Рефинансирование ипотечного кредита: сам процесс, его задачи и выгода. Выгода рефинансирования ипотеки

Преимущества и недостатки рефинансирования ипотечных кредитов в банках России

Когда у заемщика нет возможности полностью оплачивать кредитные обязательства, выход из ситуации – рефинансировать заемные средства.

Но не все желающие могут воспользоваться данной услугой, а только ответственные и надежные кредитополучатели с хорошей кредитной историей без просроченных платежей и с соответствующим уровнем дохода.

Платежеспособность клиентов должна одновременно покрывать затраты, касающихся двух займов.

Определение понятий

Рефинансированием является полный возврат старого долга за счет получения нового кредита.

Данная программа используется:

государственным Министерством финансов или казначейством при замене просроченных оплат по обязательствам по согласию заемщиков на еще одни кредитные соглашения, но уже более долгосрочные;
коммерческими банками, заменяя межбанковские займы между собой, выпуская облигации в валюте на международные финансовые рынки, замещая ипотечные кредитные отношения на облигации с ипотечными покрытиями или на ипотечные сертификаты участия;
ведущими финансовыми учреждениями, сохраняя ликвидность и регулируя оборот денежных средств.

Программа по рефинансированию целесообразна, когда:

Размер процентной ставки в другой кредитной организации по кредиту меньше в отличии от текущего долга на полтора и более процентов.
Платежи по погашению задолженности аннуитетные и прошло время, равное менее половины общего периода кредитования.
Есть необходимость продлить сроки займа либо взять отсрочку.
Нужна смена валюты кредитного соглашения.
Заемщик не согласен с условиями по займу.

Условия процедуры

Любая кредитная организация может сама установить требования по рефинансированию, включающие правила, касающиеся:

видов кредитных обязательств;
условий подобного предложения по тем либо иным видам займа.

Таким образом банки обычно предоставляют различные виды предложений по рефинансированию:

кредитные средства выдаются на погашение оставшейся суммы по основному долгу. Другими словами, заемщик производит выплаты процентов и прочие взносы в счет своих денежных ресурсов.
сумма кредита полностью пересчитывается вместе с процентами и остальными платежами;
величина займа больше суммы, необходимой для возврата, вследствие чего клиент располагает определенным остатком.

Важно понимать, что при условии просроченной задолженности займа, который нужно рефинансировать, финансовое учреждение может отказать в данной услуге.

Преимущества

Благодаря данной программе можно:

Снизить переплаченные проценты кредитной организации. В связи с тем, что размер следующего кредита намного ниже, клиент за весь период кредитных обязательств оплачивает меньшие проценты, тем самым экономя собственные средства.
Уменьшить ежемесячные выплаты, так как кредитный срок более длительный. Это в какой-то степени спасает семейный бюджет с очень ограниченным уровнем доходов. Многим людям легче рассчитываться с ипотечным займом чуть долгие сроки, но меньшими платежами.
Соединить определенное количество кредитных соглашений в единое. По статистическим данным у кредитополучателя погашение одного долга происходит намного стабильнее, в отличие от нескольких займов. Если заемщик выплачивает ипотеку, но у него есть задолженность за потребительский кредит, а также могут возникнуть просроченные платежи по кредитным картам. В этом случае спасет объединение всех видов займов в единственный с уменьшенной процентной ставкой, в результате чего для клиента это может оказаться рентабельным решением.

Избавиться от имеющихся обременений. Если долг по ипотеке остается незначительным, тогда есть возможность покрыть его с помощью потребительского кредита. Для этого следует сначала определить материальную экономию, ведь у ипотечных займов проценты ниже, по отношению к потребительским. Но освобожденная от залога недвижимость может принести прибыль собственнику. Он вправе будет ее продать или сдать в аренду, осуществлять любые действия по своему желанию.

Недостатки

Помимо преимуществ у подобной программы существуют еще и отрицательные стороны, включающие в себя:

Нерентабельное рефинансирование кредитов с небольшими суммами. Такую услугу выгодно использовать для крупных долгосрочных займов.
Возникновение дополнительных затрат.Случается, что расходы, связанные с данной процедурой, больше, чем прибыль от неё, тогда нет смысла оформлять подобное перекредитование. Процесс перемены кредита на более низкую процентную ставку либо значительно выигрышный курс валюты – положительно влияет на экономию финансовых средств. Но при этом не избежать комиссионных расходов кредитора по предоставленным услугам, за оформленные новые справки и прочие необходимые документы.

Ограничение по числу объединяемых займов, составляющее не более пяти различных видов кредитования. Превышающее количество придется рефинансировать несколькими кредитами, что тоже выгодно заемщику.
Одобрение банков, предоставляющих рефинансирование. Многие финансовые учреждения не желают отдавать другим банкам собственных клиентов, а также изменять программу и требования, связанные с предоставленным займом. Поэтому положительное решение получить достаточно сложно, хотя и возможно.

Как просчитать выгоду

Для принятия решения в данном вопросе следует произвести расчеты согласно определенным значениям:

расходам по переоформлению кредита;
величинам предстоящих переплат, связанных с текущим остатком долга с вычетом издержек по первому пункту;
размера переплаченной суммы после перекредитации.

Если вычесть из полученного значения по второму пункту значение из третьего пункта, получится выгода от рефинансирования.

Расчет суммы налогового вычета по перекредитованию выглядит следующим образом:

определить размер вычета, касательно начисленных процентов. Для этого из общей суммы процентов вычитают стоимость недвижимого имущества. Это значение не учитывается, когда оно уже было оплачено в первом кредите и цена недвижимости составляет более двух миллионов.
рассчитать возврат денежных средств относительно имеющегося кредита, как переплата за проценты, то есть в виде налогового вычета;
вычислить стоимость не полученных средств, в связи с возвратом начисленных процентов;
вычесть из показателя рентабельности все расходы вместе с не вернувшимся доходом. Полученный результат является чистой выгодой от рефинансирования.

Таким образом, каждая кредитная организация раскрывает условия рефинансирования наиболее привлекательным образом перед клиентами, выделяя существенную доходность.

Впоследствии могут возникнуть новые проценты и другие неприятные моменты. Будущему заемщику перед обращением за перекредитованием имеющегося долга перед финансовой организацией необходимо учесть все преимущества и недостатки относительно материального положения. Процедура более долгая по времени, в отличие от оформления обычных кредитных отношений, тем не менее значительно экономит собственные финансовые средства.

О правилах и выгоде переоформления ипотечных кредитов смотрите в следующем видеосюжете:

terrafaq.ru

Суть рефинансирования ипотеки

Для ослабления финансовой нагрузки на семейный бюджет банки дают возможность получить рефинансирование ипотечного кредита. Но прежде чем воспользоваться программой перекредитования, следует рассчитать свою выгоду. Рефинансирование имеет не только положительные, но и отрицательные моменты.

Задачи рефинансирования ипотеки

Ипотека предполагает долгосрочное обязательство, в течение которого может измениться процентная политика банка. Если по истечении определенного времени залогодержатель пересматривает ставки по кредитным продуктам в сторону уменьшения, то рефинансирование долга позволит сэкономить значительную сумму.

Процедура заключается в следующем:

— ипотечный заемщик находит иного кредитора с более выгодными условиями;— заключает с ним новый договор;— погашает имеющийся долг по ипотеке за счет средств найденного кредитора.

Такая финансовая помощь может быть предложена первым кредитором. Например, при возникновении сложностей в жизни заемщика оформляются новые кредитные взаимоотношения, в результате чего меняются условия кредитования.

Третьи финансовые организации также могут предложить выкупить долг у первого кредитора. В этом случае у заемщика появится возможность досрочно погасить крупную сумму и получить более щадящие условия по новому кредиту.

Кроме того, при перекредитовании жилья решаются следующие задачи:

— получение новой схемы погашения долга, приемлемой для заемщика;— сокращение общей суммы выплат за счет более низкой ставки;— переоформление валютного долга в рублевый.

При решении получить новый кредит и направить его на погашение долга банк-кредитор обычно не интересуется причиной такого решения. Поэтому если заемщик заключил новый договор кредита со сторонней финансовой организацией, проблем возникнуть не должно.

Как проводится рефинансирование ипотечного кредита

Документальное сопровождение новой кредитной сделки предполагает подготовку заемщиком следующих бумаг:

— личные паспорта всех участников сделки со стороны заемщика;— документ-основание права собственности на недвижимость;— банковская справка об остатке задолженности;— документ, подтверждающий собственность на ипотечное жилье.

Банк обязательно будет проверять материальное состояние должника. Положительная кредитная история повысит шансы на благоприятный результат по возникшему вопросу.

Особенно новый кредитор следит за погашением кредита, для которого предполагается рефинансирование. Никаких просрочек по платежам быть не должно, а срок пользования ипотекой должен быть не менее года.

На досрочное погашение следует получить согласие прежнего кредитора. Обременение залога будет снято только после перечисления оставшейся суммы в пользу банка. Поэтому, если это же имущество выступает объектом закладной и по новой сделке, то до момента переоформления залогового соглашения новый кредитор предлагает повышенные проценты. Если временным обеспечением выступит иной объект, то повышенные проценты можно не платить.

Всегда ли выгодно рефинансирование долга по ипотеке

До перекредитования следует подсчитать и учесть некоторые моменты:

— расходы на сбор всевозможных документов, так как всю процедуру оформления ипотеки потребуется проходить заново;— сумма переплаты по имеющемуся и новому кредиту.

Путем сравнения можно определить, выгодна ли процедура для конкретного заемщика. Поэтому, если остаток ипотечного кредита небольшой или срок до окончания договора короткий, то выгоды от рефинансирования получить не удастся.

rieltor-ask.ru

Как происходит рефинансирование ипотеки | Кредитный менеджер

Сравнительно недавно банки стали предлагать своим клиентам рефинансирование по ипотеке, с помощью которого можно пересмотреть условия выполнения заемщиком договорных обязательств. Рефинансирование ипотечного кредита является относительно новой услугой финансово-кредитных учреждений, которая обещает для клиентов безусловную выгоду.

Рефинансирование ипотеки дает заемщику возможность пересмотреть ипотечный договор, который уже был заключен, взять необходимый заем для погашения взятых ранее обязательств в полном объеме. Первоначальный договор расторгается, и потребитель заключает новый на других, более приемлемых для него условиях.

В банковской сфере также идет конкурентная борьба за клиентов со стабильной платежеспособностью и надежностью. Для будущих заемщиков разрабатываются новые кредитные программы, привлекательные своей выгодностью.

Финансово-кредитные учреждения в борьбе за будущих клиентов помнят о заемщиках, которые уже оформили ипотеку. Именно для этой категории клиентов разрабатываются и предлагаются программы рефинансирования, дающие возможность без особых потерь сменить банк и условия заключения кредитного договора.

В чем выгода рефинансирования ипотеки

Сегодня за ценами на недвижимость угнаться довольно сложно, растет и рыночная стоимость залогового жилья. Обременение отсекает возможности граждан получить денежную ссуду на обучение, ремонт, развитие бизнеса, покупку новой машины и другие актуальные потребности.

Выбирая процедуру рефинансирования, вы сможете:

Снизить имеющуюся ставку по процентам.
Получить дополнительный заем из остатка залога после того, как первичная ипотека будет погашена.
Изменить валюту, в которой была оформлена ипотека. Эксперты в данной области советуют оформлять ипотечный договор в той валюте, в которой заемщику выплачивают заработную плату. Некоторые заемщики ошибочно думают, что выгодней взять валютный заем из-за более низкой ставки по процентам, но через время понимают, что приняли неверное решение. Особенно сегодня, когда курс валют нестабилен, и сделать какие-то прогнозы на будущее становится невозможным.
Решить проблемные вопросы, которые связаны с изменением финансового благополучия семьи. Никто не может дать точный расчет изменений доходов всех членов семьи. Также сложно предугадать состав семьи в будущем. Некоторые заемщики рассматривают вопрос погашения ипотечного кредита намного быстрей, чем реализацию недвижимости и смену места жительства. Другие заемщики желают дышать свободней, сократив сумму обязательных платежей, которые нужно осуществлять раз в месяц в обязательном порядке.

Все эти факты для заемщика делают привлекательной возможность рефинансирования имеющейся задолженности.

Какие подводные камни есть у процедуры рефинансирования ипотеки

Безусловно, финансово-кредитные учреждения не слишком благоприятно относятся к «изменникам» и по мере возможности противятся рефинансированию собственных кредитных программ в иных банках.

Первый подводный камень, который ожидает заемщика, заключается в необходимости получения согласия выдавшего первоначальный кредит банка. Если в договоре есть пункт, что погашение кредита до указанного срока возможно только с согласия финансовой организации, то вероятность получения подобного согласия без применения штрафных санкций, достаточно низкая. А отсутствие штрафов позволяет получить запланированную выгоду при рефинансировании кредита.

Следующий подводный камень, ожидающий заемщика – нужно заручиться доверием новой кредитной организации, документально подтвердить собственную финансовую состоятельность и ликвидность рефинансируемого залога.

Некоторые финансово-кредитные учреждения требуют свидетельство поручителей и дополнительный залог – все это может предоставить не каждый заемщик.

Альтернативные варианты рефинансирования ипотеки

В некоторых случаях можно перезаключить договор ипотеки с понижением ставки по процентам, не пользуясь процедурой рефинансирования с привлечением другого финансово-кредитного учреждения. Вот некоторые из них:

Если вы оформляли ипотечный договор на строящееся жилье без залога, то после завершения процедуры сдачи новостройки в эксплуатацию, можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
Можно принять участие в социальных программах по оказанию помощи в покупке недвижимости некоторым слоям населения, воспользовавшись положенными от государства субсидиями и льготами.
Если у вас родился в семье второй ребенок, вы вправе реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ от 29.12.2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» на регламентируемых условиях финансово-кредитного учреждения.

Что нужно делать при стандартной процедуре рефинансирования по ипотеке

Ваши действия предполагают прохождение нескольких этапов:

Этап 1: первоначально нужно собрать соответствующий пакет документов, который состоит не только из бумаг заемщика, но и сведений о рефинансируемом кредите. Для этого нужно взять выписку со счета, справку о состоянии и сумме задолженности и другие необходимые документы. После этого выбирается банк и подается заявка. Некоторое время руководство банка занимается рассмотрением заявки на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.

Этап 2: финансово-кредитная организация принимает решение – выдать ипотечную ссуду для погашения задолженности по кредиту, выданному первоначально, или отказать заемщику. Если заявка будет одобрена, то клиент собирает дополнительный пакет документов, который имеет отношение к залоговой ипотечной недвижимости. Руководство банка анализирует, устраивает ли его данная недвижимость в качестве обеспечения ипотеки или нет.

Этап 3: если решение в сторону заемщика будет положительным, то определяются условия по рефинансированию ипотеки и определяются сроки. Также будет составлено уведомление для первичного кредитора о том, что ипотека будет погашена до обозначенного договором срока.

Этап 4: заемщик подает уведомление об одобрении предоставления ипотечного займа на рефинансирование первоначально избранному кредитору. Задача кредитора – пересмотреть условия договора и установить дату полного расчета по имеющимся долговым обязательствам. В большинстве случаев, расчет будет осуществлен в день ближайшего по плану платежа.

Этап 5: после того как все моменты будут согласованы, запускается процедура перечисления заемных средств для погашения ипотечного кредита, взятого у первого банка.

Отдельно оговаривается момент передачи денежных средств – наличной суммой или безналичным переводом на расчетный счет. Это решает банк. Безусловно, каждый случай индивидуальный, потребитель имеет право внести часть собственных средств, а может в полном объеме использовать заимствованные у банка средства для того, чтобы закрыть все обязательства по первому кредиту.

Этап 6: запускается процедура государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл. IV и гл. VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-ФЗ.

Дополнительные расходы заемщика по процедуре рефинансирования кредита

Данная процедура сопряжена со следующими моментами:

Крайне утомительные сборы пакета документов;
Существенная трата времени;
Длительное согласование документов;
Денежные затраты на все процедуры.

Помимо того, что банки требуют наличие внушительного первого взноса для возможности рефинансирования или дополнительного залога, вас ждут немалые комиссии за рассмотрение заявки:

1-2% составляет страхование рисков, которые озвучиваются в обязательных условиях выдачи займа. Имеется вероятность того, что оформленная страховка на залоговую недвижимость, по каким-то причинам не устроит нового кредитора. И вас ждут новые траты на переоформление страховки.
1-2% суммы кредита приходится на оплату комиссии за выдачу денежных средств по программе рефинансирования;
Вторичное прохождение процедуры оценки независимыми экспертами рыночной стоимости залоговой недвижимости. За это опять-таки нужно будет заплатить.
Снятие обременения с находящейся в залоге недвижимости тоже потребует денежных затрат, как и государственная перерегистрация договора на права по залогу рефинансирующего банка. Если вы решили заняться оформлением самостоятельно, то это займет довольно длительный срок. В большинстве случаев граждане обращаются за помощью в специализирующиеся коммерческие организации – за это тоже нужно будет выложить денежные средства.

Подведем итоги вышесказанному: следует отметить ряд отрицательных и положительных моментов рефинансирования ипотеки.

Данная программа имеет свои плюсы:

Заемщик получает возможность снизить ставку по процентам на 2-3% годовых;
Срок кредитования может быть увеличен, что делает бремя финансовых выплат не таким тяжелым;
Если первоначально выбранная валюта перестала устраивать, вы имеете право изменить ее в новом договоре. Это позволит сократить дополнительные расходы, связанные с девальвацией национальной валюты и инфляцией, которая с годами прогрессирует.

Отрицательный момент программы только один: на сегодняшний день банки не могут предложить потребителю на самом деле доступных и удобных механизмов рефинансирования ипотеки. В процессе оформления заемщика ожидают масса сложностей. Вдобавок, вся процедура стоит немалых денег, которые могут свести на нет всю целесообразность и выгодность рефинансирования ипотеки для заемщика.

my-creditor.ru