до регистрации договора в Росреестре не обладает залоговыми правами.
Кроме того, существует вероятность последующего оспаривания приобретения недвижимости в суде, в результате которого помещение возвращается продавцу, а кредит вместе с записью об ипотеке в ЕГРП продолжает оставаться на покупателе-заёмщике.
2. Риск непогашения записи об ипотеке после погашения кредита. Может возникнуть ситуация, когда покупатель полностью выплатил сумму займа, но не может подтвердить данный факт из-за отсутствия, исчезновения кредитора в сочетании с недостачей подтверждающих документов. В результате залог может стать «вечным», а обойти существующие ограничения обременения права (ипотеку в силу закона) становится практически невозможно.
3. Прекращение ипотеки до полного погашения всей суммы займа. Данная ситуация может возникнуть, если недвижимость была продана, вследствие неуплаты заёмщиком кредита.
После реализации ипотечного имущества обязательства заёмщика перед банком считаются погашенными. Однако суммы, вырученной от продажи, может не хватить для погашения остатка по кредиту. В данной ситуации пострадавшей стороной становится банк.
4. Оспаривание ипотеки. Ввиду невысоких юридических познаний населения, многие не понимают сути документов, подписываемых при покупке недвижимости. В результате люди считают, что договор купли-продажи не является основанием для залога имущества и пытаются в суде оспорить его правомочность. В результате возникают нежелательные для кредитора судебные разбирательства.
Ипотека условия получения молодая семья
debar.netlify.com
Что означает залог в силу закона в егрп
В апреле 2007 г. ОАО (продавец) и ООО (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости (нежилого здания). Другие договоры в отношении указанного объекта не оформлялись.
Договором предусмотрено, что при передаче продаваемого объекта стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт — после полной оплаты продажной стоимости объекта. Договор не содержит оговорок о моменте перехода права собственности.
В мае 2007 г. договор зарегистрирован регистрационной палатой. Покупателю выдали два свидетельства о госрегистрации права собственности с ограничением (обременением): ипотека в силу закона.
До настоящего времени выкупная стоимость продавцу не выплачена. Передаточный акт не составлен. Объект находится на балансе продавца.
Без полной оплаты он не передает имущество покупателю.
ИФНС считает, что покупатель неправомерно не ставит здание на баланс в качестве объекта основных средств, требует осуществить такую постановку и соответственно начислять налог на имущество.
Правомерны ли действия регистрационной палаты по регистрации договора и выдаче свидетельств с ограничениями? Права ли ИФНС?
В рассматриваемой ситуации (при условии, что регистрационная палата оформила переход права собственности на объект недвижимости с выдачей свидетельства о собственности с обременением) требование налогового органа, настаивающего на бухгалтерском учете приобретенного объекта недвижимости покупателем, правомерно.
Государственная регистрация перехода права собственности недвижимости является для налоговиков неоспоримым подтверждением возникновения обязанности у покупателя поставить приобретенное имущество на баланс в качестве основного средства и уплачивать налог на имущество (ст. 374 НК РФ). Это объясняется тем, что право собственности на недвижимое имущество, а также его переход к другим лицам подлежит госрегистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с момента госрегистрации возникает право собственности на недвижимость (п. 1 ст. 131, ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Можно назвать две причины, по которым результат сделки не соответствует ожиданиям сторон. Во-первых, в договоре четко не сформулировано условие об особом порядке перехода права собственности на продаваемое имущество (после полной оплаты). Во-вторых, регистрирующий орган не в полной мере учел условия договора и, по нашему мнению, допустил нарушение при регистрации сделки купли-продажи и перехода прав по ней.
Как следует из вопроса, стороны намеревались заключить договор купли-продажи недвижимости не просто с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ), а с особым порядком перехода права собственности на имущество — после полной оплаты по договору. На такой вывод косвенно указывает приведенное в вопросе условие договора: имущество передается после полной оплаты продажной стоимости. Указанный порядок допустим в силу ст. 491 ГК РФ.
Статья 491 ГК РФ «Сохранение права собственности за продавцом»
В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
Но возможность использовать особую конструкцию определения момента перехода права собственности (после полной оплаты) поставлена в зависимость от наличия в договоре условия о сохранении за продавцом права собственности до какого-либо момента. Подобного условия в договоре нет. В нем указан только момент передачи имущества, а не момент перехода права собственности.
Скорее всего регистрирующий орган решил, что особые условия ст. 491 ГК РФ в данном случае неприменимы, и расценил договор как сделку купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ) с переходом права собственности к покупателю до момента полной оплаты.
Чтобы использовать конструкцию перехода права собственности, предусмотренную ст. 491 ГК РФ, в договор следовало включить такое условие: право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до полной оплаты товара. Оно позволило бы регистрирующему органу однозначно определить момент перехода права собственности и правильно выполнить регистрационные действия.
Вместе с тем отсутствие акта приема-передачи указывает на неисполнение договора продавцом. При таких обстоятельствах регистрирующий орган должен был лишь зарегистрировать саму сделку (договор купли-продажи), а переход права собственности — только после исполнения сторонами условий договора. Со стороны покупателя это полная оплата (подтверждением служат платежные поручения либо иные доказательства, дозволенные условиями договора), со стороны продавца — передача имущества (подтверждается актом приема-передачи, подписанного обеими сторонами договора).
При наличии подписанного сторонами акта приема-передачи регистрирующий орган вправе регистрировать переход прав с обременением (ипотеку), несмотря на отсутствие отдельного договора о залоге (ипотеке) и соответствующих заявлений сторон сделки. Поясним.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1
ст. 549 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в рассрочку (п. 1 ст. 488 и п. 1 ст. 489 ГК РФ). В пункте 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.
В пункте 5 ст. 488 ГК РФ сказано, что, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 17.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента госрегистрации права собственности на имущество, если иное не предусмотрено договором.
В пункте 2 ст. 20 Закона об ипотеке говорится, что ипотека в силу закона подлежит госрегистрации без представления отдельного заявления и без уплаты пошлины. Госрегистрация ипотеки в силу закона проводится одновременно с госрегистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не оговорено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При госрегистрации ипотеки в силу закона сведения о залогодержателе вносятся в ЕГРП на основании договора, по которому возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. Истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
В пункте 24 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213, отмечается, что ипотека в силу закона возникает при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК РФ). В пункте 25 инструкции сказано, что госрегистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с госрегистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д. — п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
Кроме того, исходя из параграфа 1 главы 30 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным, если стороны в требуемой форме достигли соглашения по всем существенным условиям.
В ситуации, когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Госрегистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Такое право может быть оспорено только в суде.
В рассматриваемом случае договором предусмотрено, что товар не передается покупателю до его полной оплаты, следовательно, его нельзя считать находящимся в залоге, учитывая приведенные выше нормы. Таким образом, регистрация перехода прав собственности с обременением произведена с нарушением норм действующего законодательства.
Несогласие лица с актом госрегистрации следует расценивать как наличие у продавца самостоятельного требования относительно объекта регистрации. Адекватным способом защиты прав продавца на объект недвижимости является предъявление в установленном порядке иска о признании права к лицу, указанному в акте регистрации (см. постановления ФАС Центрального округа от 15.06.2007 по делу № А35-5767/06-С11, Северо-Кавказского округа от 06.06.2007 № Ф08-2930/2007 по делу № А32-23817/2006-36/551, от 22.05.2007 № Ф08-2437/2007 по делу № А32-17490/2006-41/464, Дальневосточного округа от 24.04.2007, 17.04.2007 № Ф03-А73/07-1/883 по делу № А73-6497/2006-36).
Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-30543
www.krepkoeradi.ru
Росреестр
Согласно действующему законодательству ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. В данном случае залогодатель и залогодержатель обращаются с заявлением о регистрации ипотеки как на объект – здание или сооружение, так и на земельный участок. При ипотеке в силу договора в предмет договора должны быть включены и здание (сооружение), и земельный участок.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, то при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений считается заложенным право аренды земельного участка, т.е. ипотека возникает в силу закона.
В такой ситуации описание права аренды в предмете договора может отсутствовать, однако заявление о регистрации ипотеки права аренды на земельный участок должно быть представлено либо залогодателем, либо залогодержателем. Соответственно, ипотека будет зарегистрирована как на здание, так и на право аренды земельного участка. Непредставление указанного заявления влечет отказ в государственной регистрации.
Следует отметить, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя, либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Кроме того, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на здание или сооружение залогодателя, которые находятся (строятся) на земельном участке.
Следовательно, если предметом договора ипотеки является одно из расположенных на земельном участке зданий (сооружений), на иные здания (сооружения), находящиеся на таком земельном участке и не включенные в предмет договора об ипотеке, возникает ипотека в силу закона. Это означает, что, помимо иных необходимых для регистрации документов, требуются заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении других зданий (сооружений), находящихся на таком земельном участке, но не включенных в предмет договора об ипотеке. Непредставление таких заявлений служит основанием для отказа в государственной регистрации.
Управление Росреестра по Алтайскому краю обращает внимание на то, что земельный участок, либо право аренды на земельный участок закладывается вместе с расположенным на нем зданием в том случае, если они принадлежат собственнику здания или сооружения. Если у собственника отсутствуют какие-либо права на земельный участок, на котором находится закладываемый объект, предметом залога может быть только здание (сооружение).
Кроме того, не подлежит государственной регистрации ипотека права аренды (субаренды), срок аренды по которой менее 1 года, а также по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, так как договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации. Вместе с тем, при включении указанных прав в предмет договора ипотеки, требование об одновременном залоге имеющихся прав на земельный участок при ипотеке здания (сооружения) будет считаться соблюденным.
Краевое Управление Росреестра напоминает заявителям, что законодательством установлены запреты на ипотеку определенных категорий земельных участков. В частности, не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и т.д.
Помимо этого, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Предметом ипотеки не может быть и право бессрочного пользования.
|
Т.В. Афанасьева, начальник отдела регистрации прав, ограничений (обременений) и предоставления информации о зарегистрированных правах Управления Росреестра по Алтайскому краю |
rosreestr.ru
