Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Эскроу счета в долевом строительстве
Эскроу счета в долевом строительстве
Каждый человек, который собирается приобретать жильё у строительной компании, желает обезопасить свои финансовые сбережения в случае заморозки строительства. Кроме того, большое количество молодых фирм начинает постройку и потом, неожиданно замораживает стройку. При этом люди, которые уже купили квартиру от строительной компании, но стройка не завершилась, теряют и деньги, и квартиру.
Эту проблему решило правительство. В январе 2017 года в федеральный закон были внесены изменения. Покупатели жилья теперь могут обезопасить свои вложения с помощью эскроу счетов в долевом строительстве.
Федеральный закон №214 обязывает каждого застройщика предоставлять гарантии на финансовые средства дольщиков. Такими гарантиями являются следующие возможности:
- поручительство банка, к сожалению, эта гарантия в реальной жизни не функционирует;
- страхование гражданской ответственности застройщика, имеет список трудностей, но на деле работает;
- оплата купленного имущества через счета эскроу в долевом строительстве, удачная на сегодняшний день гарантия.
Понятие счета
Эскроу счёт в долевом строительстве является суммой финансов в банке, которую положил дольщик на тот период, пока постройка не закончится, и не будут соблюдены все требуемые условия. По окончании возведения здания и передачи жилья покупателю, они не перейдут к строительной фирме.
Простым языком можно объяснить счета эскроу в долевом строительстве следующим образом: при приобретении недвижимого имущества в новостройке, и оформлении Договора долевого участия, покупатель обязан его уплатить. Однако сумму он передаёт строительной компании через открытый в банке счёт. Деньги, размещенные там, замораживаются и ни один из участников соглашения не уполномочен ими воспользоваться до тех пор, пока строительство не завершится.
Как только дом сдан в пользование и прошла передача застройщиком объекта участника, тогда он может получить свои деньги. Однако средства долевого строительства вернутся к участникам в том случае, если строительная компания не смогла соблюсти свои условия.
Возвращение средств участников долевого строительства в следующих случаях:
- истёк период депонирования;
- аннулирование Договора долевого управления по согласию обеих сторон, либо в судебном порядке;
- отказ строительной компании от соблюдения условий документа;
- дольщик расторгает соглашение согласно федеральному закону №214.
Эти счета являются гарантией дольщику для сбережения своих денежных средств в том случае, если застройщик нарушил требования договора или заморозил постройку.
Что получает покупатель
Сразу стоит отметить, что для дольщиков, такая сделка является привлекательной, потому что, она является безопасной и гарантирует возврат в случае нарушения условий Договора долевого участия. Его деньги в банке, и он получит их обратно в том случае, если строительная компания не выполнит указанные требования. Кроме того, банк является эскроу агентом, и согласно условиям, предусмотренным законом, обязательство банка заключается в начислении процентов на вложенные финансы.
Однако участнику требуется знать ряд факторов, касательно эскроу счетов:
- сумма, находящаяся на подобных счетах, согласно ДДУ не попадает под закон о страховании вкладов, отсюда следует, что дольщику требуется беспокоиться о надёжности банка, но не строительной компании;
- при наличии каких-либо долгов, покупатель их выплатит суммой на счёте, это значит, что он нарушит Договор долевого участия и не приобретёт жильё;
- при нарушении застройщиком требований соглашения, дольщик не может взыскать с него неустойку, поскольку сама строительная компания обеспечила свои требования по ДДУ через эти счета.
Сторона Застройщика
Поскольку денежные средства лежат в банке замороженными, то процесс использования счетов эскроу для застройщиков невозможен. Дело в том, что тот же банк, выдаёт компании-строителю кредит. А учитывая тот факт, что денежные средства выданы под проценты, то это не удачная перспектива, из-за чего удорожается строительство.
Но есть и положительная сторона. Застройщику приходится обеспечить соблюдение всех требований согласно документу перед участником, в сравнении с тем, чтобы добиваться поручительства банка или систематически уплачивать страховую премию по документу обязательного страхования.
Также отмечает и то, что получение денежных средств от банка, несмотря на его дороговизну, стабильнее, чем финансирование участников от протекающих продаж. Учитывая, что деньги на постройку требуются регулярно, дольщики всё же приобретают квартиру у застройщиков с неустойчивым успехом.
Счет предоставляется для любого зарегистрированного Договора долевого участия – банк заключает отдельное соглашение на создание эскроу счета с каждым участником и строительной компанией. Также, в самом ДДУ требуется указать, что расчёты требуется осуществлять на банковскую карту.
Обстоятельства, предусмотренные в соответствии с федеральным законом №214, должны быть чётко указаны в документе. Это касается суммы, продолжительности дед-лайна и условий для прекращения депонирования.
Временные рамки депонирования на счетах эскроу должны превышать не менее чем на полгода срок, указанный строительной компанией для передачи недвижимости. Однако превышение сроков передачи застройщиком приводит к расторжению Договора долевого строительства.
Встречаются случаи, когда участники предпочитают продать свою недвижимость, причём осуществлять это приходится ещё до момента приобретения квартиры. В таком случае Договор долевого участия переоформляется на нового будущего владельца.
При этом, выгоду от таких эскроу счетов получают не строительные компании и даже не участники, а банки!
- Во-первых, банк даёт ипотечный кредит покупателю и получает с этого процент.
- Во-вторых, банк имеет счёт, на котором лежат денежные средства от участника для застройщика, но при этом он же и выдаёт кредит под проценты второму для продолжения постройки и также имеет маржу.
Приобретать жильё от строительной компании по Договору долевого участия, при этом оплачивать квартиру рекомендуется через эскроу счета в целях Вашей же безопасности.
metr.guru
Счета эскроу в долевом строительстве
Счета эскроу в долевом строительстве - теперь обязательная процедура. Но только для тех строящихся объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 01.07.2018 года.
Оплата по Договору участия в долевом строительстве(ДДУ) на строящиеся объекты, разрешение на строительство которых получено до вышеуказанной даты, происходит по старым правилам - после регистрации Договора долевого участия в Росреестре.
Однако теперь денежные средства дольщик обязан отдать застройщику только безналичным путем на расчетный счет юридического лица.
Счета эскроу в долевом строительстве
Уже состоялись первые сделки с участием счета эскроу в долевом строительстве.
Конечно застройщику такой способ оплаты абсолютно невыгоден.
Что такое эскроу счет ?
Специальный условный счет, на котором учитываются денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств
С одной стороны эскроу счет обеспечивает сохранение средств дольщик, с другой стороны - застройщик получает эти средства при выполнении своих обязательств по строительству, которые прописаны в ДДУ.
Оказывается поправки в Ф№-214 "Об участии в долевом строительстве", вступившие в силу в начале июля 2018 года, для получения средств с эскроу счета требуют от застройщика выполнить дополнительное условие!
А именно:
зарегистрировать право собственности в Росреестре хотя бы одной квартиры и предоставить сведения об этом в банк эскроу-агент.
Ведь нередко бывало, что застройщик сдавал многоквартирный дом в эксплуатацию, но не ставил его на кадастровый учет и Росреестр отказывал дольщикам в регистрации права собственности.
А кадастровый учет такого объекта требовал дополнительных расходов на услуги кадастрового инженера.Такая ситуация сильно затягивала сроки регистрации права собственности участниками долевого строительства.
Чтобы исключить подобные обстоятельства - внесли изменения в закон.
Изменения в Ф№-214 "Об участии в долевом строительстве"
Вот как прописано это в законе:
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и
сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
Расторжение договора эскроу и возврат средств дольщику
Дольщик имеет право расторгнуть Договор участия в долевом строительстве даже в одностороннем порядке и вернуть себе денежные средства со счета эскроу в долевом строительстве.
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям: 1) при расторжении договора участия в долевом строительстве; 2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
Если при оплате по ДДУ использовались кредитные средства - деньги будут возвращены банком на залоговый счет, права на который переданы кредитору.
Для возврата средств дольщик должен предоставить эскроу-агенту (банку, в котором открыт такой счет) сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства в случае неполучения банком указания клиента об их выдаче либо переводе при прекращении такого договора по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи.
Кроме того, теперь у Росреестра есть обязанность информировать эскроу-агента о расторжении ДДУ. В течении 5 рабочих дней регистрационная служба должна направить на электронный адрес, указанный в ДДУ, сведения о погашении записи о его регистрации.
Переход прав на эскроу счет при переуступке прав и обязанностей по ДДУ
infoexspert.ru
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счёта эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве - с изменениями, проверено 07.10.2018 - О долевом строительстве (214-ФЗ) - Законы Российской Федерации
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счёта эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учётом особенностей, установленных настоящей статьёй.
2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учёта и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счёта - участника долевого строительства (депонента) в счёт уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.
3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счёта эскроу, договор счёта эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.
4. Денежные средства на счёт эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключённого в соответствии со статьёй 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.
5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счёте эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
6. Внесенные на счёт эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счёт застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счёта эскроу договор счёта эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:
- 1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;
- 2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
8. В случае прекращения договора счёта эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счёта эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счёт, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счёта эскроу должен содержать информацию о банковском счёте депонента, на который перечисляются денежные средства в случае неполучения банком указания клиента об их выдаче либо переводе при прекращении такого договора по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи.
9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключённого с учётом особенностей, предусмотренных статьёй 15.4 настоящего Федерального закона, обязан направить эскроу-агенту по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве, уведомление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счёта эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счёта эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счёта эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.
12. Кредитор, указанный в пункте 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, информирует участника долевого строительства, являющегося владельцем счёта эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания способом, предусмотренным договором счёта эскроу.
dogovor-urist.ru
Счет застройщика: как банки будут работать со строителями
Денис Ковриженко, исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка, — об особенностях взаимодействия девелоперов и банков после принятия поправок к закону 214-ФЗ.
Денис Ковриженко (Фото: ПАО Сбербанк)
С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которые приведут к постепенному переходу от долевого к проектному финансированию строительства с привлечением банковских кредитов.
Два формата работы
— Какие основные изменения привнес обновленный 214-ФЗ в жизнь девелоперов?
— Изменений довольно много. Их смысл в том, чтобы защитить интересы дольщиков и повысить прозрачность рынка недвижимости в целом. Новые изменения в закон вводят дополнительные требования к застройщику и его деятельности. В частности, для контроля целевого использования средств дольщиков — покупателей квартир, теперь будут привлечены банки: застройщики переведут свои расчеты в ряд уполномоченных банков. Всего таких банков 55, и Сбербанк, конечно, в их числе.
— Когда застройщики должны открыть спецсчета?
— На открытие спецсчета у застройщиков есть время до 1 сентября 2018 года. Однако, не дожидаясь этой даты, многие компании уже открыли спецсчета.
— Что изменит появление спецсчетов в отношениях «банк—застройщик»?
— В целом их появление означает, что банк будет контролировать расходы девелоперов по спецсчетам. Важный момент — всех застройщиков можно разделить на две группы: те, кто получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, и те, кто еще будут получать разрешение. Первой группе клиентов также необходимо открывать спецсчет, но им банк предлагает упрощенный контроль, который выражается в запрете расходов, не связанных с проектом: например, покупка акций, выдача новых займов.
Во второй группе клиентов помимо соответствия платежей по целевому характеру банк будет смотреть на такие показатели, как доля авансов генподрядчику и доля затрат на операционную деятельность в бюджете проекта, который обозначен в проектной декларации. При этом график выполнения работ не контролируется.
— Будут ли сотрудники банка выезжать на стройку?
— Нет, это документарный контроль, который не предполагает выезд сотрудников банка на объекты.
— Как открыть спецсчет?
— Мы запустили услугу открытия спецсчета с 1 июля 2018 года — с того момента, как поправки вступили в силу. Открыть спецсчет очень просто, не сложнее чем обычный расчетный счет. Если застройщик — действующий клиент Сбербанка, ему достаточно позвонить своему менеджеру, который организует дистанционное открытие счета. Если компания не является клиентом Сбербанка, то необходимо зарезервировать спецсчет на сайте банка, а затем один раз подойти в дополнительный офис Сбербанка и там заключить договор.
— Сколько стоит открытие и ведение спецсчета?
— Тарифы, можно сказать, символические, учитывая тот объем работ, который требуется для проведения платежей застройщика. При этом банк создал всю необходимую инфраструктуру — и в сфере персонала, и в части ИТ-платформы, чтобы переход на новый «формат» был максимально комфортным.
Лайфхаки для застройщиков
— Насколько мне известно, Сбербанк проводит серию отраслевых семинаров по всей России, посвященных изменениям закона 214-ФЗ. Насколько они востребованы застройщиками?
— Очень востребованы: мы помогаем застройщикам разобраться в нововведениях, рассказываем о том, как адаптироваться к новым условиям и сохранить бесперебойную операционную деятельность. И самое главное — объясняем, как развивать свою инвестиционную программу, используя новые финансовые инструменты банка, в том числе кредитование под покрытие средствами на счетах эскроу.
Имеющийся информационный вакуум мы заполняем личными встречами с клиентами, а затем, собрав типовые вопросы, делаем своего рода лайфхаки для них. Сейчас у нас уже накопилось около 200 вопросов, на которые мы даем ответы нашим клиентам.
— Какие вопросы строительные компании задают чаще всего?
— Например, застройщикам интересно, можно ли зарезервировать спецсчет, но пока не подвергаться дополнительному контролю со стороны банка. Также спрашивают, нужно ли в этом случае закрывать прежний счет. Зарезервировать счет, но фактически начать на нем работу с сентября, безусловно, можно. Что касается возможности ведения прежнего расчетного счета, то мы не инициируем закрытие старых счетов.
— Можно ли сказать, что для добросовестных, устойчивых компаний изменения в 214-ФЗ не сильно изменят правила игры?
— Для опытных и добросовестных застройщиков переход на работу через спецсчета будет практически таким же незаметным, как переход с одного счета на другой. Проблемы могут возникнуть у тех компаний, которые ведут финансирование своих проектов «котловым» способом. Но в любом случае наши специалисты готовы помогать всем клиентам, чтобы обеспечить наиболее плавный и беспроблемный переход к работе по новым правилам.
Преимущества и привилегии
— Каковы особенности обслуживания клиентов-застройщиков Сбербанка?
— Клиенты Сбербанка — это более половины застройщиков и большинство подрядчиков, что позволяет оперативно выстраивать всю цепочку расчетов в одном уполномоченном банке. В Сбербанке все участники этой цепочки (застройщик — генподрядчик — техзаказчик) уже имеют открытые счета, и переход на банковское обслуживание будет для них быстрым и потребует минимум усилий. Как известно, одно из требований обновленного 214-ФЗ — это обеспечение подобной связки в одной кредитной организации.
Кроме того, понимая все опасения и трудности, с которыми могут встретиться застройщики при выполнении новых требований 214-ФЗ, мы присваиваем всем клиентам, которые подключают банковское сопровождение специализированных счетов застройщика в Сбербанке, статус приоритетных клиентов. Это значит, что они могут воспользоваться специальной выделенной линией службы поддержки приоритетных клиентов банка. При этом мы не делаем разницы в обслуживании клиентов из Москвы и регионов, приоритетная поддержка будет идентичной для всех.
— Расскажите о технических возможностях обслуживания спецсчетов в Сбербанке.
— Владельцам специального счета будет доступен автоматизированный контроль расходов по счету через личный кабинет застройщика. Это позволяет оперативно осуществлять банковское сопровождение — удаленно, с пошаговым отражением статусов, возможностью электронного запроса и досылки документов, автоматической проверки лимитов и подсказок для клиентов.
Проще говоря, в личном кабинете реализован функционал открытия договоров с подрядчиком и поставщиком: клиент-застройщик видит все движения по договору, может взаимодействовать с сотрудниками банка по проведению платежей, мониторит все операции.
— Как спецсчета, открытые застройщиками в Сбербанке, помогут клиентам использовать в дальнейшем эскроу-счета?
— Эскроу — это следующий этап развития отрасли. Использование эскроу-счетов будет означать, что застройщик не сможет пользоваться средствами дольщиков, будет строить объект на свои или кредитные средства. Поскольку в скором времени все застройщики перейдут к проектному финансированию с использованием счетов эскроу, банковское сопровождение для новых клиентов послужит фундаментом для установления партнерских взаимоотношений со Сбербанком при финансировании дальнейших проектов. Мы как активный игрок отрасли сегодня готовы поддержать все качественные проекты на рынке недвижимости.
Как сообщили в Минстрое России, федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» содержит положения, направленные прежде всего на усиление защиты прав участников долевого строительства посредством введения механизма счетов эскроу, а также на создание необходимых правовых условий для обеспечения полноценного банковского сопровождения деятельности застройщика и контроля за целевым расходованием средств участников долевого строительства.
Усиливаются требования непосредственно к самому застройщику — компания должна иметь опыт не менее трех лет, иметь в портфеле не менее 10 тыс. кв. м построенного жилья и 10% собственных или 40% кредитных средств, соответствовать нормативам финансовой устойчивости и др.
Важным решением стал уход от «котлового» метода привлечения денежных средств граждан на строительство объекта. Это позволит обеспечить гарантию от их нецелевого расходования. Для застройщиков, уже реализующих начатые проекты, законом установлены обязательства открыть расчетный счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Также законом вводится банковское сопровождение застройщика. Этот механизм подразумевает прямой запрет банка на осуществление ряда операций по расчетному счету застройщика, в том числе банк вправе отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств.
Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.
www.rbcplus.ru
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Счет эскроу открывается банком (эскроу-агент), заключившим с застройщиком кредитный договор, указанный в части 8 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи эскроу-агентом таких средств указанному застройщику, являющемуся стороной такого договора участия в долевом строительстве (бенефициару), на основании подписанного сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае, предусмотренном частью 6 статьи 8 настоящего Федерального закона, на основании одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
3. Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве имеют банки, которые удовлетворяют установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям и в которых могут размещаться средства федерального бюджета на банковские депозиты. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, на своем официальном сайте в сети «Интернет».
4. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, предусмотренный указанным договором.
5. На денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу и определенном кредитным договором в соответствии с пунктом 8 части 8 статьи 15.4 настоящего Федерального закона. Вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
6. Банк, являющийся эскроу-агентом по договору счета эскроу, информирует участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии оснований для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренных пунктом 2 части 5 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней со дня наступления таких оснований.
7. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней с даты представления застройщиком банку передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, подписанного сторонами договора об участии в долевом строительстве, а в случае, указанном в части 6 статьи 8 настоящего Федерального закона, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства перечисляются банком застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору, указанному в части 8 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, если кредитный договор содержит поручение застройщика банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по данному кредитному договору.
8. В случае произведения расчетов по договору участия в долевом строительстве в соответствии с частью 7 настоящей статьи договор счета эскроу прекращается и счет эскроу подлежит закрытию без заявления владельца этого счета в день осуществления таких расчетов.
9. В случае прекращения условного депонирования денежных средств, условия которого предусмотрены договором участия в долевом строительстве, по основаниям расторжения либо одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве в связи с истечением срока условного депонирования денежных средств и прекращением договора участия в долевом строительстве в соответствии с частью 6 статьи 15.4 настоящего Федерального закона договор счета эскроу прекращается и счет эскроу подлежит закрытию не позднее трех рабочих дней после дня получения банком уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
10. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не позднее пяти рабочих дней со дня внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, обязан направить в банк, являющийся эскроу-агентом, по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве, уведомление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
11. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства и при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
12. На правоотношения по открытию, ведению и закрытию счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве распространяются требования Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», в том числе они распространяются на правоотношения с лицом, к которому переходят права и обязанности по договору счета эскроу в соответствии с частью 11 настоящей статьи.
13. В случае отказа банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, или расторжения договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 — 7 статьи 9 настоящего Федерального закона.
pro-ddu.ru
Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства по договору эскроу
Федеральным законом от 01.07.2018 года № 175-ФЗ в закон «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения, касающиеся прав требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 926.1 ГК РФ по договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.
Договор эскроу заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом и должен предусматривать срок депонирования имущества. Срок действия договора эскроу не может превышать пять лет. Договор эскроу, заключенный на больший срок или без указания срока, считается заключенным на пять лет.
Договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг.
Договор долевого строительства, согласно ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ может быть заключен в виде договора-эскроу. Согласно ст.15.4 вышеуказанного закона, в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.
Статья 201.12-2, введенная ФЗ от 01.07.2018, описывает, каким образом гасятся требования участников долевого строительства по договорам эскроу. Прежде всего, участник на основании ст. 15.4. 214-ФЗ имеет право в случае банкротства застройщика в одностороннем порядке отказаться от договора-эскроу. В этом случае ему будут возвращены денежные средства, содержавшиеся на счете эскроу. Односторонний отказ является основанием для исключения требований соответствующего участника долевого строительства из реестра требований о передаче жилых помещений в размере внесенной таким участником долевого строительства на счет эскроу суммы.
Если участник договора долевого строительства не отказался от договора, то его требования подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений и соответствующему удовлетворению, наравне с требованиями по иным договорам долевого строительства.
Если участникам долевого строительства будут переданы жилые помещения или объект незавершенного строительства будет передан приобретателю, денежные средства, внесенные на счета эскроу перечисляются на открытый в кредитной организации конкурсным управляющим отдельный счет должника, предназначенный только для удовлетворения требований кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок.
zakon.ru
Открытие счетов эскроу опасно для долевого строительства
Задайте вопрос эксперту
Статья. 21.03.2016 Версия для печатиРеформа 214-ФЗ подразумевает введение ряда новшеств для всех участников рынка долевого строительства. Одно из них – эскроу-счета, которые выводят на рынок «долёвки» новых игроков – банки.
Предусматривается, что при заключении ДДУ дольщик будет передавать деньги не застройщику, а в банк. Там они будут храниться на особых эскроу-счетах, которые будут раскрыты для застройщика только после того, как он сдаст дом в эксплуатацию и передаст квартиры покупателям.
— До сих пор строительные компании используют систему аккредитивов. Согласно ей, счета граждан раскрываются после регистрации договоров долевого участия в Росреестре, с этого момента застройщик может получить данные средства и тратить их на строительство. Если же девелопер не сможет получить средства дольщиков до сдачи дома, ему придётся брать кредит в банке, – комментирует генеральный директор ГК «Правовая Альтернатива» Инна Петрова.
Новости 214-ФЗ не всегда на пользу рынку
Эксперт рассказала, что счета эскроу в России взяты из опыта Германии. Но там всё не так жёстко, там эти счета раскрываются по мере определённой стадии строительства: допустим, закончен котлован – застройщику выделяется часть денег, построено несколько этажей – компания получает ещё определённую сумму, дом сдан – получает остальное. В нашем же случае застройщики непонятно как будут выкручиваться, отмечает эксперт.
По мнению Инны Петровой, минусом подобной формы расчётов является повышение стоимости жилья:
— Теперь застройщики будут закладывать инфляцию в стоимость квадратного метра, и практика покажет, что фактически всё долевое строительство будет сведено к нулю. Целью данных поправок является обязать застройщика строить все объекты за счёт своих денежных средств и, соответственно, лет через 10 убрать долевое строительство с рынка, – полагает эксперт.
Разумная Недвижимость
По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.
Эксперты компании
Открытие счетов эскроу опасно для долевого строительства
razned.ru
