На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке? Покупка квартиры на что обратить внимание в новостройке

На что надо обратить внимание при покупке новой квартиры в новостройке

Покупка жилья – крайне ответственный шаг, подготовиться к которому следует как можно более обстоятельно. Вариантов такой покупки много: оплатить всю квартиру сразу или в рассрочку, получить субсидию, взять ипотеку, пользоваться услугами риелторов или оформить все самостоятельно, покупать на вторичном рынке или на первичном – все зависит только от вас.

Если вы все же решили купить квартиру в новостройке, вам стоит быть готовым к ряду тонкостей, на которые нужно обратить внимание во избежание дальнейших проблем. О том, в каких именно деталях кроется дьявол, поговорим далее.

Как выбрать подходящую новостройку для покупки квартиры

Существует несколько этапов выбора новостроя, в котором вы собираетесь покупать квартиру. Важно быть особенно тщательным в выборе – жилье не повседневная покупка, и восстановить потерянные в случае халатности средства будет очень нелегко – если вообще возможно.

Этап первый: определите характеристики будущего жилья.

В целом, купить квартиру в новостройке гораздо удобнее, чем на вторичном рынке – вы можете полностью самостоятельно выбрать большинство параметров квартиры. Выбирая дом, обратите внимание на следующие нюансы:

Тип дома: кирпичный или панельный
Вид планировки
Развитость инфраструктуры района
Доступность транспортной развязки

Определившись с тем, что вы желаете приобрести, можете искать новостройки, подходящие по параметрам. Найдя подходящую, приступайте ко второму этапу – изучению информации о застройщике.

При покупке квартир на первичном рынке этот пункт так же важен, как изучение истории квартиры при покупке на вторичном. Выясните всю доступную информацию о других проектах данного застройщика, изучите форумы на предмет отзывов покупателей квартир в других построенных этим застройщиком домах: вовремя ли он заканчивает строительство? Насколько обещания в рекламе соответствовали реальному состоянию квартир после сдачи? Не возникало ли проблем позже?

Солидная компания, на которую можно положиться, имеет внушительное количество законченных проектов и не имеет просрочек, а качество выполненных работ соответствует заявленному. Другой вопрос – даже если застройщик недавно появился на рынке, он может быть надежным. Здесь поможет оценка стоимости квартир – чем дешевле относительно средней рыночной цены для квартир выбранного вами типа в том же районе, тем подозрительнее. Вполне вероятно, что застройщик либо не имеет достаточно средств для завершения строительства, либо попросту крупномасштабный мошенник, который объявит о банкротстве после получения денег и попросту исчезнет.

Застройщик вполне надежен? Тогда время для третьего этапа – осмотрите будущий дом! Не стесняйтесь побывать на строительной площадке и оценить активность ведения работ. Кроме того, продолжите поиск информации: узнайте, аккредитован ли этот новострой в банках. Возможность купить квартиру в новостройке в ипотеку – преимущество, предоставляемое далеко не всеми застройщиками.

Последний, заключительный этап – проверка всей документации и юридических нюансов. Этот этап является наиболее важным, поэтому сайт elgreloo.com приготовил для вас более подробный разбор темы.

Юридические нюансы покупки квартиры в новостройке

Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, первое, что вам нужно запомнить - подписывая договор, вы официально становитесь партнером компании-застройщика. Именно поэтому, если компания объявит о банкротстве, вернуть деньги обратно будет практически невозможно.

Кроме того, компании застройщики не заключают типовых договоров – работа ведется с каждым покупателем индивидуально, оговаривается каждый пункт. Будьте внимательны, не пропускайте ни одного пункта и ни одной сноски мелким шрифтом, убедитесь, что вы точно поняли все условия правильно – если понадобится, задавайте уточняющие вопросы по каждому из пунктов или пригласите юриста со стороны, вы в своем праве.

Полноценный, оговаривающий все нюансы договор должен содержать следующую информацию:

Подробные технические параметры приобретаемой квартиры
Сроки ее сдачи
Стоимость покупки
Период оплаты
Длительность гарантийного периода

Отсутствие хотя бы одного из этих пунктов является достаточным основанием для отказа от заключения сделки.

Кроме того, прежде чем подписывать договор, потребуйте у представителя компании-застройщика следующий комплект документов: свидетельство о собственности на застраиваемый участок (это может быть аренда), официальное разрешение на строительство жилого здания, пакет проектной документации со всеми параметрами будущего здания, а также учредительные документы компании-застройщика.

Если вы не желаете разбираться со всеми тонкостями, вы можете купить квартиру в новостройке, воспользовавшись услугами риелторской компании. Специалисты, имеющие многолетний опыт работы на рынке недвижимости, ориентируются во всех подводных камнях значительно лучше вас, а содержащийся компанией штат профессиональных строителей и застройщиков позволит учесть все тонкости – и технические, и юридические.

Техническое состояние квартиры при покупке: что оценивать

Квартира может сдаваться в эксплуатацию без отделки, с черновой отделкой, с полной отделкой – качество выполнения работ должно быть соответствующим заявленному застройщиком. Если есть расхождения и недостатки, вы вправе отказаться от предоставляемой квартиры и потребовать аналогичную, но соответствующую указанным в договоре характеристикам.

Поэтому, прежде чем купить квартиру в новостройке и подписывать акт приемки-передачи, обратите внимание на следующие моменты:

Тщательно осмотрите стены, потолки и полы – не должно быть никаких промоканий и следов грибка
Все параметры должны точно соответствовать указанным в договоре
Не должно быть никаких трещин – они свидетельствуют об аварийности участка
Швы межпанельных стыков должны быть прямыми, без потеков и липкости, равномерно окрашенными
Проверьте прозрачность и целостность оконных стекол (в том числе не должно быть никаких сколов, трещин и царапин)
Проверьте размещение дверей, окон, коммуникаций и систем отопления на соответствие проекту
Плотность и удобство закрывания дверей
Подключите в разных точках квартиры какой-либо электроприбор, чтобы оценить состояние проводки

Прежде чем купить квартиру в новостройке, уточните еще следующий момент: в договоре должна быть указана полная сумма, которую вы оплачиваете. Некоторые застройщики, чтобы сократить собственные расходы, указывают только 70%, а остаток вы вносите другими путями – например, как страховочные взносы. Подписание такого договора опасно тем, что при его расторжении (такая вероятность может возникнуть всегда, по самым разным причинам), вы сможете вернуть только те самые 70% - если только страховочное соглашение не предусматривает совершение страховых выплат в случае расторжения сделки.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

По данным компании «Метриум», россияне покупают новое жилье 1-2 раза в жизни. Однако среди всех возможных приобретений квартира — не только самое главное, но и сложное.

Если речь идет о новостройке, необходимо учесть множество нюансов: от юридического статуса жилья до формы соглашения; от расположения жилого комплекса до наличия в нем инфраструктуры; от этажа с выбранной квартирой до ее планировки. Эксперты «Метриум» подготовили 10 рекомендаций, которые помогут правильно выбрать жилье в новостройке.

Каждый покупатель обладает ограниченным бюджетом, поэтому его главная задача — выбрать оптимальное жилье по имеющимся в распоряжении финансам. Для этого предлагаем следовать определенному алгоритму, состоящему из 10 шагов.

1. Определитесь с типом жилья

В Москве сегодня можно купить не только квартиры, но и апартаменты. Данный формат отличается своим правовым статусом — в силу некоторых технических особенностей он регистрируется как нежилое помещение. Фактически же это может быть связано со статусом земли под зданием, хотя сама постройка будет удовлетворять всем критериям законодательства и СНИПов, предъявляемых к жилью. Апартаменты примерно на 20-30% дешевле квартир — в этом их главный плюс. Однако в них нельзя оформить постоянную регистрацию (прописку). Кроме того, на апартаменты не распространяются налоговые льготы и вычеты, из-за чего в содержании они обходятся несколько дороже квартир. Однако разница в стоимости с классическим жильем, как правило, покрывает повышенные затраты.

2. Выберите нужный этаж

Этажность, как никакой другой критерий выбора квартиры, по-прежнему окутан мифами из прошлых эпох жилищного строительства. Начнем с того, что первые этажи больше не проектируются в столичных новостройках как жилые, поэтому в самом худшем случае вы выберете квартиру на втором этаже. Никаких проблем с сыростью, шумом или запахами с улицы не будет, а поломка лифта не обернется трагедией. Верхние этажи также ничем не хуже: современные технологии исключают сквозняки, а лифтовое и другое издающее шум оборудование, размещаемое на чердаке, надежно звукоизолировано.

3. Определитесь с планировкой

Застройщики предлагают сегодня два основных типа планировки: классический и европейский. Классическая планировка предполагает отдельную кухню. Пусть и небольшая, но отдельная зона для приготовления пищи все еще находит своих приверженцев. Европейский формат объединяет кухню и гостиную в одно пространство, но имеет отдельные спальни. Такая планировка, особенно в небольших квартирах, позволяет разделить гостевую и хозяйскую зону, уйти от проблемы тесного пространства для приема гостей или использования не предназначенных для этих целей спален.

4. Узнайте о наличии отделки

На первичном рынке все еще преобладают новостройки с черновой отделкой, то есть квартиры в них передаются без стен и ремонта. Это позволяет придумать собственный дизайн, но отделочные работы и стройматериалы влетают в копеечку, а сроки заселения — сдвигаются. Поэтому все чаще застройщики предлагают готовые квартиры, доля которых на рынке составляет сегодня 16%. Дизайн придумают за вас, но зато ремонт от девелопера обойдется на 20-30% дешевле своего, а въехать в квартиру можно будет сразу послед сдачи объекта в эксплуатацию. Есть еще промежуточный вариант, который называется white box (в переводе на русский — «белая коробка»). Это такой формат ремонта, когда застройщик возводит межкомнатные перегородки, разводит коммуникации по квартире, выравнивает и красит стены в белый цвет. Покупателю остается только сделать косметический ремонт.

5. Изучите инфраструктуру проекта

В современных жилых комплексах застройщики часто предусматривают собственную инфраструктуру. Чем больше по своим масштабам проект, тем больше вероятность, что в нем появится собственный детский сад (причем не один), школа, поликлиника и паркинг. Однако нередко застройщики умалчивают о том, что соцобъекты будут вводиться на поздних стадиях строительства и первым новоселам ЖК придется их ждать возможно не один год. Уточняйте эту информацию заранее. Кроме того, говоря о паркинге, узнайте количество машино-место в нем и число квартир в проекте. В идеале их соотношение должно быть 1:1, и чем ближе к этому показателю, тем лучше.

6. Обратите внимание на транспортную доступность ЖК

Если вы привыкли пользоваться общественным транспортом, то вам следует отдавать предпочтение новостройкам рядом с метро. Такие проекты, как правило, дороже, но они впоследствии сэкономят много свободного времени. Если вы предпочитаете передвигаться на личном авто, то оцените ситуацию с дорожной сетью: насколько далеко расположены вылетные магистрали, третье транспортное кольцо, а также обратите внимание на ситуацию с пробками в районе — короткий путь в километрах не всегда означает быструю езду. Не пренебрегайте также изучением планов развития транспортной инфраструктуры всего района: возможно рядом с понравившимся ЖК в «медвежьем углу» уже строится новая станция метро или дорожная развязка.

7. Узнайте о скидках, акциях и специальных предложениях

Почти все застройщики сегодня предлагают разные способы приобретения квартиры. Рассрочка позволяет оплатить квартиру частями в сжатые сроки. Некоторые застройщики даже предлагают ее до конца строительства. Максимальный период рассрочки сегодня достигает 4 лет. Трейд-ин дает возможность реализовать свою старую квартиру силами девелопера или риелтора и зачесть ее стоимость в оплату выбранной вами квартиры в новостройке. Не забудьте узнать об акциях — почти все застройщики сегодня предлагают скидки. В массовом сегменте средний размер дисконта составляет порядка 6-7%, в бизнес-классе — 10-15%, а элитном сегменте обычно скидки обсуждаются индивидуально, но могут достигать 20-30%.

8. Наведите справки о застройщике

На рынке жилья работают самые разные компании: большие и маленькие, старые и новые. Не секрет, что время от времени совершаются бизнес-ошибки и стройка дома может «встать». Чтобы не попасть в такую ситуацию необходимо тщательно изучать девелоперов понравившихся вам проектов. Предпочтение следует отдавать признанным лидерам рынка с большим объемом застройки и многолетним опытом работы. Кроме того, обратите внимание на состав банков, которые выдают ипотеку на квартиры в проектах девелопера: все кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому факт сотрудничества со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ и другими важными институциями говорит в пользу надежности застройщика.

9. Внимательно читайте договор

Определившись с жилым комплексом и квартирой, вам остается только подписать договор. Однако этот этап не проще, а во многом даже сложнее предыдущих. Обратите внимание на форматы соглашений, которые предлагают застройщики. Лучший вариант для строящейся квартиры — договор долевого участия (ДДУ), для готового жилья — договор купли-продажи. Иногда застройщики предлагают разные формы предварительных договоров, когда вы заключаете соглашение о том, что в будущем подпишете основной договор, но деньги отдаете сейчас. Закон о долевом строительстве прямо запрещает такие формы соглашений при покупке строящегося жилья, поэтому их следует избегать — ориентируйтесь на те проекты, где продажи идут по ДДУ, тогда вы будете защищены 214-ФЗ. Предварительный договор возможен только в том случае, если вы покупаете уже готовое жилье во введенном в эксплуатацию доме.

В договоре долевого участия обратите внимание прежде всего на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры. Если девелопер обязуется отдать ключи в течение n-количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, то это рискованно, потому что дом может и не получить разрешение на ввод от властей. Поэтому передача объекта должна быть либо указана точно, скажем, III квартал 2018 года, либо привязана к какому-то событию, которое неизбежно произойдет.

10. Обратитесь к риелтору

Сегодня на столичном рынке новостроек представлено более 350 жилых и апартаментных комплексов. Примерно столько же проектов нового жилья реализуется в Подмосковье. Речь идет о почти сотне тысяч квартир на рынке, что гораздо больше, чем 5 и тем более 10 лет назад. Чтобы не потеряться во всем этом многообразии, нужен гид по рынку недвижимости. Риелтор поможет выбрать максимально подходящий именно вам проект, учитывая ваши финансовые возможности и жизненную ситуацию. Кроме того, некоторые застройщики вовсе не ведут прямых продаж, а сотрудничают только с риелторскими фирмами.

«Вышеперечисленный список рекомендаций нельзя назвать исчерпывающим, потому что сколько есть на рынке покупателей, столько и стратегий потребительского поведения, — резюмирует Наталья Круглова, генеральный директор компании „Метриум“, участник партнерской сети CBRE. — Если вы покупаете квартиру для себя на многие годы вперед, то руководствуетесь несколько иными „вводными“, чем клиент, который планирует сдавать объект в аренду или выгодно его перепродать. Грамотно адаптировать покупательскую стратегию под ваши индивидуальные задачи может только профессионал рынка — риелтор, поэтому не следует пренебрегать его услугами».

www.metrium.ru

Новостройки, застройщики и строительство

Купить дом, участок, квартиру

www.ppl.nnov.ru

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке!

Купить квартиру от застройщика — коротко о главном

Покупка недвижимости – отличный актив, если подойти к делу с умом. Один из лучших. Главное четко проанализировать рынок предложений и сформировать свой список логичных параметров, которые обеспечат вам надежность в этом процессе.

Итак, как присоединиться к стройным рядам довольных дольщиков?

Получите всю доступную информацию по застройщику. Поверьте, чем ее будет больше, тем лучше для вас. Начните с сайта компании и осмотра интересующего объекта вживую. На этом этапе уже отсеивается множество сомнений и видно, стоит ли дело вложений. Высший пилотаж – это, конечно, обсудить между делом с рабочими на объекте, как на самом деле идет процесс. Платят ли им, какие сроки будут реальными. Платежеспособность застройщика по объекту – уже показатель. Хотя теперь застройщик обязан с некоторых пор иметь страховую сумму для выплат дольщикам в случае неуспеха проекта. И эту сумму он официально должен предъявить государству. Если всплывет информация, что у застройщика имеются крупные долги, то как вы понимаете, ему будет не до отделки и качественной доработки проекта. Гораздо приоритетнее для него будет сдать данный объект поскорее. Что, вне сомнений, негативно скажется на качестве.
Не сильно ли низкую цену на квартиры в новом доме заявил застройщик? Заниженная цена может быть всего лишь приманкой для привлечения ваших денег к проекту, которому на самом деле предложить нечего, кроме этой самой цены, которая в итоге может быть фиктивной. Словом, где-то здесь зарыт подводный камень. Посмотрите форумы, пообщайтесь с уже имеющимися дольщиками этого застройщика. Посмотрите также другие его объекты вживую.
Посмотрите учредительные документы предприятия. Их вы имеете право попросить у начальства данного предприятия. Внесены ли они в Единый Государственный Реестр юридических лиц. Должны быть в наличии свидетельства ИНН и ОГРН, уточните, кто и на каком основании ведет переговоры от лица руководства компании.
Имеется ли у данной компании разрешение на строительство, каков срок действия данной лицензии. Соответствует ли заявленная высотность проекта разрешению. Какие заявлены итоговые сроки строительства. Внимательно изучите проектную документацию.
Изучите непосредственно сам договор. По возможности проконсультируйтесь по поводу договора с юристом. Он в силу профессиональных навыков сможет быстро обнаружить подводные камни, если они там присутствуют. Изучите особенности вашего варианта ДДУ (договора долевого участия)
Обратите внимание, что в графе о праве застройщика на данный земельный участок и информации о назначении этого участка должно стоять: «для строительства жилого дома по адресу…».
Найдите в преамбуле договора информацию о том, что застройщик участвовал в торгах о праве собственности на землю под данный объект. Участвуют ли власти в проекте, есть ли договор с ними?