Как обезопасить себя при приобретении квартиры в собственность? Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Приобретение в частную собственность имущества недвижимого характера представляет собой весьма длительную процедуру, включающую в себя массу рисков.

Для данной сделки характерны обороты достаточно крупных денежных сумм, что изначально подразумевает наличие определенных знаний в сфере рынка покупки и продажи помещений, имеющих жилое предназначение.

Для того, чтобы не стать жертвой действий мошеннического характера, необходимо:

тщательно изучить все нюансы предстоящей сделки;
ознакомиться с документацией, наличие которой является обязательным в соответствии с нормами законодательства.

На что обратить внимание?

Перед заключением с продавцом договора о покупке квартиры, следует изучить документацию, в соответствии с которой лицо обладает правами на жилье, чтобы исключить возможность наличия третьих лиц, также претендующих на квартиру.

То есть, лицо, осуществляющее продажу, должно владеть жилой площадью единолично, либо иметь соответствующее письменное согласие иных собственников о продаже квартиры.

Также не следует приобретать недвижимость, на которую выставлена чрезмерно низкая, не соответствующая средним показателям рынка, цена.

Это может говорить о возможных мошеннических действиях, либо о том, что жилье не отвечает нормам и требованиям.

Нюансы сделки

Процедура совершения сделки по покупке и продаже включает в себя некоторые нюансы.

Так, например, лучше приобретать жилье у собственника, это значительно снизит риск.

В том случае, если продавец является посредником, он должен обладать соответствующим документом, подтверждающим его полномочия, а именно – доверенностью, заверенной нотариальным способом.

В том случае, если сделка совершается после факта смерти лица, которое выступало заверителем, она не соответствует требованиям закона и может быть оспорена в установленном порядке.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Для того, чтобы максимально снизить возможный риск потери денежной суммы, предназначенной для покупки жилья, а также не стать обладателем квартиры, находящейся в аварийном состоянии, следует своевременно изучить документацию.

Наиболее приемлемым вариантом в данном случае будет проведение консультации со специалистом, обладающим соответствующими знаниями в указанной сфере.

В строящемся доме

Как обезопасить себя при покупке квартиры в строящемся доме?

В этом случае следует обратить внимание на ряд следующих аспектов:

следует ознакомиться с деловой репутацией фирмы, осуществляющей строительство, а также изучить объекты, которые были возведены ранее, если таковые имеются;
следует максимально грамотно и точно составить договор долевого участия, на основании которого будет проводиться сделка, следует включить в него все важные нюансы и пункты;
заключать сделку желательно непосредственно с инвестором, избегая участия в указанной процедуры третьих лиц, таких, как подрядчики, перекупщики, риэлторы и так далее.

Тут можно ознакомиться с образцом договора долевого участия в строительстве.

В новостройке

Покупая квартиру в новостройке, необходимо учесть следующие нюансы:

для начала следует выяснить на какой стадии находится строительство, то есть, степень готовности к сдаче дома;
проверка аккредитации застройщика в банковских учреждениях;
заключение договора, так как указанный документ поможет свести к минимуму степень возможных рисков, о чем регламентирует ФЗ № 214.

Здесь можно скачать образец предварительного договора покупки квартиры в новостройке.

На вторичном рынке

Как обезопасить себя при покупке квартиры из вторых рук? Такая сделка также может скрывать некоторые подводные камни.

Поэтому перед ее осуществлением следует проверить всю имеющуюся документацию на жилье, чтобы определить степень ее так называемой «юридической чистоты».

По данным термином подразумевается наличие нюансов, в соответствии с которыми продавец может оспорить законность проведенной сделки.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры.

В ипотеку

Основным моментом, который следует учесть при покупке квартиры с использованием ипотечного кредитования, является следующий: необходимо предоставить в регистрирующий орган сведения о том, что покупка совершается по ипотеке для того, чтобы данный нюанс был указан в базе данных и договоре.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры в ипотеку.

С обременением

Заключение договора о покупке квартиры с обременением, то есть, с жильцами, прописанными в ней, изначально предполагает наличие определенного риска.

Чтобы уменьшить его, изначально следует убедиться в том, что зарегистрированные граждане:

не являются недееспособными;
не относятся к несовершеннолетним, тем самым обеспечив возможность их беспрепятственного снятия с прописки.

Тут можно скачать образец договора покупки квартиры с обременением.

С несовершеннолетними детьми

Если в проданной квартире прописаны лица несовершеннолетнего возраста, которые связаны родственными узами непосредственно с продавцом, велик риск того, что сделка будет признана недействительной.

Заложенной в банке

Если жилье, которое предполагается продать, находится в качестве залога у банковской организации, следует знать о том, что кредитор в данном случае выступает в качестве участника сделки.

Банк вправе внести определенные коррективы в имеющийся договор. Причем данные пункты не подлежат обязательному согласованию.

В ЖСК

Одним из наиболее важных критериев при приобретении жилья в ЖСК является наличие положительной деловой репутации застройщика.

Именно на данный нюанс следует опираться при заключении сделки.

За материнский капитал

При приобретении жилья за счет средств, именующихся материнским капиталом, также присутствуют риски, как и при обороте денежных сумм.

Соответственно, чтобы не потерять указанное финансирование, предоставленное государством, следует максимально изучить документацию, доказывающие наличие на нее прав продавца.

Здесь можно скачать образец договора покупки квартиры с материнским капиталом.

Риски

На современном рынке недвижимости имеется несколько основных вариантов махинаций, которые недобросовестные продавцы применяют наиболее часто.

После проведения подобных манипуляций покупатель может лишиться не только купленного уже имущества, но и собственных сбережений.

Махинации с документами

Для того, чтобы максимально уменьшить риск приобретения квартиры, обремененной какими-либо нюансами, препятствующими проведению сделки, следует обратиться в соответствующий орган для того, чтобы получить выписку ЕГРП.

В соответствии с указанным документом можно определить:

не прописаны ли в жилище иные лица;
обладает ли продавец правами на нее и так далее.

Продавец не хочет выписываться

Бывает и такое, что продавец, по завершении сделки, отказывается сниматься с места регистрации, аргументируя указанное нежелание отсутствием места проживания.

В данном случае договор подлежит расторжению только в том случае, если стороны заранее, еще до его заключения, оговорили и включили в документ тот момент, что продавец выпишется после реализации имущества.

Продажа нескольким людям

К сожалению, бывает и такое, что продажа одной квартиры происходит с участием нескольких покупателей, не знающих друг о друге.

Наиболее часто это возможно в тех случаях, когда продавец является третьим лицом, то есть, не собственником квартиры.

Соответственно, для того, чтобы этого избежать, следует приобретать площадь непосредственно у ее обладателя, убедившись в указанном нюансе на этапе, предшествующим заключению сделки.

Этапы оформления

Процедура по приобретению жилой собственности включает в себя следующие этапы:

заключение договора;
передача денежных средств;
обращение в органы, где будет производиться регистрация объекта имущественного характера.

Перечень документов

Документы, которые фигурируют в сделке по покупке и продаже квартиры, являются следующими:

документы, свидетельствующие о наличии у продавца прав на реализуемую площадь;
договор по продаже и покупке объекта;
расписка, составленная о том, что денежные средства были переданы продавцу;
документы, удостоверяющие личности обеих сторон сделки.

Здесь представлен образец расписки в получении денежных средств за квартиру.

На видео о безопасности при приобретении недвижимости

77metrov.ru

9 ошибок или как обезопасить себя при покупке квартиры.

Последнее обновление: 26-02-2018

Предыстория: знакомый купил несколько лет назад землю, уже построил не большой дом, провел электричество и т.д. На днях звонит и говорит, что оказывается, по документам в администрации, его участок расположен совсем в другом месте. Что-то напутали. Теперь разбирается, а иначе может вообще остаться без всего. И главное, никто за это не отвечает.

С покупкой земли не приходилось сталкиваться, но что касается квартиры, то тут тоже хватает различных нюансов о которых не помешает знать.

Содержание статьи:

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Смотрим какой заключается договор

Есть федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» по которому строительные компании должны оформлять договоры участия в долевом строительстве, но так происходит далеко не всегда. Могут предложить заключить предварительный договор, договор уступки права требования, договор инвестирования, да мало ли какой еще.

Договор может даже носить название «участия в долевом строительстве», но в Росреестре регистрироваться он не будет. Как следствие, для покупателя возрастают риски не получить квартиру или назад деньги в случае каких-либо проблем у застройщика.

Оплата без подтверждающих документов

Сейчас люди поумнели, но несколько лет назад не редко можно было прочитать в новостях и о таких случаях. Честно говоря, не представляю, что же должен такого сказать продавец, чтобы люди соглашались отдавать деньги без документального оформления.

У застройщика нет всех необходимых документов или разрешений на строительство

Расчет в данном случае на то, что когда дом уже будет частично построен, а квартиры распроданы, то в гос. органах решится данный вопрос проще. Но, как показывает практика, не всегда это удается. Стройку могут заморозить на неопределенный срок, либо строительная компания обанкротится.

Квартира продается несколько раз

Данный способ возможен когда договор не зарегистрирован. На ранней стадии строительства квартира продается несколько раз. К примеру, квартира передается поставщику материалов в счет оплаты будущих поставок, а он в свою очередь продает данную квартиру дальше. Если же поставщик срывает сроки, то договор между поставщиком материалов и застройщиком может стать недействительным, как результат застройщик начинает опять продавать те же самые квартиры, но уже кому-то другому.

Продается чужая квартира

Арендуется квартира, документы подделываются. После этого квартира продается по привлекательной цене одному или нескольким клиентам, продавцы получают аванс и исчезают. Также квартира может быть продана по поддельной доверенности или свидетельству о смерти.

Такого рода обман становится возможным в большинстве своем из-за невнимательности покупателя ( деньги передаются без оформления, документы не проверяются).

Встает вопрос, а как же проверить документы при покупке квартиры самостоятельно?

Проверить у собственника паспорт, а у военнослужащего удостоверение личности и справку о том, что он прописан на территории воинской части. Не исключена возможность, что перед вами человек похожий на хозяина квартиры, а паспорт получил на основания заявления об утрате.
При возможности, проверьте продавца в различных базах (ГУВД, ЕГРП, нарколога и т.п.).
Проведите проверку правоустанавливающих документов на квартиру. Перед окончательным решением и передачей денег нужно обязательно посмотреть оригиналы всех документов.
Проверьте историю квартиры. Если она продавалась много раз, от сделки лучше отказаться, так как если были нарушены чьи-то права, то каждый из бывших собственников может обратиться в суд для признания сделки недействительной в течение срока исковой давности.

Поговорить с соседями. К примеру с бабушками возле подъезда. От которых можно получить много полезной информации, которая может уберечь от опасной сделки.
Некоторые вещи, может грамотно выяснить только специалист. К примеру, юридические запрещения на квартиру. Но если выполнить проверку по первым пяти пунктам, от большей части проблем можно таким образом застраховаться.

Придется доплатить

Главное правило при покупке квартиры:

Прежде чем что-либо подписать — нужно внимательно прочитать

В договоре должно быть четко прописано, кому и сколько вы должны заплатить, а также условия изменения цены. Иначе, в один прекрасный день можно узнать что из-за плохих погодных условий в Африке цена за квадрат выросла и нужно доплатить.

Качество квартиры не соответствует условиям договора

При подписании акта приема-передачи квартиры ее качество может не соответствует условиям прописанным в договоре.

Так как по закону гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав устанавливается договором и не может быть меньше 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, должен быть не менее 3-х лет. Начинается отсчет со дня подписания акта приема-передачи квартиры.

Сделать можно следующее:

до подписания акта передачи квартиры потребовать от строительной компании составления акта о несоответствие
отказаться от подписания акта
потребовать безвозмездно устранить недостатки (в разумный срок), которые привели к ухудшению качества квартиры или которые делают ее непригодной для проживания
требовать соразмерно уменьшить цену квартиры
требовать возмещения денежных средств потраченных на устранение недостатков

В случае, если застройщик отказывается отказывается устранять в разумные сроки существенные недостатки, то покупатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Оплатите коммунальные услуги

Часто, при продаже квартиры покупателю пытаются передать не только ключи, но и долги по коммунальным услугам. В данном случае стоит помнить, что по жилищному кодексу (ст. 153) обязанность оплаты коммунальных услуг наступает с момента возникновения права собственности.

Сроки передачи квартиры затягиваются

В данном случае застройщик предложит внести изменения в договор и сообщить об этом должен по закону заранее, а покупатель может в свою очередь потребовать уплату неустойки.

Выше перечислены далеко не все нюансы связанные с безопасной покупкой квартиры. Ниже очень показательный сюжет чем может обернуться небрежность и невнимательность в данном вопросе.

Дополнительный способ себя обезопасить при покупке квартиры — это сделать титульное страхование или иначе называет страхование рисков утраты права собственности.

В комментариях буду рад вашим дополнениям.

P.S. Не забудьте, после покупки квартиры можно вернуть 13% от ее стоимости с помощью имущественного вычета.

Читайте как заполнить декларацию 3НДФЛ и получить вычет.

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Нюансы на которые следует обратить внимание

Оцените статью: 4.8 (96%) 10 votes

moi-ipodom.ru

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Приобретение жилья на таких условиях – рискованное мероприятие, требующее профессионального подхода. Если потенциальный покупатель не имеет опыта в совершении операций с недвижимостью, специалисты настоятельно рекомендуют ему или тщательно проверить квартиру перед тем, как приступить к оформлению договора, или обратиться к профильному юристу, который будет сопровождать все аспекты сделки. Дополняя материал, отметим квартиры Уфы, в том числе и вторичное жильё, доступны по адресу https://ufa.etagi.com, не пожалейте 5 минут и посмотрите цены, этот город многих манит.

Ещё одной сложностью здесь становится оформление ипотечных обязательств: новому владельцу жилья придётся внести ощутимых размеров первый взнос и затем регулярно выплачивать банку немалые суммы. И в таких условиях покупателю нужно обезопасить себя от любых попыток мошенничества со стороны продавцов, чтобы потом не оказаться в долгу перед финансовой организацией за квартиру, которая фактически ему не принадлежит или в силу внешних обстоятельств не может быть использована по назначению.

8 направлений предварительной проверки

Нужно получить как можно больше сведений о следующих условиях:

Наличие у продавца полного пакета правоустанавливающей документации – у каждого владельца должны быть договора основания и свидетельства о собственности, кадастровый и технический паспорта на недвижимость.
Отсутствие временно выписанных лиц, которые имеют право проживания даже при смене владельца – это срочные военнослужащие, душевнобольные лица, проходящие лечение в соответствующих заведениях, отбывающие наказание заключённые, дети, воспитывающиеся в госучреждениях, пожилые в домах престарелых.
Отсутствие обременений перед третьими лицами – жильё не должно быть в аренде, залоге или под арестом, в ренте или судебном разбирательстве.
Была ли эта площадь куплена в браке, в этом случае потребуется нотариально заверенное согласие супруга.
Отсутствие несовершеннолетнего собственника, иначе потребуется разрешение на продажу из органов опеки.
Законность перепланировки. Вообще не желательно покупать квартиры с такого рода изменениями, потому что в большинстве случаев новым владельцам приходится потратить много времени и средств на ликвидацию последствий действий прежних жильцов. Именно в этом аспекте продавцы чаще всего обманывают потенциальных покупателей.
Если прежний владелец получил жилплощадь по наследству, следует с помощью нотариуса убедиться в том, что на неё больше никто не претендует.
В случае продажи по доверенности также следует обратиться к нотариусу, который проверит законность действий.

Выявление скрытых долгов

Одним из подводных камней, часто возникающих при заключении сделки купли-продажи квартиры с помощью ипотеки, является утаивание долгов по оплате работы коммунальных служб, поставщиков интернета и телефонной связи и пр. Продавец должен собрать и предоставить справки от каждой из указанных организаций, подтверждающие тот факт, что у него нет задолженностей вплоть до текущего месяца. В том случае, если предыдущий владелец не имеет возможности совершить эти платежи, он может заключить с покупателем соглашение, по которому последний погасит все долги в счёт стоимости квартиры.

Главным условием успешной покупки квартиры во вторичном секторе является внимательная проверка всех документов, справок, также важно вовремя подключить нотариуса, который сможет засвидетельствовать достоверность информации. Особое внимание нужно уделить изучению технического плана квартиры, который находится в техпаспорте – планировка должна ему соответствовать во всех пунктах. Если возникают сомнения в дееспособности продавца, покупатель имеет право потребовать соответствующие справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

www.k-see.ru

Как обезопасить себя при покупке жилья на вторичном рынке

Поиск оптимальных вариантов — самый простой шаг всего процесса. На что следует обратить внимание, чтобы обезопасить себя от ошибок, рисков, обманов и неожиданностей? Даже в том случае, если сделку проводят профессионалы из агентств недвижимости. Нужно самим участвовать во всех основных этапах совершения сделки при покупке жилья — вплоть до подписания договора. Итак, о каких подводных камнях необходимо знать?

Если квартира продается по доверенностиЭто должно насторожить, так как велика вероятность того, что доверенность просрочена или вообще поддельная. Даже если она подлинная, то может быть уже аннулирована собственником. Ими могут быть пожилые люди, дети-сироты, инвалиды, лица, страдающие алкогольной и наркотической зависимостью. К тому же настоящий собственник может не знать о продаже квартиры или его уже нет в живых.

Приватизирована с нарушениямиНеобходимо убедиться в том, что жильцы, участвовавшие в приватизации, знают о продаже квартиры и согласны с этим. Ни в коем случае не стоит соглашаться приобретать жилье “с жильцом”, который обещает выписаться после сделки. Наследственное жилье или хозяин алкоголикНадо проверить, не получена ли приобретаемая квартира в наследство (по договору дарения, ренты). В таких случаях могут появиться другие претенденты на жилье сразу после совершения сделки. Что может ждать покупателя во втором случае? Собственник продаваемой квартиры — недееспособный гражданин (несовершеннолетний, психически нездоровый человек, алкоголик, наркоман). Таким людям не запрещено законом проводить сделки купли-продажи, однако позже они могут быть оспорены в судебном порядке. Или другой вариант. Один из собственников квартиры — военнослужащий, заключенный или временно отсутствующее лицо. За такими гражданами сохраняется право пользования квартирой.

Собственники — супругиКвартира принадлежит супругам. В таком случае необходима нотариально заверенная доверенность второго супруга, так как по закону имуществом, нажитым в браке, они имеют распоряжаться только вместе.

Договор купли-продажиСоставление договора купли-продажи лучше доверить профессионалам. Правильно составленный документ (условия о передаче денег, фактического освобождения квартиры и т. д.), а также правильное документальное оформление результатов его исполнения (расписки о получении денег, акты о передаче квартиры и т. п.) поможет обеим сторонам свести к минимуму возможный риск совершаемой сделки и избежать каких-либо иных негативных последствий.

Аванс или задаток?Нередко составление договора бывает недостаточным, необходимо внесение предоплаты — задатка или аванса. Для многих это одно и то же, а вот с юридической точки зрения разница есть. Задаток — это довольно строгая форма для первоначального платежа. В случае если по не зависящим от продавца причинам покупатель отказывается покупать недвижимость, то он уже не вернет обратно денежную сумму, уплаченную в качестве задатка продавцу. Закон также защищает интересы покупателя при заключении договора задатка. Если продавец по каким-то причинам отказывает покупателю в продаже недвижимости (например, нашел более выгодного клиента), то он будет обязан выплатить ему денежную сумму, превышающую вдвое задаток, который получил по договору. Аванс — более свободная форма для подтверждения намерений покупки, так как если сделка не состоится в срок, указанный в предварительном договоре, то продавец просто вернет деньги покупателю.