В марте 2026 года на рынке недвижимости случился настоящий фурор: ипотечных сделок с готовым жильём стало на 43% больше, чем год назад. Нет, это не ошибка в статистике и не розыгрыш от ЦБ, а самый что ни на есть устойчивый тренд — третий квартал подряд люди массово скупают квартиры в уже построенных домах. Как говорится, кто-то любит новенькое, а кто-то просто устал ждать.
Два года назад казалось, что новостройки будут править балом вечно. Льготная ипотека делала их настоящим магнитом для покупателей: ставка от 6 до 8% на первичку против страшных 15–17% на вторичку — выбор был ясен даже тем, кто в экономике разбирается примерно так же, как я в квантовой физике.
Но вот июль 2024 года внёс свои коррективы — льготную программу свернули, семейную ипотеку закрутили до предела, а ключевая ставка ЦБ взлетела до заоблачных 21%. Представьте себе такую ипотеку: «Вы хотите квартиру? Отлично! Теперь платите втрое больше!»
Что же случилось с ценами?
Новостройки продолжали расти в цене словно дрожжевое тесто у бабушки на кухне. Застройщики закладывали в стоимость и проектное финансирование, и рекламу (включая обещания лаунж-зон на крыше), и инфраструктуру (которая зачастую оставалась лишь на бумаге). В итоге квадратный метр в новом доме стал стоить на целых 25–40% дороже аналогичного метра во вторичке.
А ставки по ипотеке для обоих сегментов почти сравнялись. Покупатель посчитал всё это дело и решил: «Зачем переплачивать за обещания и котлованные фантазии? Пойду-ка я во вторичку.»
Первый квартал 2026 года показал удивительную картину — десять из десяти городов отдали пальму первенства вторичному рынку по динамике спроса.
Такое не наблюдалось с далёкого 2019-го! Почему так?
Математика тут играет злую шутку. В Краснодаре однушка в новом жилом комплексе стоит около 5,8 млн рублей, а трёхлетняя квартира с ремонтом неподалёку — всего за 4,2 млн. При одинаковой ставке разница переплаты за два десятилетия составляет больше миллиона рублей! Это не шутки — это реальные деньги из семейного бюджета.
Екатеринбург тоже не отстаёт: средняя цена квадрата на первичке перевалила за 135 тысяч рублей, тогда как во вторичке тот же метр стоит около 95 тысяч.
Для двушки площадью 55 м² разница более двух миллионов рублей — можно купить пару-тройку хороших телевизоров или отправиться всей семьёй в кругосветное путешествие (ну или хотя бы съездить к морю). А ещё новостройка по договору долевого участия требует ожидания от полутора до трёх лет плюс ремонт — время идёт, а арендная плата за съемное жильё только растёт.
Клиентка рассказывала мне недавно: два года копила и планировала новостройку, но потом плюнула и взяла вторичку рядом — переехала через три недели и вложила сэкономленные деньги в ремонт кухни и ванной.
Покупатель вторички видит всё своими глазами: район, двор, состояние подъезда и даже какого цвета будет снег зимой (что немаловажно!). Не нужно гадать про виды из окна через пару лет или достроят ли школу рядом вообще когда-нибудь. Истории из Тюмени тому подтверждение: семья купила квартиру в новом жилом комплексе на окраине города из-за обещанных парка и детского сада… Через два года парк превратился в строительный забор следующей стройки, детский сад так и остался мечтой будущего поколения малышей, а ближайшая остановка оказалась в получасе ходьбы по грунтовой дороге.
Глава семьи признался: «Мы купились на красивые рендеры и обещания лаунж-зон на крыше». Классика жанра!
Рынок недвижимости переживает интересный сдвиг: покупатели всё чаще выбирают вторичное жильё из-за высокой стоимости новостроек и роста ставок по ипотеке. Это показывает, что реальные экономические условия сильнее рекламных обещаний застройщиков.