§ 4. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки). Особенности залога недвижимости ипотеки

Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки).

1. Понятие ипотеки. Ипотека является видом залога, получившим заметное распространение в современном имущественном обороте. Она используется при предоставлении крупных кредитов, а также приобретении жилья с рассрочкой платежа. Предмет ипотеки - недвижимое имущество, которому присущи правовые особенности. Это требует создания специальных правил, определяющих порядок оформления ипотеки и процедуру ее реализации, если обеспеченное ипотекой обязательство не будет исполнено.

Необходимость принятия специального закона об ипотеке предусмотрена п. 2 ст. 342 ГК, и такой закон был в середине 1998 г. принят. Закон об ипотеке содержит развернутую регламентацию ипотеки (78 статей), его положения как специальные нормы имеют преимущество перед общими правилами ГК о залоге, и это прямо предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК.

Некоторые нормы Закона об ипотеке текстуально повторяют правила ГК о залоге, что объясняется однородностью залоговых отношений, регулируемых этими законодательными актами. Однако в Законе много дополнительных правил, отражающих особенности ипотеки. Ряд специальных правил в отношении ипотеки морских судов обусловлен наличием международных договоров в этой области и содержится, напомним, в КТМ.

Ипотека как обеспечительный институт - это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Особенности ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы для договора об ипотеке - закладной, представляющей ценную бумагу (об этом далее).

2. Заключение договора об ипотеке. Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в соответствии с правилами законодательства о регистрации недвижимости. Закон об ипотеке определяет круг условий этого договора, которые должны быть достаточными для идентификации предмета ипотеки и содержать его оценку в денежном выражении.

При залоге земельного участка, поскольку договором об ипотеке не предусмотрено иное, право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя. Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.

Права залогодержателя по ипотеке могут быть удостоверены особым документом - закладной, которая является именной ценной бумагой и может в дальнейшем передаваться, как и другие ценные бумаги, посредством совершения на ней передаточной надписи, а также быть предметом залога.

Закон об ипотеке определяет обязательные реквизиты закладной (ст. 14) и устанавливает, что она составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после проведения регистрации (ст. 13). Законный владелец ипотеки может требовать государственной регистрации его в качестве такового в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

3. Обязательства участников ипотеки. При установлении ипотеки ее предмет всегда остается во владении залогодателя. Он вправе пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него плоды и доходы. Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность имущества, в отношении которого установлена ипотека. Эта его обязанность включает обязательства трех групп.

Во-первых, он должен за свой счет страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, причем залогодержатель вправе претендовать на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу было проведено страхование.

Во-вторых, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в частности производить текущий и капитальный ремонт имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.

В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц с использованием для этого способов защиты имущественных прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель бездействует, способы защиты залогодержатель может использовать самостоятельно без специальной на то доверенности от залогодателя.

Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имущества последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки должно быть получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а последующая ипотека может быть запрещена этим договором или в нем могут быть установлены условия совершения последующей ипотеки.

4. Реализация прав по ипотеке. В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, как и при других видах залога, вправе требовать удовлетворения за счет реализации того имущества, которое было предметом ипотеки.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по ипотеке, на основании решения суда. Закон об ипотеке определяет круг вопросов, которые решает суд, и позволяет суду при наличии уважительных причин отсрочить исполнение решения о принудительном взыскании на срок до года.

Закон об ипотеке содержит правила об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55). Такое урегулирование, как и при других видах залога, в определенных случаях не допускается. В иных случаях стороны (залогодатель и залогодержатель) заключают соглашение, в котором определяют суммы, подлежащие уплате залогодержателю, и способы реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем в счет погашения задолженности.

www.gragdan-pravo.ru

3. Ипотека как разновидность залога

 Отсутствуют публикации ипотеки

Датская система промежуточная, объединяет и то, и другое.

В дореволюционной России ипотека, как юридическое право действовала с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае неисполнения заемщиком обязательства имел право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества при его реализации, в чьей бы собственности оно не находилось.

Ипотека – разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного кредитного обязательства. Важное значение ипотеки определяется следующими факторами:

1)Является механизмом формирования и привлечения дополнительных финансовых

ресурсов в материальное производство

2)Является инструментом формирования жилищного рынка

3)Является инструментом формирования долгосрочного капиталадля целей ипотечного кредитования

4)Договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранностьпредмета залога на момент погашения обязательства

5)Ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворять свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами (залоговый кредитор).

6)Реальная опасность потерять имущество, находящееся в залоге, является стимулом для исполнения заемщиком своих обязательств своевременно и в полном объеме.

Ипотека возникает в силу договора и в силу закона. Основой ипотеки является закон. Вместе с тем, правило или положение о залоге, возникающие из условий договора, применяются к ипотеке в силу закона.

С точки зрения ФЗ: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на имущество того лица, чьи права обременяются ипотекой. Залог вступает в силу после его государственной регистрации (?).

По договору об ипотеке предметом залога может быть имущество, права на которое официально зарегистрированы. К такому имуществу относятся:

1)Земельные участки

2)Здания, сооружения, и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательских целях, а так же предприятия как имущественный комплекс

3)Жилые дома, квартиры, и их части (комнаты),

4)Дачи, садовые дома, гаражи, и другие строения потребительского назначения

5)Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

Ипотека земельных участков (гл.11 ФЗ об ипотеке)

Отличительной особенностью недвижимости является её неразрывная связь с землей. Поэтому и земля является предметом ипотеки.

Ст.64 ФЗ об ипотеке рассматривает ипотеку земельного участка, на котором имеются здания и сооружения, принадлежащие залогодателю:

При ипотеке земельного участка право залога распространяется так же на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя

Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений (гл.12)

Основой ипотеки указанных объектов является то, что ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся (ст.69).

Предприятия, как имущественные комплексы, представляют собой специфический объект гражданских прав, т.к. включает материально-вещественныеэлементы (здания, оборудование, сырье, готовая продукция), денежные средства, ценные бумаги, а так же нематериальные активы, долги, товарные знаки и т.д. (ст.70)

Учитывая экономическую и социальную значимость предприятия, ФЗ устанавливает ряд мер, направленных как на защиту прав заемщиков, так и прав кредитора. Согласно ст. 71:

1)Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества предприятия

2)Денежное обязательство (кредитное) должно подлежать исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке.

Согласно ст. 74 ипотека может быть применена к жилым домам и квартирам, предназначенным для постоянного проживания и находящимся в собственности граждан или юридических лиц. Обращение взыскания на заложенную квартиру, находящуюся в собственности физического лица, осуществляется только в судебном порядке.

Для того, чтобы возникло ипотечное право, необходимо наличие двух правообразующих действий:

1)Нотариальное удостоверение договора ипотеки (по желанию сторон)

2)Государственная регистрация договора об ипотеке. Процедура гос регистрации регулируется ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон о регистрации прав на недвижимое имущество определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством обременения на недвижимое имущество. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является публичной.

studfiles.net

Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки).

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 4Следующая ⇒

Залог недвижимого имущества (ипотека) устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Залогодержатель - кредитор по кредит. договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой (основному обязательству), имеет пр. на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть как должник, так и третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.

Общие правила гражданского законодательства, а также положения Закона Российской Федерации "О залоге" применяются к отношениям по ипотеке, если законом, в котором найдут отражение настоящие Основные положения, не будут установлены иные правила.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования о ее государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Если на отчуждение имущества требуется согласие или разрешение другого лица или органа управления, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Ипотека может быть установлена на: земельные участки, в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Правила, регулирующие ипотеку, применяются к залогу подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания "река - море" и космических объектов.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из сособственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех сособственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников. В случае обращения взыскания по требованию залогодержателя на эту долю при ее продаже применяются правила гражданского законодательства о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.

Ипотека может быть установлена в обеспечение любого денежного обязательства, в том числе обязательства, основанного на займе, купле-продаже, найме, подряде, ином договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному основному обязательству полностью либо в части, предусмотренной закладной.

Если в закладной не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

2) в виде процентов за пользование чужими средствами, предусмотренных кредитным или иным договором либо законом;

3) в возмещение судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

4) в возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями закладной или в силу необходимости вынужден нести расходы по содержанию и охране предмета ипотеки либо погашению задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам и коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет стоимости предмета ипотеки.

Задаток и удержание имущества должника как способы обеспечения исполнения обязательств.

Суть удержания как способа сост. в том, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и др. убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 Ст. 359 ГК). Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом (п. 2 Ст. 359 ГК). К удержанию может прибегнуть комиссионер, кот. комитент не оплатит комиссионное вознаграждение; хранитель в отношении вещи, переданной ему на хранение, если поклажедатель уклоняется от уплаты вознаграждения или расходов, предусмотренных договором.

Удержание, как способ обеспечения исполнения обязательств, имеет много общего с залогом. В ряде случаев удержание перерастает в залог. Напр., при привлечении к ответственности за нарушение таможенных правил, когда стоимости находящегося под таможенным контролем имущества, подлежащего изъятию, оказывается недостаточно, с согласия таможенного органа РФ изъятие товаров и транспортных средств может быть заменено на их залог.

Однако в отличие от залога, устанавливаемого специальным соглашением сторон обычно в момент возникновения основного обязательства, необходимость применения удержания может появиться в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства, независимо от наличия условий об удержании в основном или дополнительном соглашении.

В залоговом обязательстве уже в момент его совершения фиксируется определённое имущество, за счет которого при необходимости будет удовлетворяться основное требование. Имущество, обремененное залогом, может оставаться у залогодателя, а может передаваться залогодержателю. При удержании же вещь во всех случаях находится у кредитора, причем не в связи с заключением обеспечительного обязательства. Пр. на применение такого способа обеспечения исполнения, как удержание, кредитору предоставляется законодательством.

Задаток. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей др. стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 Ст. 380 ГК).

Задатком чаще всего обеспечиваются обязательства между гражданами (договоры аренды дачных и жилых помещений, купля-продажа и пр.), хотя нет оснований для исключения задатка из числа способов обеспечения обязательств, складывающихся между юридическими лицами различных организационно-правых форм.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В отношениях по поводу задатка участвуют стороны основного обязательства: должник - задаткодатель и кредитор - задаткополучатель. Задаток выполняет три функции: платежную, удостоверительную и обеспечительную.

Действующим ГК введено новое правило, согласно которому, задаток должен быть возвращен, если основное обязательство прекращено до его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения по обстоятельствам, не зависящим от сторон (п. 1 Ст. 381 ГК). Отсутствие вины сторон и прекращение основного обязательства делают бессмысленным существование обеспечительных обязательств вообще и задатка в частности. Оставление задатка у стороны, получившей его, приводило бы к неосновательному ее обогащению.

Ипотека в гражданском праве: определение, особенности

Конституция РФ провозглашает, что наше государство является конституционным и политика правительства направлена создание условий достойной жизни для российских граждан. Сегодня невозможно представить это без наличия у человека собственного жилья. В связи с этим одним из главных направлений социальной политики государства является решение жилищного вопроса граждан. Значительная часть имущественных сделок заключается при помощи ипотеки, а все вопросы такого вида кредитований жестко закреплены в законодательстве РФ.

Понятие ипотеки в гражданском праве

Понятие ипотеки в гражданском праве всегда тесно связано с залоговым имуществом, представляя собой одну из разновидностей исполнения кредитных обязательств залогодержателя по отношению к залогодателю. На время действия кредитного соглашения залог находится во владении кредитной организации. Для банка такой вид кредитования имеет ряд преимуществ, так как в случае ненадлежащего выполнения условий договора на залоговое имущество может быть наложено взыскание. Средства, полученные от реализации заложенного имущества, идут на погашение кредитных обязательств.

На время действия кредитного договора в отношении заложенного имущества накладывается обременение. Заемщик имеет право свободно распоряжаться имуществом в залоге, но осуществлять имущественные сделки с ним не вправе без согласия кредитора. Это означает запрет на продажу, обмен, дарение и передачу залога в аренду.

Ипотека гарантирует сохранение залогового имущества до момента полного расчета заемщика с кредитором. Стоимость его может возрастать в соответствии с показателями инфляции. Реализация имущества возможна только при соблюдении ряда условий, определенных нотариально или в судебном порядке. При этом кредитор не обладает преимуществами в ходе проведения торгов и отстраняется от них. Передача залогового имущества залогодержателю возможно только при отсутствии результата торгов. Для заемщика это означает, что пока залог действует, передача его залогодателю невозможна никаким иным способом кроме проведения торгов.

Специфика залога недвижимости

Согласно действующему законодательству под ипотекой понимается залог, в качестве которого может выступать предприятие, здание, строение, сооружение или иной объект вместе с участком земли или правом его использования.

Участниками ипотечных взаимоотношений всегда выступают:

залогодатель — лицо, которое предоставляет залог;
залогодержатель — лицо, которое принимает залоговое имущество.

В качестве таких субъектов могут выступать:

физическое лицо;
юридическое лицо;
государственное или административно-территориальное образование.

Залогодержателем может выступать только кредитор. Залогодателем может являться сам заемщик или третье лицо, участвующее в процессе кредитования. В последнем случае соглашение ипотеки заключается не от имени должника, а возникшие отношения между третьим лицом и должником не относятся к категории ипотечных видов.

Договор ипотеки может заключаться в отношении имущества, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке и прошли процедуру государственной регистрации. При этом законодательство накладывает ограничения на список объектов, которые не могут выступать залоговым обеспечением по ипотеке. В перечень такого имущества входит:

имущество, которое было изъято из гражданского оборота или предполагающее невозможность взыскания;
объекты, предполагающие обязательность приватизации, либо ее запрет;
дома, квартиры, земли в собственности государства или муниципалитета;
доля земельного участка с площадью меньше минимально установленного размера.

На практике наиболее распространены ипотечные сделки, в рамках которых в качестве залога выступает жилая недвижимость или земельные участки. Предметом залога может выступать не только имущество, но и права на него, в частности, право на аренду.

Особенность ипотеки заключается в том, что предмет залога остается в распоряжении заемщика, который продолжает им пользоваться. В соответствии с действующими правилами, риск возникновения порчи залогового имущества лежит на залогодателе. При наступлении обстоятельств, которые привели к порче или потере предмета залога, залогодатель имеет право требовать досрочного погашения кредитных обязательств. В некоторых случаях в договоре кредитования оговариваются отдельные пункты, согласно которым заемщик может заменить или восстановить поврежденное залоговое имущество.

Отличительным качеством ипотечных взаимоотношений является акцессорный их характер. Залог может обеспечивать только реальное требование кредитора, которое основано на заключенном договоре. Никакие иные требования залогодержатель к заемщику выдвигать не может. Право требования возникает у кредитора только при невыполнении условий договора и отсутствия факта своевременной передачи денежных средств.

Ипотека в силу договора: особенности возникновения

В значительной части случаев залог появляется в силу договора. Ипотечное соглашение может быть отдельным и носить самостоятельный характер по отношению к предмету залога. В некоторых пункты об ипотеке могут содержаться в главном договоре. Об ипотеке в гражданском праве и основных моментах процесса заключения сделки говорят следующие документы:

Законодательно определены требования к форме заключаемых договоров и их содержанию. Важными моментами считается соблюдение следующих условий:

заключение договора в письменной форме;
обязательность прохождения государственной регистрации;
наличие обязательного содержания

Договор считается заключенным в момент государственной регистрации, и после ее прохождения вступает в действие. Несоблюдение основных требований законодательства ведет к недействительности сделки, то есть с точки зрения правового регулирования считается ничтожным. Ипотека в силу договора может возникать на основании договора, составленного в простой письменной форме.

Законодательство об ипотеке выдвигает обязательность наличия в содержании документа информации о предмете ипотеки, оценочные данные, сути заключаемых соглашений, размера и срока исполнения кредитных обязательств. Такие требования считаются существенными условиями, и при их отсутствии договор о залоге может считаться не заключенным.

Что такое предмет ипотеки

В рамках договора ипотеки в качестве залога может выступать недвижимое имущество. Законодательно определен перечень таких объектов. В число основных объектов помимо жилой недвижимости, входит:

земельные наделы, участки недр;
отдельно расположенные водные объекты;
объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного вреда для их назначения, в том числе леса, насаждения, здания и сооружения;
воздушные, морские средства передвижения, которые обязаны быть зарегистрированы.

В качестве недвижимого имущества могут выступать не только готовые здания и сооружения, но и объекты, находящиеся на этапе незавершенного строительства. Такие изменения были введены в действия в 2005 году, ранее такое имущество не могло выступать в качестве залога. Немаловажным моментом является то, что в качестве обеспечения может выступать только имущество, официально зарегистрированное в государственном органе.

В договоре в обязательном порядке должно быть указано наименование предмета ипотеки, места его нахождения и все реквизиты, при помощи которых можно однозначно идентифицировать объект. Также указывается право, на основании которого он принадлежит заемщику и данные регистрирующего органа. Если предметом договорных отношений выступает право аренды, то указывается ссылка на соглашение об аренде.

В законе прямо не указано, что подразумевается под достаточностью идентификации. При этом юристы без труда определяют это на основании практики заключения договоров. Например, в отношении земельного участка в обязательном порядке указывается:

адрес надела;
площадь участка;
кадастровый номер;
целевое назначение;
вид разрешения для использования.

В одном договоре может быть указан один или несколько объектов. В последнем случае требуется указать очередность взыскания в случае, если кредитные обязательства не будут выполнены заемщиком. При отсутствии такого пункта право определять порядок взыскания на залоговую недвижимость принадлежит залогодержателю.

Вопросы оценки

Проведение оценочной экспертизы в отношении предмета ипотеки считается обязательной процедурой, которая должно быть проведена в соответствии с действующим законодательством. Точная сумма указывается в договоре в денежной форме.

Оценка может быть проведена любой коммерческой организацией, имеющей разрешительные документы на осуществление такой деятельности. На практике многие кредитные организации имеют свой список надежных и проверенных компаний. При обращении клиента за оформлением кредита банковские учреждения выдают такой список в качестве организаций, рекомендуемых для сотрудничества.

К спорным моментам относится указание в договоре нескольких показателей оценки. Например, в качестве такой может выступать экспертиза независимого оценщика, органов технической инвентаризации или сторон сделки. Цель указания разных оценок может быть вызвана различными обстоятельствами, в том числе стремлением минимизировать налоговые платежи. На практике судебные разбирательства по таким случаям могут заканчиваться отрицательным решением, в результате которых договор признается недействительным. Такое заключение связано с тем, что в таком случае не соблюдается одно из главных требований законодательства в виде обязательного указания оценки предмета залога.

Обеспечение ипотеки: какие обязательства возникают

Специалисты говорят о том, что для исключения неприятных последствий в договоре ипотеки необходимо четко перечислить полный перечень существенных условий договора. Однозначность терминов и отсутствие двусмысленностей позволит точно определить требования, которые кредитор может выдвигать в отношении обеспечения при невыполнении заемщиков условий.

В обязательном порядке указывается:

данные основных участников сделки;
дату и место заключения договора;
предмет залога;
условия соглашения;
срок и размер обязательств.

В случае исполнения обязательств по частям прописывается периодичность платежей, размеры или условия их определения. Если право залогодержателя определяются на основании закладной, то в договор заносится информация о таком документе

Права и обязанности участников сделки

Ипотека в силу договора всегда накладывает ряд прав и обязанностей на каждую из сторон кредитной сделки. Предмет залога в большинстве случаев остается у залогодателя, которому принадлежит право свободного распоряжения имуществом в соответствии с его назначением. Также он может самостоятельно использовать плоды, доходы или продукцию, полученные от предмета залога.

Отчуждение заложенного имущества возможно только с согласия залогодержателя. Без наличия такой договоренности заемщик не вправе осуществлять следующие имущественные сделки:

дарить;
обменивать;
продавать;
вносить в качестве вклада;
передавать в аренду, безвозмездное пользование иному лицу.

На заемщике лежит риск утраты или порчи залогового имущества. При владении заложенным имуществом залогодатель не должен допускать повреждения или ухудшения состояния предмета залога за исключением естественного его износа. При отсутствии особых условий в договоре ипотеки в обязанность залогодателя входит:

заключение договора страхования в отношении залогового имущества;
принятие мер обеспечения сохранности залога, в том числе от незаконных посягательств на него со стороны третьих лиц;
нести расходы для поддержания имущества в должном виде, осуществлять при необходимости ремонт;
направлять уведомление в адрес залогодержателя в случае появления риска утраты или повреждения залогового имущества;
истребовать предмет залога при незаконном владении им третьих лиц.

В связи с тем, что предмет залога находится у заемщика, то кредитор имеет ограниченные обязанности. Залогодатель имеет право:

проверять состояние залогового имущества;
контролировать факт отсутствия передачи залогового объекта иным лицам во владение;
требовать прекращения любых видов посягательств на предмет ипотеки.

Залогодержатель вправе требовать досрочного погашения кредитной задолженности в следующих случаях:

произошло повреждение или утрата залогового имущества;
залогодатель потерял право собственности на предмет залога;
заемщик не смог в оговоренные сроки восстановить предмет залога;
залогодатель не имеет возможности или желания предоставить иной объект залога в случае его порчи, гибели или лишении права владения им;

В последнем случае право замены предмета ипотеки должно быть прописано в договоре. Залогодатель имеет право участвовать в деле, при предъявлении со стороны третьих лиц искового требования с требованием признания за ними права владения или иных прав отношении заложенного имущества. Если он отказывается от защиты своих прав, то залогодержатель имеет право использовать законные способы по защите залога от имени залогодателя без доверенности. В дальнейшем заемщик обязан возместить кредитору понесенные им расходы.

Понятие ипотеки в силу закона

Согласно действующему законодательству ипотека может возникать не только в силу договора, но и в силу закона и в этом случае ее называют легальной. Договорная ипотека возникает по волеизъявлению сторон, легальная при наличии определенных законодательством фактов юридического характера.

Модно выделить две особенности легальной ипотеки:

возникает при наличии определенных фактов;
договор об ипотеке отсутствует.

Законная ипотека, в отличие от договорной, не требует обязательного прохождения государственной регистрации и возникает при указанных в законе обстоятельствах. При таком виде ипотеки правоустанавливающее значение имеет только основная сделка в виде договора купли продажи, ренте или иных соглашений. Обязательным условием возникновения ипотеки в силу закона является то, что должно быть предусмотрено какой вид имущества для обеспечения обязательства признается залогом.

Действующее законодательство признает несколько составов, которые могут порождать ипотеку в силу закона:

передача недвижимого имущества под рентные платежи либо договору содержания с иждивением;
приобретение недвижимости на кредитные средства;
покупка имущества под условие предоставления механизма рассрочки платежа;
покупка жилья за счет получения целевого займа от кредитного учреждения или юридического лица;
изъятие государством залогового имущества государством в принудительном порядке и предоставление собственнику в дальнейшем равноценного имущества.

Выделяют две разновидности ипотеки в силу закона:

возникающая в силу императивных норм, то есть вне зависимости от волеизъявления сторон;
имеющая диспозитивный характер, то есть основанная на нормах.

К числу первой разновидности относится договор ренты, при котором получатель получает право залога, и данная норма не подлежит изменению по соглашению участников. Ко второму виду можно отнести покупку недвижимости на кредитные средства. Если в договоре не предусмотрено особых пунктов, то с момента передачи товара в руки покупателя до полной погашении стоимости покупки, приобретаемый предмет признается в качестве залога. Такие же правила распространяются на сделки приобретения недвижимого имущества в рассрочку.

Легальная ипотека при покупке жилого имущества за счет кредитных средств возникает на основании трехстороннего договора, заключаемого между продавцом, банком и покупателем. При этом денежные средства поступают в адрес продавца имущества от кредитной организации, а не от непосредственного покупателя. Если оформляется два независимых друг от друга договора в виде соглашения о купле-продажи и ипотечного договора, то в этом случае возникает ипотека по договору.

Особенности оформления закладной

Любой вид кредита, в том числе и ипотечный, основан на соблюдении принципа платности, срочности, обеспеченности и возвратности. Ипотечное кредитование при этом носит целевую направленность, то есть заемные средства могут быть потрачены только на приобретение жилой недвижимости.

С принятием законно об ипотеке в гражданский оборот было введено понятие закладной. Такой документ относится к разновидности ценных бумаг и удостоверяет право обладателя на получение права исполнения в части денежных обязательств, которые обеспечены залоговым имуществом. Наличие механизма закладных позволяет сделать проще оборот прав по обязательствам, которые обеспечены ипотекой. Передача права требования по закладной не требует обязательности государственной регистрации или нотариального заверения, и документ может быть составлен в простой письменной форме. После оформления всех договорных формальностей закладная находится у залогодержателя.

С закладной может производиться продажа, ее владелец может заложить или перезаложить при соблюдении определенных условий. Выдача закладной невозможно при наличии следующих обстоятельств:

если предметом ипотеки выступает имущественный комплекс или права его аренды;
размер денежного обязательства, которое обеспечивается ипотекой, не было определено на момент заключения договора.

Законодательство выделяет формальные признаки накладной, которые условно делятся на две категории в виде обязательных и необязательных. Наличие обязательных признаков требует законодательство, необязательные вносятся на основании соглашения участников договорных отношений.

В число обязательных данных входит:

наличие слова «закладная» в названии документа;
указание залогодателя и его места регистрации;
данные о первоначальном залогодержателе и места его регистрации;
информация о названии договора кредитования или денежного обязательства, которое должно обеспечиваться ипотекой, данные о месте и даты заключения соглашения;
данные о должнике в случае, если им является не залогодатель;
сумма обязательств, процентная ставка при их ее наличии;
срок погашения кредитных обязательств, либо графика уплаты при выборе схемы погашения по частям;
данные о залоговом объекте, позволяющие однозначно его идентифицировать;
информация о результатах оценки;
особые указания о наличии у предмета ипотеки обременения правом пожизненного пользования, арендой или иным правом, а также об отсутствии обременения;
сведения о прохождении государственной регистрации ипотеки;
информация о дате выдачи закладной.

Даже если в документе присутствует слово «закладная», но при этом отсутствуют данные о перечисленных пунктах, то он не считается закладной и не выдается залогодержателю. Листы закладной оформляются как единое целое, пронумеровываются и скрепляются печатью регистрационного органа.

Как происходит прекращение залога

Действующее законодательство определяет ограниченный список оснований для прекращения залога. Он может быть прекращен по решению судебного органа, по соглашению сторон или в связи с переходом права собственности на залоговое имущество.

Проблемы законодательного характера существуют в отношении процесса реализации залогового предмета при неисполнении должником кредитных обязательств. Существует два возможных оснований для инициирования такого процесса:

по решению суда;
на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем.

Возможность достижения соглашения о взыскании имеет ряд преимуществ, позволяя соблюсти интересы всех участников договорных отношений. Реализация залогового имущества проводится на торгах в порядке установленным законодательно или специальным образом. В первом случае организация торгов осуществляется в соответствии с исполнительными документами. При этом ГК прямо не указывает возможность использования механизма торгов в отношении области залоговых сделок.

Открытыми остаются следующие вопросы:

какой документ должен формировать право владения залогодержателя, если торгам присвоен статус «несостоявшиеся»»;
если залогодержатель в течений месяца после несостоявшихся торгов не использует право оставить предмет залога за собой, то договор ипотеки считается прекращенным, но согласно законодательству право собственности на недвижимость возникает только после прохождения государственной регистрации.

Несмотря на активное развитие ипотечного направления в последние годы законодательная база продолжает развиваться и закон «Об ипотеке» с момента его начала действия менялся неоднократно. Рынок финансовых услуг продолжает развиваться и количество ипотечных договоров составляет значительную часть имущественных сделок, что во многом обусловлено стремлением государства усовершенствовать эту сферу отношения для возможности решения российскими гражданами жилищного вопроса.

Заключение

Понятие ипотеки в гражданском праве всегда связано с залоговым обеспечением, которое для кредитора является гарантом возврата кредитных средств, в случае неисполнения договорных обязательств заемщиком. При оформлении ипотеки необходимо обращать внимание на правильность формулировки существенных условий, так как при несоблюдении законодательных требований, договор может быть признан недействительным. На текущий момент существует ипотека в силу договора и закона, первый вид считается наиболее распространенным. Ипотека в силу закона требует обязательного прохождения процедуры государственной регистрации сделки, при отсутствии которой договор не вступает в действие. Прекращения договора залога может быть осуществлено при взыскании право требования на залоговое имущество и успешного проведения торгов, которые могут организовываться на основании решения суда или по соглашению сторон.

onedvizhke.ru

§ 4. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки).

studfiles.net

понятие и виды. Особенности залога недвижимости (ипотеки).

Залог - средство обеспечения исполнения обязательств, при котором залогодержатель (кредитор) в случае невыполнения обязательств должником получает право получить удовлетворение заложенным имуществом, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

Стороны залогового правоотношения: залогодержатель и залогодатель.

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества изъятого из оборота, требований неразрывно связанных с личностью должника и иных прав, уступка которых законом запрещена.

Залог возникает либо на основании закона, либо соглашения. Договор о залоге должен содержать условия о предмете залога, условие о существе, размере, сроке обязательства, обеспеченного залогом, условие о том, у какой стороны будет находится заложенное имущество.

Виды залога:

залог без передачи имущества залогодержателю;

залог с передачей имущества залогодержателю (заклад).

залог недвижимого имущества;

залог в ломбарде;

залог товаров в обороте;

залог предприятий;

залог ЦБ;

залог прав.

Особенности ипотеки:

Ипотека здания или сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части;

В случаях, когда здание (сооружение) расположено на земельном участке, предоставленном собственнику здания (сооружения) на праве постоянного пользования, здание (сооружение) может быть передано в ипотеку без земельного участка;

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, если в договоре не предусмотрено иное условие.

41. Задаток и удержание имущества должника как способы обеспечения исполнения обязательства.

Удержание – как способ обеспечения исполнения обязательства характеризуется тем, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику или иному указанному лицу, в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате вещи или по возмещению кредитору издержек по содержанию вещи, или других убытков, удерживать ее у себя до тех пор, пока соответствующее требование не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек по ее содержанию, а также других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Как правило, для применения удержания не требуется, чтобы возможность удержания была предусмотрена договором, это право возникает у кредитора в силу закона и дополнительной регламентации не требует.

Удержание вещи возможно до момента реального исполнения обязательства, в случае неисполнения кредитор вправе обратить взыскание на удерживаемую вещь и реализовать ее с публичных торгов, при этом требования кредитора удовлетворяются из стоимости вещи в объеме и порядке предусмотренном для удовлетворения требований обеспеченных залогом.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и обеспечении его исполнения.

Основанием возникновения является соглашение о задатке, заключаемое в письменной форме.

Обеспечительная функция задатка заключается в том, что сторона выдавшая его в случае неисполнения договора теряет задаток, если не исполнит обязательство сторона принявшая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Данное правило не применяется, если обеспеченное задатком обязательство прекращено по соглашению сторон до начала его исполнения, либо прекращено в результате невозможности его исполнения.

studfiles.net

Особенности залога недвижимости (ипотеки).

⇐ ПредыдущаяСтр 12 из 48Следующая ⇒

Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и др. объекты недвижимости. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же до-говору земельного участка, на котором находится это здание либо часть этого здания, либо части этого участка, функционально обеспечивающей заклады-ваемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участ-ка» . В тоже время право залога не распространяется на земельный участок, в отношении которого залогодатель обладает правом постоянного пользования. При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога про-изводится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удо-стоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или куль-турную ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариан-тов реализации имущества должника – от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения ее банком в собственность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с уста-новлением первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо-нами (либо по решению суда). Причем эта цена не должна быть ни слишком высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так как в таком случае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги не со-стоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобре-тении имущества по его начальной цене и зачтении его стоимости в счет своего требования. В таком случае ипотека прекращается.

arhivinfo.ru