Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке? Что нужно знать при покупке новостройки

Технические детали при покупке квартиры в новостройке- 10 советов

Несмотря на то, что жилье в новостройке во многом лучше простоявшей несколько десятков лет квартиры, все же есть риск обмануться и приобрести жилье, которое не соответствует заявленным в документации характеристикам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Хотя главным критерием при выборе жилого помещения остается цена, редко кто из будущих жильцов отнесется равнодушно к эксплуатационным характеристикам, ведь жилье покупается не на один год и никому не охота тратить средства и время на исправление строительных недочетов.

На этапе строительства

Заключая договор с застройщиком возводимого дома, необходимо ознакомиться с проектной декларацией, в которой дано подробное техническое описание и схема будущей постройки. По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, данное описание должно быть представлено на сайте фирмы-застройщика, а в офисе продаж дома должен иметься макет строения, по которому будущие жильцы могли бы ознакомиться с его планировкой и задать необходимые вопросы.

Как утверждает руководитель внешних продаж «НДВ-Недвижимость» Сергей Комаров, на данном этапе людей чаще всего интересует информация о структуре стен, облицовке дома, стеклопакетах и строительных материалах. А проводимые застройщиком презентации лишь подтверждают интерес дольщиков к возводимому жилью. К сожалению, интерес людей удовлетворяется ответами на простые вопросы, а марки стройматериалов никого не волнуют.

На этапе котлована необходимо потребовать у застройщика техусловия на проводимые коммуникации, в том числе и договора с Мосэнэрго и Облгазом, где имеются все необходимые печати и подписи. В противном случае после заселения окажется, что выделяемой мощности не хватает для подключения теплого пола или организации других удобств. Также наличие у застройщика необходимых договоров гарантирует будущим жильцам, что после заселения у них не будет проблем со светом, водой и газом.

На начальном этапе необходимо уточнить, к какому типу относится возводимый дом, ведь после отделки сложно будет отличить кирпичный дом от монолитного или панельного.

Покупка квартиры в новостройке предусматривает ряд затрат, связанных с заключением сделки, часть которых можно вернуть с помощью налогового вычета. Какова сумма налогового вычета при покупке квартиры и как его оформить — читайте по ссылке.Хотите оформить право собственности на новоприобретенную квартиру? В этой статье вы можете узнать о том, как это сделать.

Сейчас из кирпича строятся малоэтажные и элитные дома, стоимость которых гораздо выше остальных, а времени на постройку требуется больше.

Панельные дома возводятся гораздо быстрее. Слоистые панели позволяют построить довольно теплый и прочный дом до 20 этажей. Минусами такого дома является невозможность перепланировки и низкая звукоизоляция между стенами.

Монолитные дома совмещают в себе все плюсы предыдущих видов. Так как основой такого дома является железобетонный каркас, жильцы могут спокойно делать перепланировку, сносить любые внутренние стены — строение от этого не пострадает.

Еще один вариант — квартиры со свободной планировкой, где отсутствуют внутренние перегородки. Так застройщик экономит на строительных материалах, а заодно дает возможность жильцам планировать жилплощадь по своему вкусу.

Решив вопрос с планировкой и типом дома, необходимо выяснить, из чего будут сделаны внутренние стены — из кирпича, силикатных, керамзитобетонных или других блоков.

Кирпичные стены обладают высокой прочностью и отличной степенью шумо- и теплоизоляции.

Использование силикатных, газосиликатных и других блоков также позволяет получить стену с высокой тепло- и шумоизоляцией. А благодаря отсутствию необходимости в цементе для возведения подобных перегородок, значительно удешевляется жилье. Недостатком данных блоков является низкая прочность, а также то, что в них сложно забить гвоздь, чтобы повесить картину, зеркало и т. д.

Завершающий этап

Итак, новостройка возведена, осталось лишь провести внутреннюю отделку и сдать строение. И здесь обратите внимание на состояние внешних стен дома. Если дом панельный, то ширина стыков должна соответствовать требуемым нормам, иначе не избежать потери тепла и проникновения шума. С наружной стороны не должно быть подтеков, трещин, а стыки должны быть хорошо герметизированы.

Также уточните, будет ли проводиться внутренняя отделка в квартирах и если будет, то какого типа. Различают несколько типов отделки:

отсутствие внутренней отделки — пол без стяжки, простое одинарное остекление, окна без подоконников, разводка в виде электросчетчиков и двух проводков;
черновая отделка — на полу имеется цементная стяжка, стены выровнены гипсовой затиркой или цементной штукатуркой, имеются выключатели и розетки, двойные рамы с подоконниками;
муниципальная — квартира с такой отделкой пригодна для немедленного заселения. Здесь есть сантехника, газовая плита, ванна, стены отделаны обоями, а пол — линолеумом.

При осмотре квартиры без отделки уделите внимание стенам и полу — здесь не должно иметься трещин и пустот, иначе есть риск навредить соседям во время проведения ремонта. Бывали случаи, когда при монтаже цементной стяжки через щели в полу раствор попадал в соседскую квартиру. Плиты на полу должны лежать ровно, еще и потому, что самостоятельное выравнивание пола цементно-песочной смесью обойдется недешево.

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить самостоятельно узнайте тут: http://pronovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/nyuansy-samostoyatel-noj-proverki-kvartiry-pered-pokupkoj.html

Покупка квартир в новостройках часто предполагает выплату задатка. Какова сумма задатка при покупке квартиры — читайте в нашей новой публикации.

Важный момент — установка дверей. Здесь не должно быть перекосов, а величина дверного проема должна соответствовать заявленной в проекте.

Если приобретается квартира с отделкой, то обратите внимание на ее качество. На стенах не должно быть неровностей и трещин. Проверить это легко с помощью мощного фонарика — достаточно направить его на стену, и все неровности тут же выявятся.

Будет нелишним убедиться в том, что применяемые при строительстве материалы и оборудование соответствуют заявленным в проекте. Бывает, что в целях снижения затрат застройщик устанавливает более дешевые, но менее качественные отопительные батареи, радиаторы, счетчики и оконные блоки, а также отсутствуют предусмотренные в техпроекте элементы — защитные короба. Это приводит к возникновению несоответствий при оформлении прав на жилище.

При обнаружении недоделок и дефектов дольщик должен указать их в акте приема-передачи квартиры. Застройщик же в свою очередь обязан устранить их в течение гарантийного срока (не менее 5 лет), прописанного в договоре.

Если же в доме имеется лифт, большое значение имеет не только исправность его работы, но и марка. Согласитесь, мало приятного жить в доме с громыхающим по ночам лифтом, не говоря уж о частых поломках, которые жильцы должны устранять за свой счет.

Практические советы

Хотите приобрести квартиру в новостройке в Крыму? Стоимость квартиры в Крыму и рекомендации по выбору содержатся в материалах юридической статьи.В какую сумму обойдется вам ремонт квартиры в новостройке вы можете узнать здесь.

Принимая жилье, обязательно проверьте работу канализационной системы. Для этого достаточно лишь открыть воду и убедиться, что нет заторов.
Исправность розеток можно проверить, подключив к каждой из них небольшой электроприбор.
В стенах не должно быть пустот. Особенно это касается ванной. Наличие пустот можно определить методом простукивания.
С помощью двухметровой рейки можно проверить облицованные стены на наличие неровностей.
При наклейке обоев внапуск необходимо, чтобы их кромки были обращены в сторону окон. Случается, что рабочие оклеивают обоями плинтуса и кромки окон.
Если планируется оклейка стен обоями, то необходимости в идеально ровной стене нет. Если же планируется их покраска, то поверхность должна быть хорошо выровненной.
Обратите внимание на оконные стекла — на них не должно быть выемок, трещин, мелких царапин, а стекло должно быть абсолютно прозрачным, без помутнений.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

| 4 комментария

pronovostroyku.ru

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Первичный рынок представляет для покупателей жилья особую опасность. Регулярно слышно о задержках сдачи лома или обманутых дольщиках. Расскажем в статье, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке.

Рекламный блок:

Плюсы, минусы и риски покупки квартиры в новостройке

Продажа квартир в новых домах начинается еще на стадии рытья котлована. Строительство может длиться несколько лет, поэтому покупатели очень рискуют.

С другой стороны, при грамотном оформлении сделки покупатели надежно защищены действующим законодательством. Но и тут есть свои нюансы. Необходимо тщательно взвесить все «за» и «против» прежде чем решиться на заключение подобной сделки.

В чем плюсы покупки жилья в новостройке:

Цены на такое жилье ниже, чем на аналоги вторичного рынка.
Гарантированная юридическая чистота квартиры, так как она не имеет правовой истории.
В квартире будет стоять новое оборудование и коммуникации.
Можно выбрать наиболее подходящую планировку.
Новостройки оборудованы парковочными местами, вместительными подвалами и другими удобствами для проживания.

Помимо преимуществ есть и явные недостатки:

Заселиться в приобретенную жилплощадь невозможно, так как ее еще не построили.
Проект может быть приостановлен или застройщик объявит себя банкротом.
Некоторые застройщики передают покупателям «бетонную коробку», требующую серьезного и дорогостоящего ремонта. Внимательно читайте договор.
Недобросовестные застройщики могут продать одну и ту же квартиру несколько раз. В этом случае длительный судебный процесс и потеря средств неизбежны.

Кроме того, покупая жилье в новостройке, есть определенные риски:

После того, как стройка завершится, объект будет подвержен такому явлению как «усадка» еще в течение трех лет. Собственнику это грозит возникновением трещин и перекосов.
Вселятся в дом все будут примерно в одно и то же время, а значит ремонтные работы будете вести не только вы. Есть большой риск, что в течение долгого периода жизнь в доме будет сопровождаться звуками перфоратора.
Новый район вероятно будет расстраиваться. Это значит, что возле вашего дома возможна организация длительной стройки еще одного жилого дома, супермаркета и т.д.

Еще одна часто возникающая сложность – затягивание с оформлением документов со стороны застройщика. Конечно, с него можно будет потребовать компенсацию за ожидание и вынужденный съем жилья, но сделать это можно только через суд.

Как правило, застройщик определяет цену за 1 м2. В дальнейшем она умножается на метраж квартиры. Чем он больше, тем больше заплатит покупатель. По завершению строительства размеры могут быть завышены, что подразумевает переплату.

Проверка застройщика

Чтобы избежать сложностей в дальнейшем следует тщательно проверить застройщика перед оформлением договора на приобретение квартиры. Это первое, с чего нужно начинать покупку.

Один из способов качественной проверки строительной компании – обратиться за получением кредита на покупку жилья в банк. Прежде чем выдать средства, банк тщательно проверяет застройщиков.

Второй способ проще – наймите юриста. За определенную плату специалист выяснит всю необходимую информацию.

Вы можете проверить благонадежность застройщика самостоятельно. Для этого изучите общедоступную информацию и документы, посетите уже сданные объекты и поговорите с собственниками.

Что можно сделать:

Изучите информацию о сданных объектах. Посетите их или найдите собственников через интернет. Важно уточнить не возникло ли юридических проблем, соблюдались ли сроки, каково качество постройки.
В СМИ или на официальном сайте строительной компании должна размещаться проектная декларация за последние три года деятельности.
Наличие у застройщика аккредитации означает, что банк уже проверял его на благонадежность. В свидетельстве будут указаны все сведения о строительной компании.
Проверьте, есть ли у застройщика разрешение на строительство. Данные об этом можно найти на сайте местной администрации.

Основная сложность возникает с проверкой финансового состояния фирмы-застройщика. Дело в том, что компания может застраивать несколько микрорайонов и держать денежные средства в обороте. Кроме того, финансовые потоки часто переносятся с одного объекта на другой.

Рекламный блок:

Потенциальный покупатель вправе потребовать предоставления оригиналов документов, которые подтверждают факт постановки компании на регистрационный учет, в том числе и в ФНС.

Проверка объекта

Помимо строительной компании проверяется и сам объект. Попросите застройщика предоставить документы, касающиеся земельного участка, на котором ведется или планируется вестись строительство. Земля может принадлежать фирме на правах аренды или собственности.

Указанная территория должна предназначаться для строительства многоквартирного дома. Если назначение другое – дом не будет принят госкомиссией. В результате покупатель не сможет оформить право собственности на квартиру.

Изучите разрешение на строительство. Обратите внимание на описание объекта – этажность, площадь застройки и т.д.

В ходе строительства нужно проконтролировать, что по факту применяются материалы, заявленные документально. Сверяйте маркировки строительных материалов, а также качество исполнения (как проведена проводка, как выполнен потолок и т.д.).

Виды договоров при покупке жилья в новостройке

Сделка может быть совершена различными способами:

Договор долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ № 214.
Договор цессии (переуступка права требования).
Договор о совместной деятельности (инвестирование) в соответствии с ФЗ № 39.
Использование векселей и другие незаконные методы.

Первый способ является самым распространенным и безопасным. Договор долевого участия в строительстве регулируется действующим законодательством и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Этот вид оформления подразумевает наибольшую степень защиты покупателя, поэтому предпочтительнее остальных.

Недобросовестные застройщики могут предложить оформить предварительный договор долевого участия. Помните, что по этому документу не возникает каких-либо прав и обязанностей. Документ служит только подтверждением договоренности между сторонами заключить сделку в будущем.

Договор цессии подразумевает своего рода перепродажу объекта. То есть инвестор мог купить у застройщика несколько квартир, а потом перепродать их и передать право требования другому человеку на основании переуступки. В этом случае нужно проверить основной договор и потребовать копии платежных документов.

Договор инвестирования подразумевает внесение денежных средств в строительство. Этот способ достаточно рисковый для покупателя.

Использование векселя – это прямой способ обхода законодательства. Покупатель приобретает не квартиру, а вексель. По завершению строительства застройщик погашает этот вексель квадратными метрами.

Не стоит заключать договор, если в нем нет четкой характеристики объекта строительства, сроков сдачи дома и завершения строительства, установленной цены, гарантийных обязательств, порядка и способа перечисления средств. Лучше всего воспользоваться помощью юриста.

Советы юристов

Не рекомендуется оформлять покупку жилья в новостройке каким-либо способом, кроме договора долевого участия в строительстве. В этом случае покупатель наиболее защищен законом.

На любом этапе стройки не подписывайте никаких дополнительных бумаг. Довольно часто застройщики предлагают оформить соглашение к договору о продлении сроков. Не стоит этого делать. После подписания документа вы не сможете взыскать неустойку.

Внимательно осматривайте готовую квартиру. Все недостатки отражайте в акте приема-передачи. Строительная компания обязана устранить их безвозмездно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете все, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке. Рекомендуем воспользоваться юридической помощью, чтобы обезопасить себя и свои деньги.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

estatelegal.ru

Что важно при покупке квартиры в новостройке?

Новостройка – возводимое жилье на разных стадиях готовности. В ней не изношены коммуникации, нет запутанных историй продаж, обменов и сомнительных дарений, то есть потенциальных поводов для судебных тяжб. Цена на первичное жилье обычно ниже стоимости аналогов на вторичном рынке. В рамках программ рассрочки от застройщика банки кредитуют покупателей под минимальный процент, а иногда и беспроцентно. В итоге вы существенно экономите: к моменту оформления собственности стоимость квартиры в новостройке возрастает на 20-30%. Таким образом, вложение средств на этапе строительства – достаточно прибыльная инвестиция.

Кроме плюсов, у квартир в новостройке есть минусы, но их можно минимизировать

Долгое ожидание

Выбирайте застройщика с большим портфолио введенного в эксплуатацию жилья и хорошей репутацией. Если въехать необходимо быстрее, выбирайте панельный дом, а не монолитный или монолитно-кирпичный.

Что важно при покупке квартиры в новостройке: монолит vs панель

Еще недавно монолит считался элитным жильем, а панель – «жильем для бедных». Современная технологичная панель обладает максимально приближенными к монолиту характеристиками – теплопроводностью и шумоизоляцией. Панельные дома строятся с эстетичными фасадами и высотой до 25 этажей. Наряду с этим на рынке появилось бюджетное монолитное жилье с характеристиками, приближенными к панельному. Разница между индивидуальным и серийным строительством сокращается, хотя и сохраняется. Поэтому в каждом случае рассматривать нужно конкретный объект.

В целом монолитное и монолитно-кирпичное жилье:

строится не меньше года;
имеет привлекательные фасады и нетиповые характеристики;
рассчитано на свободную планировку ‒ сдается без перегородок, покупатель сам планирует, сам возводит и узаконивает перегородки, то есть тратит на это время и деньги;
при высоком качестве строительства обладает лучшей теплопроводностью – в нем не холодно зимой и не жарко летом;
срок службы – до 200 лет;
стоит дороже.

Панельные дома:

возводятся в срок от полугода;
уступают по характеристикам монолитным, но в разных сериях в различной степени;
имеют типовой внешний вид фасадов и ограниченную этажность – старые серии до 10 этажей, новые – до 25;
предоставляют большой выбор типовых планировок;
сдаются с перегородками, электропроводкой, батареями и нередко с чистовой отделкой;
доступнее по цене.

Ставка по кредиту

Узнайте, в каких банках аккредитован выбранный вами жилой комплекс. Аккредитация означает, что банки уже изучили документацию по застройщику и проекту, поэтому выдают кредиты по упрощенной схеме, быстрее и с минимальным пакетом документов. Они же кредитуют застройщика и заинтересованы в конечных покупателях, поэтому чаще, хотя и не всегда, предлагают самые лояльные условия. Также изучите условия ипотечного кредитования в других банках.

Квартиры в ипотеку от Ленстройтрест:

Необходимость делать ремонт

Относительный недостаток: большинство покупателей жилья на вторичном рынке тоже делают ремонт, прежде чем въехать.

Ремонт будут делать все соседи, будет шумно

Если все соседи будут придерживаться действующего законодательства, то период ремонтов вполне терпим. Недостаток инфраструктуры

Действительно может стать проблемой. Причем коммерческие объекты – магазины, парикмахерские и прочие – появятся практически сразу, так как первые этажи под них застройщик продает или сдает в аренду еще на этапе строительства. Поликлиника, детский сад и школа в шаговой доступности могут появиться позже. Поэтому при выборе квартиры в новостройке ориентируйтесь на уже существующую либо строящуюся инфраструктуру, а не на рекламные проспекты. Если инфраструктурные объекты не фигурируют в ДДУ или инвестиционном договоре застройщика и районной администрации, то возводить их он не обязан.

Что проверять при покупке квартиры в новостройке?

Транспортную развязку и пассажиропоток. Имейте в виду, что после сдачи жилья в эксплуатацию нагрузка на транспортные магистрали увеличится.

Парковочные места – подземный паркинг и открытые машиноместа. В стандартных ЖК норма – 1 машиноместо на квартиру, в бизнес-классе – 1,5, в сегменте «элит» – 2. Если в вашей новостройке коэффициент меньше, то проблема с парковкой будет регулярной. Нередко продажу парковочных мест начинают после реализации квартир, при этом ценник оказывается далеко не гуманным. Поэтому эксперты рекомендуют при покупке квартиры в новостройке заранее спросить о порядке цен на паркинг.

Подъезд. Крайне желателен широкий и удобный, с качественно сделанным пандусом, местом для детских колясок на первом этаже, достаточным количеством вместительных лифтов. Если вы рассматриваете для себя панельную новостройку, найдите дома той же серии от того же застройщика, чтобы посмотреть их подъезды и дворы «вживую».

На что смотреть при покупке квартиры в новостройке с целью инвестиций?

Выбирайте объект в небольшом жилом комплексе: в большом в ближайшие несколько лет у вас будет много конкурентов, в том числе демпингующих.

Выбирайте районы с дефицитом жилья. Идеально, если новостройка будет единственной в округе. Стоит поинтересоваться, не планируется ли поблизости масштабное строительство: чем меньше будет у вас конкурентов, тем прибыльнее будут ваши инвестиции.

Выбирайте квартиры с отделкой от застройщика – так вы не только сэкономите на ремонте, но и сможете продать/сдать жилье сразу после получения ключей, то есть начнете компенсировать затраты. Стоимость новостройки даже с экономичным предпродажным ремонтом на 10-15% выше, чем без него. Убедитесь, что цена на отделку у застройщика адекватна. В противном случае вам выгоднее нанять бригаду ремонтников.

Выбирайте квартиры на средних этажах: первый и последний хуже продаются, а квартиры на верхних этажах с хорошими видами из окон стоят дороже, то есть менее рентабельны. По соотношению цены и ликвидности оптимальны 3-5-й этажи. Если вы планируете сдавать жилье в аренду, можете рассматривать и 1-й, – арендная ставка здесь почти не отличается от средних этажей.

С чего начинать покупку квартиры в новостройке?

По мнению экспертов, вашими первыми шагами должны стать:

определение максимального бюджета и размера ежемесячной выплаты в случае ипотечного кредитования;
определение предпочтительного местоположения, размера, этажности квартиры, а также компромиссных вариантов;
изучение предложений;
выбор нескольких подходящих вариантов для сравнения;
выбор надежного застройщика/инвестора путем сбора и анализа информации;
сопоставление всех плюсов и минусов.

У кого покупать?

При покупке квартиры в новостройке учитывайте, что серьезные девелоперы продают недвижимость сами или через партнерское агентство. Цены в обоих случаях практически одинаковые. Если вы обращаетесь в стороннее агентство, цена буде выше, но, возможно, вам предложат более интересный вариант.

Нужен ли риелтор?

Если вы: точно знаете, в каком ЖК и какую квартиру хотите купить, сможете разобраться с документами или подключить юриста, а также умеете торговаться, – то справитесь без риелтора.

Как не стать обманутым дольщиком?

Покупка жилья на первичном рынке сопровождается несистемными и системными рисками. Несистемные: добросовестность застройщика, срок сдачи дома, подключение к коммуникациям и другие. Системные риски:

задержка сроков сдачи жилья;
девальвация рубля для заемщиков с валютной ипотекой;
признание застройщика банкротом.

ФЗ-214 страхует от подавляющего большинства рисков тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком либо договор уступки имущественных прав по ДДУ с инвестором проекта.

Квартиры от Ленстройтрест по ФЗ-214:

Выбирайте компанию с репутаций. Этим вы сведете несистемные и системные риски к минимуму: у девелоперов-лидеров рынка больше шансов выдержать кризис либо получить государственную поддержку.