Если квартира в ипотеке можно ее сдавать. Если квартира в ипотеке можно ее сдавать

Можно ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать правильно?

Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.

○ Преимущества и недостатки.

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.Преимущества сделки:

Привлекательная цена.
Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.

Недостатки:

Сам факт наличия обременения.
Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
Длительность процедуры.
Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

Вернуться к содержанию ↑

○ Особенности процедуры.

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

Участвует ли банк в сделке.
Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

✔ Продажа банком ипотечной квартиры.

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».Процедура покупки такой квартиры следующая:

Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
Банк сводит покупателя и продавца.
У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
Банк выдает справку о погашении кредита.
С квартиры снимается обременение.
Заключается договор купли-продажи.
Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

✔ Продажа заемщиком.

Процедура происходит следующим образом:

Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).

Заемщик-продавец отдает долг банку.
В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
Заключается договор купли-продажи.
Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

✔ Предварительный договор купли-продажи.

Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.В договоре рекомендуется прописать:

Намерение сторон относительно заключения сделки.

Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
Порядок передачи задатка и его размер.
Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
Срок заключения основной сделки.
Дальнейший порядок расчета.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

✔ Договор уступки права требования.

Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

Заключается предварительный договор.
Выплачивается долг в банке.
Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.

Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
Проводится взаиморасчет.

Вернуться к содержанию ↑

○ Риски покупки такого жилья.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
Банк может покупателю не дать кредит.
Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Вернуться к содержанию ↑

○ Сложности, которые могут возникнуть.

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

✔ Изменение привычной процедуры.

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

✔ Более длительное оформление.

Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.

✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Если квартира в ипотеке можно ее сдавать

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку: причины отказа банка и штрафы

Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.

Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Банки, в большинстве случаев, отправят вас в страховую компанию за получением того же самого разрешения и стоимость страховки, возможно, возрастёт. Это связано с рисками, которые появляются у банка, когда вы передаёте квартиру в пользование третьим лицам. Страховая компания должна вам дать заявление для банка, в котором оповещает последний, что ознакомлена с истинной целью приобретения квартиры — сдача в аренду.

Конечно, это не приветствуется банком и может последовать наказание. А какое наказание может применить банк? Единственно возможное — расторгнуть с вами договор и полностью погасить сумму долга. Думаю, что такой вариант не порадует никого, да и где взять такие огромные деньги наличными.

Правила съема

банки требуют официально заключать договор аренды, поэтому придется платить налог в размере 13% от прибыли;
в зависимости от договоренностей арендодатель должен рассчитываться за коммунальные услуги или контролировать платежи жильцов;
если квартира в новостройке, необходимо сделать минимальный ремонт – поклеить обои, застелить пол, побелить потолок.
по договору страхования обычно предусмотрены дополнительные взносы.

Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме. Сдавая квартиру без согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы подвергаетесь определенному риску. Закон гласит, что сотрудники банка имеют право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку? Мнение — Портала арендодателя

Поскольку квартира, купленная в ипотеку, обычно является залогом для банка, то необходимо знать позицию банка по поводу сдачи их залога в аренду. Чтобы выяснить это, сотрудники “Портала арендодателя” специально посетили выставку-ярмарку «Недвижимость 2013», прошедшей 21-24 марта в Центральном Доме Художника. На выставке были представлены и ипотечные программы, где была возможность пообщаться с консультантами банком, ответственными именно за ипотеку.

Тем не менее, несмотря на позицию большинства банков, остаются банки, которые не против сдачи в аренду квартиры, купленной в ипотеку через их банк. Просто необходимо уточнять этот вопрос в банке перед подписание ипотечного договора. Так, по данным агентства элитной недвижимости «Гамелан» (http://www.rusflat.ru/press/ipoteka/1/s1310308), такие банки как “УралСиб” и ВТБ24 не возражают против сдачи в аренду залоговой квартиры, если при этом не ущемляются их права, как залогодержателей.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку

А некоторые банки даже не просто разрешают сдавать ипотечное жилье в аренду, но и рассматривают это, как дополнительный источник доходов заемщика. Однако такой доход рассматривается именно как дополнительный, и если у заемщика нет стажа работы, личного имущества или иного финансового обеспечения, то ему вообще вряд ли дадут ипотеку.

В таких случаях банки имеют право не только оштрафовать нерадивого заемщика в размере, прописанном для данных случаев в ипотечном договоре, но и даже полностью расторгнуть ипотеку и потребовать досрочное погашение займа. Кроме того, если квартира сдавалась в аренду еще и тайно, заемщику следует ждать штрафных санкций и со стороны налоговых органов за незаконное предпринимательство и уклонение от уплаты налогов.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки

Соседей;
Работников страховой компании, которые выявят, кто находился в квартире в момент наступления страхового случая;
Представителей залогодержателя, уполномоченных на проведение проверки наличия, состояния и условия содержания заложенного имущества.

Включение в договор пункта, запрещающего сдачу в аренду, объясняется стремлением банка контролировать состояние залогового имущества, ведь пока задолженность по кредиту в полном объеме не погашена, существует вероятность перехода квартиры в собственность кредитора.

Квартира взятая в ипотеку: можно ли сдавать и на каких условиях

Более того, заемщику может быть запрещено на время действия кредитного соглашения сдавать недвижимость посуточно, так как такой вид аренды предполагает быстрый износ имущества. Обязательным пунктом может быть составление описи имущества и оформление депозита на случай порчи квартиры взятой в ипотеку.

Аренда допускается, но с согласия банка. Заемщику нужно обратиться к кредитору и уведомить его о своем намерении.
Аренда запрещена. В этом случае рисковать не стоит, так как сдача квартиры в наем будет считаться нарушением кредитного договора. В отношении собственника могут последовать штрафные санкции вплоть до расторжения договора.
О возможности сдавать жилье не указано. Потребуется разрешение банка и согласование деталей аренды.

Можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку

Таким образом, официальная аренда потребует обязательного согласия со стороны банка, тогда как про неофициальную можно скрыть. Однако, рисковать с таким делом – чревато для себя, поскольку в договоре могут быть прописаны штрафы за нарушение условий пользования залоговым имуществом.

Цели покупки жилья в ипотеку могут быть разными. Для одних – это возможность приобрести собственную квартиру, жить там и не платить за съем. Для других – это является средством вложения денег с целью заработать. Казалось бы, где связь между выплатой по ипотеке и заработком? А вот в чем: ипотечная квартира сдается в аренду, а поступающие платежи в виде арендной платы идут на погашение ипотеки.

svoijurist.ru

Риски при покупке квартиры находящейся в ипотеке

Каждый человек мечтает о собственном жилье, но так как стоимость квартиры, даже однокомнатной, очень высока, то не все могут себе позволить это удовольствие, поэтому зачастую обращают внимание на квартиры, стоимость которых ниже за счет особых условий. Одним из вариантов покупки квартиры дешево является приобретение жилья, которое находится в ипотеке.

Под ипотекой подразумевают покупку квартиры через банк, с помощью заключения договора, согласно которому гражданин должен выплачивать на протяжении указанного срока определенную сумму, которая уменьшает ипотечную задолженность. Когда сумма будет полностью погашена, квартира перейдет в собственность к покупателю.

Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры

Перед тем как взять такую квартиру, необходимо продумать каждый шаг, взвесить все плюсы и минусы такого решения. Главными преимуществами этой сделки являются:

Доступная стоимость квартиры, которая намного ниже рыночной, ведь очень часто ее дают в ипотеку, так как прежний хозяин не смог выплатить долг.
Гарантии на покупку, ведь если квартира принадлежит государственной структуре, то можно не переживать за обман или возникновение любых афер.

Плюсы зачастую настолько привлекательны, что многие не замечают очевидных минусов:

сложность оформления квартиры;
нахождение жилплощади в обременении;
регулярные выплаты без задолженностей;
постоянные проверки служащими банка состояния квартиры;
необходимость принять все пункты договора, которые банк сочтет нужными.

Риски для покупателя

Такая сделка содержит риски, которые каждый должен учитывать перед подписанием договора. Если нет возможности избежать их, то стоит их минимизировать.

Главные опасности для покупателя квартиры:

Продажа квартиры без согласия банка и без его участия. Заемщик недвижимости не может без согласия банка продать квартиру с ипотекой, поэтому все вопросы относительно сделки необходимо обязательно согласовывать и обсуждать с банком.
Стоит заранее получить всю информацию о самой квартире и ее владельце. Это убережет от возможных проблем и опасностей в дальнейшем.
Перед тем как передавать аванс за квартиру, необходимо подписать соответствующий договор или передавать деньги только через банк.
Не стоит покупать квартиру у ее владельца с помощью погашения его задолженности. Это может привести к тому, что квартира перейдет во владение ее первому владельцу. Чтобы избежать опасности, необходимо заранее подписать договор со всеми пунктами и заверить его.
Чтобы не возникало проблем с банком, стоит заранее обсудить все вопросы с его сотрудниками и юристами.

Если у вас возникли вопросы, вы можете обратиться за помощью к нашим юристам и получить оперативную онлайн-консультацию.

Порядок оформления

Существует три варианта покупки квартиры с обременением. Каждый из способов имеет свои риски, плюсы и минусы, поэтому чтобы выбрать самый оптимальный вариант, необходимо тщательно изучить каждый из них.

Варианты покупки:

через банк за наличные;
через банк в ипотеку;
у заемщика-собственника.

Покупка у банка

Если банковские структуры сопровождают сделку, то это является хорошей гарантией отсутствия любого вида мошенничества. Очень часто банк сам выставляет квартиру на продажу, и он является заинтересованным лицом, которому выгодно продать ее быстро. Для оперативности он может пойти на небольшие уступки покупателю.

Такой вариант покупки предполагает выкуп жилья, которое уже было приобретено в кредит. Если покупатель заплатит остаток кредита, то будет считаться ее полноправным владельцем.

Как выкупить у банка:

Создать две банковские ячейки: для банка и заемщика. В ячейку банка необходимо внести все средства для погашения кредита, а остальные деньги оставить на другой ячейке.
После таких манипуляций банк выдаст справку о полном погашении кредита.
Составить договор о покупке недвижимости и подписать его.
В пунктах необходимо прописать условия оплаты и наличие штрафов для заемщика, если он не захочет передавать квартиру в собственность новому владельцу.
Обязательно проверить договор и подписать у юриста.
Провести регистрацию договора.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Сегодня возможно взять залоговую квартиру в ипотеку. Возможны два варианты:

Если ипотека берется в том же банке, где покупается жилплощадь. Перед тем как выдать кредит, банк обязан проверить наличие возможности выплатить одолженные деньги. Оформляется все очень быстро, ведь такой способ покупки подразумевает простую замену залогодателя и заемщика. Банкам выгодно таким способом продавать квартиры, они могут даже снизить цену или первый взнос.
Оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке можно тоже, только сама процедура настолько сложная и трудоемкая, что ей мало кто пользуется. Все предпочитают более легкий и доступный путь.

Если у вас возникли любые вопросы, то наши юристы готовы помочь. Вы можете воспользоваться онлайн-консультацией и получить всю необходимую информацию.

Покупка у заемщика-собственника

Даже если покупать квартиру, которая находится в ипотеке у собственника, необходимо получить согласие банка. Это убережет вас от возможных проблем в будущем. Каждый этап лучше согласовывать с банком и юристом.

Чтобы таким способом оформить квартиру необходимо:

заключить предварительный договор с заемщиком, где говорится о том, что он не сможет вносить изменения в условия сделки после того, как ему передадут часть денег;
заверить договор;
зарегистрировать его в Росреестре.

После регистрации все права на квартиру перейдут новому владельцу. Такой вариант действий поможет избежать неточностей. Необходимо тщательно продумать план договора, чтобы не потерять вложенные деньги.

Советы покупателям ипотечной квартиры

Сегодня покупка квартиры в ипотеку является практически единственным вариантом получения собственного жилья. Чтобы такой вариант покупки стал безопасный и гарантировано принес нужный результат, необходимо учитывать такие нюансы:

стоит проверить всю информацию о квартире и ее собственнике перед покупкой;
все денежные операции проводить только через банк, чтобы была возможность вернуть деньги;
перед передачей аванса за жилплощадь необходимо написать расписку;
каждый пункт договора необходимо обсудить с юристом или квалифицированным сотрудником банка;
перед совершением покупки стоит учитывать все плюсы и минусы сделки, чтобы не совершить непоправимую ошибку.

Приобретение квартиры в ипотеку — это надежный и доступный вариант обретения собственности по доступной цене. Чтобы минимизировать риски, необходимо каждое свое действие тщательно продумывать и советоваться с опытными юристами.

advicelawyer.ru