Квартиры в новостройках Санкт-Петербурга - Грин Сити Эстейт. Цены прогноз недвижимость

прогноз на несколько лет вперед

Стоит ли покупать квартиру на Пиренейском полуострове? Когда лучший момент для покупки? Подобные вопросы волнуют как инвесторов, так и тех, кто присмотрел себе домик у моря, но не уверен, когда будет лучший момент для покупки. Прошлый 2017 год был ознаменован бурным ростом цен и повышением спроса на жилье.  По данным за прошлый год цены в среднем выросли на 6,2%, в последний раз подобный рост наблюдался еще в докризисном 2007 году. В 2017 году рекордные цифры были зафиксированы в Мадриде (11,5%), Каталонии (9,6%) и на Балеарских островах (9,8%). За первое полугодие 2018 года цены еще подросли, в целом 5,6% по всей Испании, в Мадриде 8,5%, в Барселоне на 10,5% и на Балеарских островах 5,5%. Остановится ли этот стремительный рост? Что говорят специалисты?

Цены на недвижимость на Майорке неуклонно растут

Прогноз цен

По прогнозам специалистов цены продолжат свой рост и через три года будут выше на 18-25%, причем каждый год рост будет составлять 7-8%. Если говорить об аренде, рост цен составит около 6% ежегодно. Самый бурный рост цен обещают в Мадриде и Барселоне, около 9-12% в течение года, то есть, более 25-30% в ближайшие годы, причем первый семестр 2018 года подтверждает самые смелые предсказания. К тому же подобный рост цен не обойдет стороной и недвижимость в маленьких городах, где предполагается повышение цен около 3% ежегодно.

Ипотечное жилье

В 2018 году продолжается ипотечный бум и предполагается, что уже в 2019 году более 25% квартир будет куплено в ипотеку. И не удивительно, ведь банки дают ипотеку под 80-100% стоимости жилья на 20-30 лет и с процентной ставкой 2-5%. Однако многие специалисты уверены, что подобные благоприятные условия не продлятся долго и лучше поспешить с покупкой квартиры в ипотеку.

Новостройки

Ожидается новый виток популярности новостроек на рынке Испании. По традиции в Испании вторичное жилье пользуется бóльшим спросом, чем новое, но по прогнозам специалистов, в 2019-2020 годах все больше и больше испанцев будут приобретать квартиры в новостройках и строящемся жилье. В 2017 году новостройки занимали всего 7% от общего числа, в первом семестре 2018 года это число выросло до 15%. Предполагается, что в 2019 году будет продано около 25% нового жилья от общего числа, а к 2022 новое и строящееся жилье будет составлять половину рынка. Плюсы новостроек – это современное качественное жилье в динамично развивающихся районах города, минусы – мало бюджетных предложений на рынке и далеко от центра города.

Торговые помещения

Инвесторы все больше вкладывают капиталы в торговые помещения и логистические центры. Это более бюджетное приобретение, чем жилое помещение, при этом рентабельность торговых помещений выше, в среднем 9% в год.

Специалисты утверждают, что спрос на торговые и логистические помещения будет расти, как и их рентабельность. С другой стороны, повышение цен на недвижимость коснется и торговых помещений, около 5% в год.

Логистические комплексы – одна из самых выгодных инвестиций

Квартиры в маленьких городах

Еще одна новая тенденция – это приобретение недвижимости в небольших городах, поселках и пригородах. Пока что цены в этих населенных пунктах выросли незначительно, но ожидается, что через 3-5 лет их стоимость поднимется на 15-20%. Многие приобретают эти квартиры в качестве загородного жилья, особенно если речь идет о приморских городках. Эксперты утверждают, что в 2019 году спрос на подобное жилье в качестве инвестиции или загородного жилья вырастет на 5-8%. Традиционно недвижимость на побережье, особенно на Коста Брава и Коста Дорада, покупали европейцы, но в последние годы загородное жилье начали приобретать и сами испанцы.

Средние цены на недвижимость в Барселоне

Барселона – это один из самых популярных для жизни, работы и отдыха городов Испании, поэтому именно там самые высокие цены на недвижимость. В течение последних 5 лет на рынке барселонской недвижимости цены выросли на 48,8%, в центральных районах до 60%. На второй семестр 2018 года средняя цена в Барселоне за квадратный метр составляет 3281 евро и до 10000 евро м2 в престижных районах. В любом случае, через несколько лет эти цены будут выше как минимум на 17-30%. Если вы хотите приобрести квартиру в Барселоне или виллу на Коста Дорада, сейчас самое время. В Lusa Realty мы оказываем  всю необходимую помощь и сопровождение в процессе выбора, приобретения и оформления недвижимости.

lusarealty.ru

прогноз аналитиков и последние новости о жилье

Краткое содержание

Стоимость квартир и домов по традиции остается одной из наиболее обсуждаемых тем среди большинства граждан РФ. Это обусловлено тем, что рано или поздно каждый человек задумывается о благоустройстве своей жизни через приобретение собственного жилья. Основным обстоятельством, формирующим спрос, является цена жилплощади, потому потенциальные покупатели активно следят за изменениями на рынке недвижимости.

Аналитики ежегодно выдвигают предположения касательно стоимости квартир, основанные на множестве разнообразных факторов, среди которых основополагающими считаются предшествующие закономерности ценовой динамики. Сделанный экспертами прогноз цен на недвижимость в 2018 году в России предполагает два основных пути развития событий – оптимистически и пессимистический. Следует более детально рассмотреть каждый из них, а также разобраться в причинах, которые легли в основу таких прогнозов.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

За последние годы в 78 регионах Российской Федерации цены на жилплощадь постепенно падали. Главной причиной данного процесса стало снижение спроса в результате нестабильной экономической ситуации в стране. Если опираться на данные Росстата за 2014-2016 годы, стоимость недвижимости на первичном рынке в среднем уменьшилась на 3%.

Естественно, официальные статистические данные отражают исключительно ценовое значение предложения. Реальная же стоимость домов (при учете скидок) снизилась на 10%. При этом, невзирая на стабильное падение ИЦ, Росстат сообщает о том, что цена кв. м. не только не снизилась, но и продолжала подниматься по всем видам жилплощади.

В течение последних пяти лет в некоторых регионах России на первичном рынке наблюдался стойкий рост стоимости квартир. Особенно это заметно при рассмотрении категории элитной недвижимости, которая активно дорожала, несмотря на экономический кризис. Исходя из этого, цены на недвижимость в 2018 году по прогнозам аналитиков продолжат увеличиваться.

Что касается рынка вторичного жилья, то здесь ситуация обстоит иначе. Все типы продаваемой недвижимости существенно упали в цене, особенно это сказалось на элитных домах и квартирах.

Пессимистический прогноз развития событий

Пессимистический сценарий заключается в том, что ранее отмеченные тенденции продолжат развиваться и в будущем. Многие аналитики сходятся во мнении, что ситуация относительно стабилизируется не ранее 2020 года. С экспертами, сделавшими данный прогноз, солидарны и представители Российского экономического университета имени Плеханова.

На то, что свои позиции укоренит именно отрицательный сценарий, указывает ряд факторов. Из-за невозможности резкого возрастания заработных плат спрос на жилплощадь останется таким же низким, следовательно, темпы возведения новых строений пойдут на спад.

Стоимость кв. м. также останется прежней, а это – колоссальные деньги для среднестатистического гражданина. Даже скидки на недвижимость и некоторое удешевление не смогут существенно повлиять на сложившуюся ситуацию, ведь по данным, предоставленным Росстатом летом 2016 года, реальный доход населения снизился на целых 8,5%.

Оптимистический прогноз

Анализируя прогноз цен на жилье в 2018 году, и рассматривая последние новости, следует отметить, что не все аналитики настроены так пессимистично.

С ранее упомянутым сценарием совершенно не соглашается М. Мень, который является руководителем Минстроя. Эксперт отмечает возрастание спроса на недвижимость за последние годы, потому он уверен, что даже экономический кризис в России не способен остановить данную тенденцию. Кроме того Мень заявляет, что ипотека с приемлемой процентной ставкой сможет стать трамплином для развития рынка недвижимости в 2018 году.

Оптимистично на ситуацию смотрит и Г. Греф – глава Сбербанка. Эксперт преисполнен уверенности, что уже к концу декабря на рынке произойдут позитивные изменения, а в следующем году ситуация окончательно стабилизируется.

По заявлению первого заместителя председателя правительства РФ И. Шувалова в наступающем году будет дан старт снижению ипотечных ставок, что поспособствует положительным переменам на рынке недвижимости. Чиновник также отмечает, что в будущем году Российскую Федерацию ждет стабильный экономический рост.

Итак, многие аналитики придерживаются мнения, что в 2018 году стоимость жилплощади будет постепенно увеличиваться. Уже сегодня рынок недвижимости демонстрирует положительные изменения, а потому в дальнейшем можно ожидать его полного «выздоровления».

К примеру, если принимать во внимание прогноз цен на недвижимость в 2018 году в Москве, то стоимость жилого пространства в сердце России вырастит на 1-2%. Такой вывод сделан на основании данных за период с 2016 по 2017 год. Если сравнивать с прошлым годом, в текущем году было заключено на 24% больше контрактов о долевом участии.

Помимо этого следует отметить, что в 2017 произошло подорожание строительных материалов, что повлекло за собой рост расходов застройщиков. Благодаря данным предпосылкам можно прогнозировать приумножение стоимости кв. м. недвижимости.

Прогноз стоимости жилплощади в разных регионах России

В каждом отдельно взятом регионе Российской Федерации будет складываться своя рыночная ситуация, так как на стоимость недвижимости влияют определенные факторы:

Доход и платежеспособность местного населения;
Скорость и объемы возведения новых зданий;

Соотношение дорогой и дешевой недвижимости;
Политика на региональном уровне.

Если руководствоваться наиболее распространенными оценками и предположениями экспертов, то в следующем году россиянам стоит ожидать следующих цен на жилплощадь:

220 тыс. р. – средняя цена за кв. м. в столице. Москва, как обычно, станет лидером по стоимости в рейтинге цен на квартиры;
95 тыс. р. – стоимость кв. м. жилплощади в Сочи. Это значит, что цена на квартиры и дома в данном городе увеличится на целых 5%;
75 тыс. р. – средняя цена за квадрат новостройки в Геленджике. Рост стоимости на жилье закономерен, ведь Геленджик – один из лучших курортных городов России;
70 тыс. р. – цена за кв. м. в Екатеринбурге. Прогноз цен на недвижимость в 2018 году в Екатеринбурге неутешителен, так как стоимость недвижимости снизиться на 2%;
67 тыс. р. – стоимость квадрата жилплощади в городе Казань. Эксперты прогнозируют, что цены на дома и квартиры здесь снизятся на целых 5-6%;
65 тыс. р. – цена квадрата новостройки в Нижнем Новгороде. По мнению аналитиков на рынке недвижимости Новгорода в следующем году произойдет падение на 3-4%;

60 тыс. р. – стоимость кв. м. квартиры в городе Самара;
57 тыс. р. – стоимость квадрата жилплощади в Ростове-на-Дону. Эксперты прогнозируют падение цен на недвижимость в пределах 1-2%;
49 тыс. р. – цена кв. м. в Перми;
47 тыс. р. – стоимость кв. м. жилплощади в городе Волгоград. Аналитики пришли к мнению, что цены на жилье в Волгограде существенно снизятся (на целых 6%).

А вот прогноз цен на недвижимость в 2018 году в Санкт-Петербурге несколько удивляет: стоимость квартир в этом прекрасном городе останется прежней – 100 тыс. р. за кв. м. То же самое касается Хабаровска, цена кв. м. недвижимости в котором на данный момент составляет 70 тыс. р.

kitjournal.ru

Прогноз цен на недвижимость в Москве 2018-2019 год

Многие заинтересованы планированием покупки жилья, но чтобы пойти на такой решительный шаг необходимо проанализировать ситуацию на рынке недвижимости. И понять, а будет ли в ближайшем времени данное приобретение выгодно, или в скором времени цены на жилье снизятся. А может наоборот подвергнутся резкому росту. Но даже несмотря на все эти факторы, недвижимость в Москве все равно останется популярна. Это столица! Это город, в который едут на постоянное место проживания большое количество людей в поисках перспектив, любви и счастья.

Скаждым годом спрос в столице на рынке недвижимости растет, и застройщики всеми силами его удовлетворяют. Если сравнивать цены по России в целом, и отдельно по Москве, то можно увидеть не совсем радостную картину.

Москва – это очень дорогой город с точки зрения покупки недвижимости. Стоимость жилья постоянно растет и не только в новостройках, но и на вторичном рынке.

Застройщики выступают с предложениями лучших вариантов недвижимости, строят микрорайоны и мини-городки. По анализу экспертов, заключение долевых договоров увеличивается ежегодно на 25%. Одновременно с данной тенденцией, наблюдается и рост цен на строительные услуги и материалы, и некоторые застройщики, попадая в подобную ситуацию, замораживают строительство, чтобы не работать в убыток.

Какие прогнозы на цены недвижимости в 2018 году

Эксперты дают информацию о том, что в 2018 году рост цен немного снизит свой темп. В первую очередь это связано с поручением кабинета министров уменьшить стоимость недвижимости путем увеличения застроек эконом-класс. Немаловажную роль сыграет и процент по ипотеке в Сбербанке, который составит порядка 13%.

Спрос растет, а предложение вслед за ним. Бытует мнение, что высокая цена за метр квадратный на недвижимость держится благодаря высокому предложению элитного жилья. Так как, состоятельные люди предпочитают вкладываться в бюджетные варианты, чтобы в дальнейшем получать с них прибыль, путем сдачи в аренду или перепродажи.

По приведенным данным риэлторов, на сегодняшний день в Москве более 100 тысяч квартир без проживающих. Собственникам нет смысла содержать жилье, по причине чего предложения вторичного рынка только растут, и зачастую оказываются выгоднее предложений в новостройках.

Большинство населения со всех регионов страны стремятся переехать в Москву, будучи уверенными, что в столице их ожидает перспективная и безоблачная жизнь. Доходы таких граждан, по статистике, находятся на невысоком уровне. Тем самым спрос на покупку жилья начинает постепенно снижаться.

Важными факторами, которые косвенно повлияли на снижение спроса, выступают:

санкции, введенные против РФ, по причине которых инвесторы не имеют возможности покупать заграничные ценные бумаги;
нет роста дохода у потенциальных покупателей, большинство не могут обратиться даже к ипотеке;
обозначенный срок кредитования при господдержке;
высокая инфляция на рынке строительных материалов, которая ведет за собой высокую себестоимость новостроек.

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году

По прогнозам, приведенным аналитиками, в 2019 году ожидается резкое падение цен на недвижимость, которое составит около 30 — 40%. Мало верится в такой прогноз, но время покажет. По данным, которые приводят успешные агентства недвижимости, падение цен наблюдаться будет, но отметки выше, чем понижение на 7%, оно не достигнет.

С уважением, частный риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!

Получить бесплатную консультацию риэлтора:

Также будет интересно:

Буду благодарен за like

Похожее

brosalin.ru

Прогноз цен на рынке недвижимости в 2017 году

Рынок недвижимости не раз проходил периоды подъема и спада. А что ждет участников рынка в будущем 2017 году? Прогноз недвижимости на 2017 дают авторитетные отечественные специалисты.

Причины дестабилизации

Сейчас наблюдается время снижения рынка: падают цены на объекты старого фонда, уменьшаются объемы продаж по новостройкам, снизилось общее количество сделок и выданных ипотечных кредитов. Такое положение дел формировалось постепенно, в течение 2–3 лет, по причине следующих факторов:

Введение санкций против нашей страны, запрета на приобретение заграничных ценных бумаг крупными отечественными инвесторами.
Отсутствие стабильного роста доходов потенциальных покупателей, невозможность оплачивать обременительные платежи по ипотеке.
Изменение курсов валют, проблемы с валютной ипотекой в пересчете на рубли, рост процентной ставки, ужесточение требований по ипотеке к заемщикам.
Ограниченный срок программы по выдаче ипотечных кредитов с государственной поддержкой.
Увеличение себестоимости возведения нового жилья, банкротство строительных компаний, снижение сумм жилищных инвестиций.

По мнению специалистов, в следующем году не стоит ожидать резкого прироста рынка недвижимости.

Дальнейшее снижение цен на недвижимость в 2017 году

Прогноз цен на недвижимость в 2017 году подтверждает общую тенденцию падения. В Уральской палате недвижимости считают, что 2017 и 2018 годы станут провальными для продаж на рынке. Если сейчас наблюдается лишь некоторое снижение доходности, то в дальнейшем возможен коллапс в сфере продаж жилья. По рынку вторичного жилья специалисты ожидают снижения цен за квадратный метр. Например, в Екатеринбурге прогнозируется уменьшение стоимости на 5–7 %.

Такое положение дел на рынке можно назвать выгодным для покупателей. Именно сейчас можно выбрать из большого разнообразия предложений подходящую квартиру по сниженной стоимости. Если раньше потребитель мог себе позволить 1–2 комнатную квартиру, сейчас по той же цене можно присмотреть уже 2–3 комнатное жилье или большей площади.

Высокая вероятность кризиса

Геннадию Стернику, профессору из Российского экономического университета, рост рынка недвижимости кажется возможным только после 2017 года. Причем ощутимый рост цен можно будет увидеть лишь в 2019 году. До этого ситуация только ухудшится, вплоть до кризиса, низшая точка которого будет в 2017 году. Строительство нового жилья будет замораживаться или приостанавливаться, компании откажутся от крупных проектов. Ученый связывает застой на рынке жилья с отсутствием роста доходов населения.

Некоторые специалисты предупреждают, что рынок недвижимости 2017 может достичь худших показателей за последние годы. Изменения ситуации к лучшему ожидают лишь к 2020 году. Меньше всего кризис отразится на крупных городах, а вот в мелких городах и поселках на фоне низкой доходности населения снижение количества сделок будет заметнее.

Кризис новостроек

В настоящее время новостройки потребителями раскупаются вяло. Часто в новом доме пустуют до половины квартир. Такая ситуация будет наблюдаться еще длительное время, отмечается Вячеславом Трапезниковым, исполнительным директором из Гильдии строителей Урала.

Цены на недвижимость в 2017 году по новостройкам, скорее всего, не будут снижаться. Застройщикам крайне невыгодно резко сбавлять цены, даже ради увеличения объемов продаж. Строители не будут работать себе в убыток, поэтому рынок новостроек, скорее всего, приостановится без резких движений, в ожидании лучших времен. Некоторые аналитики отмечают возможность роста цен на фоне удорожания строительства. Следствием этих действий закономерно станет уменьшение числа объектов, введенных в эксплуатацию, а значит, в будущем возможен дефицит новостроек.

Рост покупательского спроса на недвижимость в 2017 году

Однако прогноз рынка недвижимости на 2017 предсказывает не только появление негативных тенденций. По словам главы Сбербанка Германа Грефа, если и будет хоть какая-то положительная динамика на рынке, то только в области спроса. Сейчас большинство инвесторов в недвижимость замерли в ожидании еще большего падения цен на вторичном рынке. В 2017 году ожидается всплеск покупательского интереса. Но, несмотря на текущие выгодные цены жилья, роста стоимости в скором будущем ожидать не приходится. Поэтому инвесторам, желающим быстро сыграть на изменении цен на недвижимость, придется ждать. Таким образом, период для вложений благоприятный, но быстрой прибыли не будет.

Подводя итоги, отметим, что большинство мнений склоняется к ожиданию в 2017 году дальнейшего снижения рынка недвижимости. Если в 2015–2016 годах рынок недвижимости еще нормально реагировал, и потребители сохраняли платежеспособность благодаря докризисным подушкам безопасности, то в 2017 году запас прочности кончится, и начнется кризис. К сожалению, аналитические данные не дают утешительных прогнозов.

По вторичному жилью цены продолжат снижение, что повлечет рост спроса. А вот значительного снижения цен по новостройкам ожидать не приходится, так как за последние годы наблюдалась тенденция роста себестоимости жилья. Обвал рынка вероятен, вот почему нужно заранее принять ряд антикризисных мер. Что касается риэлтерских и строительных организаций, у них еще есть время выработать программу действий с учетом возможности кризиса.

Еще статьи по теме

Ставка рефинансирования на 2017 год

В сентябре текущего года Центробанк впервые за длительный период времени снизил ставку рефинансирования до 10%. Действия регулятора связаны с улучшением макроэкономической ситуации и стремлением ускорить восстановление экономики. В 2017 году ста...

Новогодние елки 2016-2017 года

Многих родителей интересует, какие новогодние елки в 2016-2017 году подготовили для их семей в Москве в преддверии самого волшебного праздника. Список мероприятия и правда внушительный, и именно поэтому так важно заранее определиться, какие из н...

Отдых в Болгарии летом 2017 года: цены

Если вы ищете такое место для отдыха в 2017 году, где цены оставались бы умеренными даже на программу «Всё включено», а сервис не уступал бы европейскому, то смело планируйте свой отдых в Болгарии. При упоминании Болгарии не у многих людей...

В чем встречать 2017 год Петуха

На смену озорной и дерзкой Красной Обезьяне спешит величавый и храбрый Огненный Петух. Как и любое другое животное из восточного календаря, он начнет диктовать свои требования, в частности, при выборе платья для новогодней ночи. В чем встречать 20...

Кризис в 2017 году: прогнозы для России

Прогнозы Минэкономразвития свидетельствуют, что в 2017 году для России будет окончательно завершен период кризиса, после чего отечественная экономика перейдет к устойчивому росту. Однако в Минфине считают, что говорить о скором преодолении эконо...

Прогноз курса доллара и евро на 2017 год

В 2017 году российская валюта продолжит отыгрывать утраченные позиции по отношению к доллару и евро, свидетельствует прогноз экспертов на среднесрочную перспективу. При этом динамика рубля будет определяться темпами восстановления экономики и ситу...

tooluckymoney.ru

Прогноз цен на недвижимость в 2018 году

Динамика рынка недвижимости в 2018 году волнует многих, и это неслучайно. Год полон событиями в разных сферах общественной жизни, и они, так или иначе, окажут свое влияние на уровень цен на жилье в России и его колебания.

Предварительные ожидания показывают, что стоимость квартир на первичном рынке недвижимости будет расти. Это обусловлено как высоким спросом на жилье в новостройках, так и экономическим фоном в стране.

Спрос на вторичном рынке недвижимости, напротив, нельзя назвать повышенным. Квартиры в этом сегменте, вероятнее всего, продолжат сдавать свои ценовые позиции. Дело в том, что на фоне невысокой их востребованности в целом, происходит плотная реализация объектов в крупных регионах. Вторичный рынок недвижимости, таким образом, затоваривается.

По итогам 2017 года повышение цен переросло уровень инфляции. Такие темпы сохраняются и в первые месяцы 2018 года. Если сравнивать с 2016 годом, то в 2017-м рост цен на квартиры первичного рынка составил 5,8% за третий квартал 2017-го по сравнению с аналогичным периодом предшествующего ему года.

На рынок также вышло в финальной стадии множество востребованных проектов, что позволило констатировать «общую температуру по больнице» как стабильную тенденцию роста цен.

Тем не менее, несмотря на очевидную тенденцию роста, маловероятно, что в 2018 году рынок будут лихорадить стремительные скачки цен на квадратные метры первичной недвижимости. Рост можно охарактеризовать как стабильный и перманентный, но поступательный и сбалансированный, подкрепленный адекватным развитием рынка, появлением на нем новых интересных объектов, улучшением инфраструктуры в отдельных новых районах, плотностью застройки в районах с повышенным спросом.

К примеру, в Москве затоваренным может считаться и рынок первичной недвижимости, что побуждает застройщиков предлагать скидки до 20% на разных стадиях строительства своих объектов. В Санкт-Петербурге уровень спроса на первичном рынке недвижимости превышает уровень предложения, соответственно, рост цен на нем превалирует над возможностью воспользоваться подобными крупными дисконтами, которые появляются именно при избытке предложения на рынке. Некоторые районы Петербурга испытывают неудобства не только в сфере инфраструктуры, но и в вопросе наличия качественных, интересных объектов и жилых комплексов в достаточном количестве.

Можно ожидать роста в 2-3% в процентном отношении. Дело в том, что специфика событий на рынке недвижимости-2017 носила временный, непостоянный характер. Повторение картины событий и факторов, повлиявших на резкий рост инфляции (в 2017-м она составила 2,5% по информации Росстата), не представляется целесообразным. Что касается инфляции, то ожидается ее возвращение к целевому показателю. Неизменно важными останутся показатели индексов на рынке труда, коэффициент безработицы в России и перспективы изменений в налоговом законодательстве. Эти факторы имеют существенное влияние на принятие решения о покупке недвижимости, независимо от того, первичный это рынок или же вторичный.